Valor de subasta - Precio de referencia de un inmueble en un procedimiento de apremio

El valor de subasta es el valor asignado a un bien y que sirve de referencia en un proceso de subasta. A partir de este valor se suele asignar los porcentajes mínimos establecidos por la ley para adjudicar el bien.

El valor de subasta de bienes inmuebles es el resultado de disminuir del valor del bien la cantidad correspondiente a todas las cargas y derechos inscritos antes del embargo.

En el caso de los procedimientos de apremio el valor de los bienes o derechos se hace por el valor de mercado.

¿En qué consiste una subasta?

La subasta es un procedimiento a través del cual se realiza la venta de un bien mueble o inmueble al mejor postor. Este procedimiento es un acto público donde los interesados en adquirir un determinado bien o derecho con la presentación de una puja u oferta.

El valor de subasta es la tasación de bienes o derechos y se establece un plazo de 20 días para poder participar en la subasta.

En la actualidad existen diferentes tipos de subastas, pero las más conocidas son:

  • Las subastas judiciales.
  • Las de la Agencia Tributaria.
  • Y las celebradas por la Administración.

En estas subastas se ponen a la venta todos los bienes y derechos cuando el deudor no ha pagado de manera voluntaria o través de un convenio de realización.

La Ley de Enjuiciamiento Civil establece que la subasta judicial es una etapa del procedimiento de apremio. La cual la conforman diferentes actos procesales para convertir los bienes del deudor en dinero y así poder pagar a sus acreedores.

La subasta judicial es un procedimiento ordinario según lo establecido en la LEC y el más utilizado para ejecutar sentencias dinerarias. El procedimiento de subasta suele ser aplicado en la ejecución de bienes muebles registrables y créditos hipotecarios.

Requisitos que debe cumplir en una subasta

Para realizar una subasta judicial es necesario el cumplimiento previo de una serie de requisitos:

  • Es necesario que exista un procedimiento de apremio, por lo que es indispensable que haya una resolución judicial que tenga sentencia firme de ejecución de la deuda y un edicto de subasta.
  • Para poder establecer el precio de los bienes a subastar es necesario que se realice previamente un avalúo del inmueble por un perito tasador conforme el artículo 666 y 637 LEC, si deudor y acreedor no se ponen de acuerdo.
  • Los bienes o derechos a subastar deben ser suficientes para cubrir la cantidad reclamada.
  • El procedimiento de subasta judicial solamente se realiza de forma electrónica, la cual tiene una mayor cantidad de ventajas que la subasta presencial. Este procedimiento se realiza totalmente a través del portal de subastas del Boletín Oficial del Estado.
  • Los interesados en participar sólo tienen que estar registrados en el portal de subastas, para lo que requieren del certificado electrónico o la Cl@ve que permite una correcta identificación.

¿Qué es el valor de la subasta?

El valor de subasta BOE es el importe de un bien o lote en un procedimiento de subasta y se utiliza como referencia para establecer la cantidad correspondiente al depósito de la subasta.

Se utiliza también para establecer la cantidad mínima por la que un postor se puede adjudicar un bien conforme a la normativa establecida en el artículo 670 LEC.

Después de la tasación del perito establece el valor del bien o derecho se pueden calcular los porcentajes mínimos que establece la ley para hacer la adjudicación del bien a un determinado postor.

Por tanto, es el resultado de disminuir del valor del bien el importe de todos los derechos y las cargas anteriores a la inscripción de embargo. Es decir, no es el importe del bien en el mercado, pero este sí es uno de los criterios utilizados para definir el valor del bien a subastar.

El valor de la subasta y la puja mínima

El valor de la subasta es el precio por el que un bien sale a subasta, previa evaluación de un perito.

La puja mínima es la cantidad de dinero que se está dispuesto a pagar por un bien que se presente en una subasta.

Para adquirir un bien o derecho en una subasta es necesario presentar una puja u oferta, el bien subastado se adjudica a la puja más alta. La puja mínima es la cantidad mínima que se debe ofrecer para adquirir un bien determinado.

Esta se establece de acuerdo con el valor del bien o derecho que se está subastando. El propósito de establecer una puja mínima es evitar que se realicen pujas que no se adecuen al verdadero valor del bien o derecho que se subasta.

En algunas subastas no existe una puja mínima en estos casos es posible empezar a pujar con cualquier cantidad. Los procedimientos de subastas establecen cada uno su propia normativa y regulaciones.

Pero por lo general para adquirir un bien en subasta pública, se debe pujar como mínimo el 70% del valor del bien subastado. Estos en los casos de que se trate de bienes inmuebles. Para los casos de bienes muebles se debe pujar como mínimo el 50% del valor establecido para el bien.

Cuando se realiza una puja en la subasta se adquiere el compromiso de que si resulta ser la puja más alta hay que abonar el remate en un plazo de 40 días.

En caso de que no se cancele el resto del valor de subasta se pierde se pierde el depósito del 5% dado como fianza.

¿Qué es el valor de subasta y cantidad reclamada?

La definición de valor de subasta y cantidad reclamada se encuentran establecidas en la ley:

1. Valor de subasta

El valor de subasta es el importe asignado al bien o derecho a subastar y el cual es utilizado como referencia para establecer el valor mínimo de adjudicación y el depósito.

El valor de subasta BOE de bienes inmuebles es el resultado de restar del valor del bien todas las cantidades adeudadas por concepto de cargas y derechos inscritos antes del embargo.

Pero el valor de subasta no sirve de referencia para las subastas organizadas por algunos entes. Como es el caso de las subastas de la Seguridad Social, la adjudicación se realiza a partir del 75 % del tipo de enajenación.

Este sería como el precio de salida del bien, después que se realice el descuento de todas las cargas preferentes y anteriores. Las cuales hayan sido inscritas en el correspondiente Registro público y que sean o no conocidas por la Tesorería General de la Seguridad Social.

La adjudicación de los bienes subastados por la Agencia Tributaria se realiza a partir del 50% del valor de subasta.

2. Cantidad reclamada

En cambio, cantidad reclamada es el importe que debe el propietario del bien subastado con el acreedor. La administración que exige el pago de la cantidad adeudada puede ser la Agencia Estatal de Administración Tributaria, la Seguridad Social o cualquier otro organismo que haya instado el proceso de ejecución hipotecario.

El importe de la cantidad reclamada es de gran importancia, ya que lo ideal es que sea suficiente para cubrir la cantidad reclamada.

También, es posible que la puja recibida por el piso sea insuficiente para cancelar la deuda y por tanto subsista una parte de la deuda con el acreedor o acreedores.

Por lo general cuando un inmueble se adjudica de forma firme si la puja recibida es de al menos el 70% del valor de subasta. Pero en las subastas de la Agencia Tributaria el porcentaje para adjudicar el bien es del 50% por ciento y en la Seguridad Social el porcentaje para adjudicar el bien es del 75%.

Cuando la puja es menor a estos porcentajes se toma en cuenta la cantidad reclamada, lo que significa que la puja debe cubrir la cantidad reclamada para poder adjudicar el bien. La puja recibida también debe cubrir los intereses y costas.

La puja que se reciba tiene que ser igual o mayor al 30% del valor de subasta para muebles o del 50 por ciento para inmuebles.

¿Se puede pujar por debajo del valor de subasta?

La puja por debajo del valor de subasta sólo se puede dar cuando no haya puja mínima o no exista tramos entre pujas. Cuando se ha establecido una puja mínima, por lo mínimo que se puede pujar es por ese importe. En los casos que haya tramos entre pujas, la puja mínima que se puede hacer será el tramo definido entre pujas.

Lo que puede ocurrir si las pujas son menores al 50% del valor de subasta de bienes muebles y del 70% de bienes inmuebles, es que el acreedor se quede con el bien. Esto debido a que tiene el derecho según lo establece la ley.

La subasta desierta se da cuando no hay ningún postor o si no satisface la cantidad reclamada.

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