Los vicios constructivos o ruinógenos en una construcción

Los vicios constructivos o ruinógenos son los defectos detectados en edificaciones recién construidas que causan daños a una parte o a la totalidad del inmueble.

Cuando estos defectos aparecen el propietario del inmueble tiene derecho a iniciar una reclamación a quien se lo vendió y solicitar las preceptivas licencias y autorizaciones administrativas, así como la firma del acta de recepción de la obra por el promotor.

Los defectos, detalles técnicos, daños o fallas en las edificaciones de reciente construcción no son todos iguales. Existen unos más graves que otros y de ello va a depender el plazo de la garantía para reclamar vicios constructivos.

Si tienes un problema con una construcción o reforma y no sabes cómo proceder, puedes consultarnos sin compromiso, al teléfono 665 49 23 96 y ver la posibilidad de interponer una demanda por vicios constructivos.

Indícanos los siguientes si tienes una serie de daños en una vivienda:

• Tipo de tramite: reclamar daños.
• El responsable de los daños.
• Tipo de daños: falta de aislamiento en la vivienda, filtraciones, humedades, etc.
• Ubicación del inmueble.
• Cualquier información adicional que tengas.

Regulación legal de los vicios constructivos en un edificio

La normativa legal de los vicios constructivos se encuentra en la Ley 38/1999 denominada de Ley de Ordenación de la Edificación. En ella se establecen las responsabilidades de los agentes de la construcción en España y las garantías.

Según esta ley existen tres tipos de defectos constructivos y quien debe responder por estos defectos es el promotor. Es decir, la persona que programa, impulsa y financia la construcción.

Para reclamar vicios constructivos existen varias normativas legales, entre ellas están:

• La Ley de Propiedad Horizontal.
• Ley 38/1999.
• La Ley 12/1986, correspondiente a los profesionales de la Arquitectura.
• El artículo 1591 del Código Civil donde se establece la responsabilidad del contratista.
• Los Códigos de edificación local.
• Existen otras leyes y reglamentos que se pueden aplicar en demanda de reclamación por vicios constructivos de acuerdo con el caso.

Tipos de defectos y vicios constructivos en una vivienda

Existen tres tipos de vicios constructivos según lo dispuesto en el artículo 17 de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE).

Cada uno de estos tipos tienen responsabilidades y garantías diferentes. Por ello, deben manifestarse en un plazo determinado para que no prescriba la posibilidad de una demanda vicios constructivos.

Los tipos de defectos o vicios constructivos que establece la ley son:

1. Defectos de terminación, remate o acabado

Este tipo de defecto es sólo de ejecución que afectan a elementos de acabado o terminación en una vivienda. El plazo de garantía de estos vicios en la construcción es de un año, esto significa que en este plazo se debe hacer un listado donde se detallen las anomalías.

El listado deberá ser enviado a la constructora de la edificación y a la promotora a través de burofax. Es importante solicitar el acuse de recibo y la certificación del contenido del listado.

2. Ruina funcional

Estos son defectos o vicios ruinógenos que afectan la habitabilidad, seguridad y funcionalidad del inmueble. Estos defectos o vicios no cumplen con los requisitos de habitabilidad, como: ahorro de energía, aislamiento, protección contra el ruido, seguridad en caso de incendio, salud, impermeabilización, protección del medio ambiente e higiene.

Existen otros aspectos funcionales que sumados a los mencionados no permiten un uso satisfactorio del inmueble. El plazo para reclamar vicios constructivos de habitabilidad, seguridad y funcionalidad es de tres años.

Este tipo de vicios constructivos solo se pueden detectar cuando se comienza a utilizar el inmueble. Los cuales se comienzan a manifestar por medio de humedades, ruidos, goteras o malos olores.

3. Ruina física o defectos estructurales

Este tipo de vicios son los que afectan a las vigas, los muros de carga, la cimentación, los forjados, los soportes y otros elementos estructurales. Los cuales comprometen de forma directa la estabilidad y la resistencia mecánica de la edificación.

Éstos son vicios ruinógenos construcción que se deben a estudio del terreno o de deficiencias en compactación. Los cuales causan ligeras fisuras, grietas, hundimientos, entre otros.

Estos vicios de la construcción son frecuentes que se originen como consecuencia de deficiencias en cálculos estructurales. Los cuales se comenten en pilares, vigas, muros de carga, cimentación, forjados, soportes y cualquier otro que pudiera afectar la estabilidad o la resistencia mecánica del inmueble.

El plazo para reclamar vicios constructivos de este tipo es de diez años.

La prescripción en los vicios constructivos

Los diferentes tipos de vicios en la construcción tienen sus plazos de garantía o responsabilidad, para que funcione deben tenerse presente otros elementos. Los plazos de garantía o responsabilidad comienzan a partir del momento en que se suscribe el acta de recepción del inmueble.

Esto de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 6.5 de la Ley de Ordenación de la Edificación.

5. El cómputo de los plazos de responsabilidad y garantía establecidos en esta Ley se iniciará a partir de la fecha en que se suscriba el acta de recepción, o cuando se entienda ésta tácitamente producida según lo previsto en el apartado anterior.

Artículo 6.5 de la Ley de Ordenación de la Edificación

La reclamación vicios constructivos tiene un plazo de dos años contados a partir del momento en que se manifiesten cualquiera de los defectos o vicios constructivos. Esto significa que una vez suscrita la recepción del inmueble se comienzan a contar los plazos de 1, 3 y 10 años de garantía o responsabilidad.

Esto según lo establecido en el artículo 18 de la Ley de Ordenación de la Edificación y es lo que se denomina como plazo de prescripción. Pero puede haber una interrupción prescripción vicios constructivos si se comprueba que se inició una reclamación a través de una carta o un burofax.

Existe también un plazo de garantía por 10 años establecido en artículo 1591 del Código Civil. Pero los plazos establecidos en el artículo 17 apartado de la ley no son no es de caducidad ni de prescripción según la Jurisprudencia vicios constructivos del Tribunal Supremo:

El contratista de un edificio que se arruinase por vicios de la construcción, responde de los daños y perjuicios si la ruina tuviere lugar dentro de diez años, contados desde que concluyó la construcción; igual responsabilidad, y por el mismo tiempo, tendrá el arquitecto que la dirigiere, si se debe la ruina a vicio del suelo o de la dirección.

Si la causa fuere la falta del contratista a las condiciones del contrato, la acción de indemnización durará quince años.

Artículo 1591 CC

Estos plazos también son de garantía lo que se exige es que los daños se manifiesten en el lapso de tiempo establecido. Cuando se haya hecho esto es cuando se comienza a contar el plazo de prescripción de dos años.

¿Cuáles son las acciones contra los vicios constructivos?

El artículo 1591 Código Civil establece que debe responder cualquier promotor que venda una edificación con defectos o vicios ruinógenos. Por su parte el artículo 17 de la Ley de Ordenación de la Edificación dispone que serán responsables ante los propietarios, las personas que participen en el proceso de edificación.

Esto le permite al comprador de una edificación acometer las siguientes acciones en caso de que se presenten vicios en la construcción:

A. Por incumplimiento contractual

En caso de que el inmueble tenga deficiencias, el comprador tiene el derecho de exigir el cumplimiento del contrato, según lo dispuesto en el artículo 1124 del Código Civil. También puede reclamar una indemnización por daños y perjuicios, de acuerdo a lo establecido en el artículo 1101 del Código Civil.

B. Por saneamiento debido a vicios ocultos

El comprador tiene la posibilidad de solicitar la resolución del contrato o una disminución del precio convenido. Esto será de acuerdo con el grado de afectación de habitabilidad del inmueble.

C. Resolución del contrato a través de la aliud por alio

Esta acción se puede ejercer cuando se acredite que la edificación no puede ser habitada como hogar por los inquilinos o propietarios. También se puede ejercer en los casos que el vendedor entrega una vivienda diferente a la convenida.

Responsabilidad en los vicios constructivos

El artículo 8 de la Ley de Ordenamiento de la Edificación establece que las personas que participan en el proceso constructivo se denominan agentes de la edificación. Además, determina sus obligaciones y responsabilidades.

Lo que permite ejercer acciones por los diferentes vicios en la construcción de manera individualizada. La responsabilidad de los vicios constructivo se encuentra distribuida de la siguiente forma:

1. Responsabilidad del constructor

La responsabilidad del constructor es por la negligencia, impericia o por el incumplimiento del jefe de obra o de las personas que dependan de él. Por la ejecución de instalaciones o de partes subcontratadas, deficiencias en los materiales de construcción que haya adquirido.

El constructor no respondería por una mala dirección de obra o por un proyecto deficiente. Esto de acuerdo con lo establecido en el artículo 17 apartado 6 de la Ley de Ordenación de la Edificación.

2. Responsabilidad del técnico proyectista

El técnico proyectista sólo es responsable de la equivocación o insuficiencia de sus estudios, cálculos o dictámenes. También por incorporar en el proyecto materiales inapropiados para la realización de la obra.

3. Responsabilidad del director de obra

El director de obra sólo tiene responsabilidad por los daños ocasionados por defectos o vicios de mala dirección de obra. También responderá por utilizar materiales inadecuados, por deficiencias, omisiones o imperfecciones y hasta por proyectos que él no haya elaborado.

En los casos en que hay varios directores de obra, todos responderán de forma solidaria.

Los agentes de edificación pueden quedar exonerados de responsabilidad según el artículo 17 apartado 8 de la Ley de Ordenación de la Edificación. Esto en caso de que se compruebe que los daños fueron ocasionados por acción de un tercero, por fuerza mayor, caso fortuito o por el mismo afectado por el daño.

Procedimiento para la reclamación vicios constructivos

Cuando adquieres un inmueble y detectas vicios en la construcción tienes derechos a efectuar una reclamación. Los pasos que debes seguir son:

Lo primero es solicitar una evaluación a un perito inmobiliario para que realice un informe. El perito experto es estos hará una inspección del inmueble para determinar los daños y realizar el informe para con ello iniciar proceso legal.

Lo siguiente que debes hacer es realizar una reclamación vicios constructivos de forma extrajudicial. Este tipo de procedimiento permite solucionar los problemas de manera rápida y con menos costo.

Cuando se realiza una reclamación extrajudicial ocasiona la interrupción prescripción vicios constructivos.

En caso de que no se obtenga ninguna solución con la reclamación extrajudicial debes recurrir a la vía judicial. Para requerir el cumplimiento de la responsabilidad de los agentes de la edificación.