La usucapión: formas de adquirir un inmueble

Cuando se hace alusión a la usucapión en España, se refiere a una modalidad por medio de la cual obtener derechos reales. Esto quiere decir en otras palabras, tener la posesión de bienes o propiedades.

A través de esta modalidad, si se ostenta la propiedad de un bien inmueble o mueble en un período de tiempo específico, se puede considerar que se ha adquirido dicha propiedad por medio de la usucapión.

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¿Qué es la usucapión o prescripción adquistiva?

En palabras simples, la usucapión o también conocido como el derecho de usucapión, es un modo en el cual se puede adquirir derecho sobre un bien tangible, mayormente el derecho de propiedad.  

En España, lo relacionado con el derecho de usucapión se basa en hacerse propietario de los derechos reales de los cuales se hace hincapié por medio de la prescripción.

Es decir, ostentar durante un lapso determinado de tiempo un bien que el derecho que ostentaba el antiguo dueño prescribe en beneficio del nuevo poseedor.

Por describirlo de otro modo, se puede considerar como un castigo a la indiferencia del dueño original que, a pesar de que una tercera persona haciendo uso de su propiedad, no realiza ninguna acción durante mucho tiempo.

Gracias a esta desidia por parte del dueño, la propiedad pasa a este nuevo propietario.

La prescripción adquisitiva o usucapión es una manera de obtener el derecho real sobre un bien.  Se define como adquisición original debido a que no participan terceras personas a fin de realizar el traspaso de la propiedad.

De tal manera, el usucapiente se ha apropiado del bien durante mucho tiempo que la orden jurídica lo considera digno de ser el dueño del bien en cuestión.

La usucapión se fundamenta sobre motivos de seguridad judicial. Se asigna de esta manera a quien durante suficiente tiempo ejercitó la titularidad sobre dicho derecho.

¿Dónde se regula la usucapión?

La usucapión en el código Civil español se encuentra regulado bajo el término «prescripción adquisitiva».

Esto, en contraparte a la prescripción extintiva. Este último caso, se refiere a la pérdida de los derechos de titularidad sobre el bien por inacción.

Los artículos que hacen referencia a este «método» de derecho son el 609 y mucho más adelante el artículo 1930.

Tipos de usucapión

De acuerdo con lo establecido en el Código Civil se pueden considerar dos tipos de usucapión: la ordinaria y la extraordinaria. Ello se determina, además, de la buena fe y del título justo del poseedor.

A. La usucapión ordinaria

La usucapión ordinaria se refiere a la tenencia previa más corta. En este caso, es de 3 años para adquirir bienes muebles por usucapión y de 10 años si se trata de inmuebles.

Para que sea posible este tipo de usucapión es necesario que ocurran dos requisitos fundamentales:

• El posesor debe haber actuado de buena fe. Se trata de la creencia del poseedor del inmueble de que realmente es el dueño y, por ello, puede traspasar su dominio.
• Es decir, el individuo que usa el bien está en la creencia de que es el dueño. En otras palabras, no considera que haya robado la propiedad de manera ilícita.  
• La ostentación titular debe ser justa. El dueño del bien debe serlo a través de un título que a efectos legales sea suficiente para poder traspasar la propiedad.

En otras palabras, debe tener legalidad de algún modo. En dicho título debe quedar constancia de la escritura del bien, contrato de compraventa o factura.

Requisitos para la usucapión ordinaria

Tal como se define con anterioridad, la usucapión ordinaria se trata de la posesión no interrumpida de una vivienda, terreno, casa o cualquier inmueble durante al menos 20 años.

No aplica la usucapión ordinaria en el caso de que la propiedad que se posee se encuentre a nombre de otra persona en el Registro de Propiedad.

Es indispensable además para este tipo de usucapión que quien sea poseedor de la propiedad se considere dueño basado en su buena fe.

Además, la usurpación ordinaria debe apoyarse necesariamente con un título justo. En este tipo de casos, un documento de traspaso del bien recibido de quien el poseedor consideró era el dueño real.

B. La usucapión extraordinaria

En el caso de la usucapión extraordinaria, se necesita de un período mayor de posesión. Además, no se requiere buena fe y justo título y en este supuesto se considera como mínimo 30 años sin interrupción.

Es importante señalar que en este escenario ya no es obligatorio que se den los dos requisitos planteados en la usucapión ordinaria.

Es por ello y, debido a su nombre, es mucho más común la existencia de la modalidad extraordinaria que la ordinaria.

Requisitos para la usucapión extraordinaria

En primer lugar, el plazo de posesión es mayor. El período de habitabilidad es por lo menos 30 años. Sin embargo, no necesita del cumplimiento de los requisitos de buena fe y título justo.

Es posible llevarla a cabo incluso en casos en los cuales la propiedad registre a nombre de una tercera persona.

En este tipo de casos, se debe justificar la posesión no interrumpida del bien por 30 años. Adicionalmente, debe apegarse al resto de requisitos genéricos descritos con anticipación.

¿Qué se entiende por posesión?

La posesión en este caso se trata del fundamento de prescripción adquisitiva. De hecho, lo que ocurre por medio de la usucapión es la dotación de dicha posesión de protección judicial.

Esto, al elevar al poseedor usucapiente otorgándole el título de dueño.

Se necesita el cumplimiento de ciertos requerimientos con respecto a la posesión.

En primera instancia, debe ser con el objetivo de acreditarse como dueño. Esto hace posible que no compute el período de tiempo de posesión permitida por el dueño.

Seguidamente, debe ser un acto público. La norma busca que la sociedad acepte al usucapiente como el propietario legítimo del bien. Por ello, termina asumiéndolo como tal.

La posesión debe haber ocurrido de manera pacífica. Este requisito exceptúa de aquellos derechos que se hayan dado por reivindicación por parte del dueño o terceras personas, así como aquellos bienes tomados de manera violenta.

Finalmente, se considera una posesión no interrumpida. La usucapión se trata de un método prescriptivo. Por ello, es posible interrumpirlo por medio de reclamos jurídicos y extrajurídicos.

Además, se puede interrumpir materialmente. Esto aplica por abandono del derecho o el bien por período mayor a un año. También, en el caso de reconocimientos tácitos o expresos del derecho del dueño.

Requisitos para ejecutar el derecho de usucapión

Para poder ser poseedor de la propiedad de cualquier bien en España, es necesario seguir una serie de pasos a fin de cumplir con ciertas exigencias.

Algunos requisitos son más genéricos y aplican para cualquier caso. Sin embargo, otros dependen del tipo de usucapión (ordinaria o extraordinaria).

Los requisitos genéricos son:

• Solo tienen derecho a la modalidad de adquisición por usucapión ciudadanos mayores de edad y con la capacidad para ejercer el derecho. Por ende, quedan descartados aquellos menores de edad que no se encuentren emancipados.
• Asimismo, no pueden gozar de este derecho quienes presenten alguna incapacidad por la cual requieren del cuidado de una tercera persona.
• La posesión debe hacerse con intención de propietario y de manera pública, ininterrumpida y no violenta. Esto último, se encuentra establecido en el artículo 1941 del Código Civil.

No existe dicha consideración si la posesión se realiza a tolerancia del propietario. Expresado de otra forma, no tendrá validez para una prescripción adquisitiva de una propiedad como la de un arrendatario, por ejemplo.

Si bien es cierto, que se éste se encuentra ocupando un inmueble no lo hace como dueño, sino en función de una contratación de arriendo con el dueño.

La posesión se considera interrumpida cuando cesa la misma por período mayor a un año. Por tal motivo, a pesar de que se haya dejado la vivienda durante lapsos de tiempo menores a un año, sigue considerándose una posesión ininterrumpida.  

Además, se determina como no interrumpida la posesión si el dueño incita un citatorio judicial o proceso conciliatorio con el objeto de mantener su derecho.

Finalmente, se interrumpe también a efectos adquisitivos cuando se realiza cualquier acción del poseedor en la cual asume la titularidad del dueño real del bien.

Y la posesión se puede heredar.

¿Quién tiene derecho a la usucapión?

No hay ningún tipo de particularidad para poder adquirir derechos y bienes por usucapión. En tal sentido, apegándose a lo que establecido por el artículo 1931 del Código Civil, puede proceder con la usucapión toda persona que obtenga los derechos o los bienes por cualquier otra vía.

Ejemplos de usucapión

Hay diversos casos que pueden culminar en procesos de usucapión o prescripción adquisitiva como:

El ejemplo más reciente está relacionado con los okupas. Si después de ingresar en una residencia su dueño actual o sucesores no llevan a cabo ningún reclamo o acción legal, el plazo de tiempo hará posible que los invasores sin título puedan convertirse en dueños del bien.

Otro caso común puede ocurrir en los procesos sucesorios. Mayormente cuando se trata de un caudal hereditario circunscrito a una casa no lujosa, no se ha creado un testamento y existen varios herederos.

En este tipo de escenarios, no es rentable para nadie comenzar un proceso de reclamación.