Quién es el tercero hipotecario

El tercero hipotecario se le conoce también como tercero registral o tercero civil y es quien tiene la titularidad jurídica real en la compraventa de una vivienda. Es quien sin ser parte directa en una negociación jurídica, adquiere después un derecho que trae causa de aquél. Además su adquisición se inscribe y siempre tiene que ser un titular registral.

La definición de tercero hipotecario es la de una persona que adquiere un derecho real, el cual está inscrito en el Registro de la Propiedad. La figura del tercero hipotecario tiene una especial protección jurídica ante la posible nulidad del título del transmitente.

¿Qué es un tercero hipotecario?

El tercero hipotecario en una negociación de una compraventa es aquel que tiene una titularidad jurídica real sobre el inmueble vendido puede ser el usufructo, el dominio, el derecho de propiedad, la hipoteca inmobiliaria, la servidumbre, el uso y habitabilidad.

Este no puede ser despojado del derecho y será mantenido en su titularidad, a pesar de que el inmueble hubiera sido vendido. El concepto de tercero hipotecario no tiene relación con el derecho real de hipoteca o con la existencia de un acreedor hipotecario.

El artículo 34 de la Ley hipotecaria

El término hipotecario forma parte de la definición de tercero hipotecario debido a que la figura de tercero hipoteca está protegida en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria:

El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro.

La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro.

Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviere su causante o transferente.

Artículo 34 de la Ley Hipotecaria

El tercero hipotecario artículo 34 LH fue establecido en el Decreto de 8 de febrero de 1946. El cual aprueba el nuevo texto oficial de la Ley Hipotecaria y la última modificación  se publicó el 16/03/2019.

Este artículo establece que el tercero hipotecario de buena fe que adquiera algún derecho a título oneroso. Es decir, aunque se transmita por una persona que aparezca en el Registro con autoridad se le mantendrá en su adquisición.

Pero sólo lo mantendrá cuando haya inscrito su derecho, así después sea anulado por causas que no consten en el mismo Registro.

Requisitos para la protección del tercero hipotecario

Para contar con la protección del tercero hipotecario se tiene que  cumplir con los siguientes requisitos:

• La adquisición de una titularidad de algún derecho real debe estar inscrita en el Registro de la Propiedad. La cual debe haber sido conseguida de buena fe.
• A título oneroso.
• La adquisición debe traer causa del titular anterior, lo que significa que debe tener origen del anterior propietario.
• El tercero hipotecario es un adquirente de un derecho real, cuyo derecho no se termina por un negocio jurídico que hayan realizado otras personas, como es la compraventa.

¿Qué es tercero hipotecario de buena fe?

El tercero hipotecario según el Tribunal Supremo ha establecido que la consideración de la buena fe del tercero es necesario haber demostrado una conducta prudente y diligente. Lo cual tiene que haber sido desde que fue celebrado el acto jurídico hasta que se realizó la inscripción del mismo.

El tercero de buena fe, es la persona que no es parte en la celebración de un contrato o un acto jurídico. Por esta razón no debe verse afectado por sus consecuencias jurídicas debido a que nadie es responsable de una obligación que no ha asumido.

La ley establece que un tercero civil de buena fe no se vea afectado por las consecuencias que se generen de los actos jurídicos en los cuales no ha participado. Sólo se verá afectada cuando en una situación se acredite que el tercero civil actuó de mala fe.

El tercero registral de buena fe es el que adquirió un derecho a título oneroso, actuando de buena fe. Este título lo adquirió de la persona que aparece en el registro con derecho inscrito y que ha realizado la inscripción de su adquisición.

Esta persona va a figurar como el tercero registral ante cualquier contrato o acto que no haya intervenido en su celebración. Y que tampoco se haya inscrito o sea inscrito después.

Sentencia tercero hipotecario

Existen diferentes sentencias del Tribunal Supremo que le brinda protección al tercero hipotecario, entre ellas están las siguientes:

La Sentencia emitida en la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo con fecha 20 de noviembre de 2008. Le otorga la protección a un tercero hipotecario, que adquiere en un procedimiento de apremio una finca litigiosa.

El tercero hipotecario se encuentra protegido por lo establecido en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria. Por lo que tiene que ser mantenido en su adquisición aunque anteriormente el titular registral haya transmitido la finca al demandante.

Esto es un proceso de retracto arrendatario donde las partes involucradas llegaron a un acuerdo transaccional. Los cuales estaban muy interesados de que se dictase sentencia donde se estableciera el retracto.

Esto lo despojó de su carácter forzoso o legal debido a que el tribunal no pudo comprobar que la acción se hubiese realizado de forma oportuna. Tampoco que la misma estuviese relacionada con los términos que las leyes establecen.

La sentencia emitida por la Sala Primera del Tribunal Supremo de fecha 9 de septiembre de 2008. Establece que no existe la posibilidad de que la transacción realizada afecte al tercero hipotecario al que se le adjudicó el local por el cual se realizó su derecho de retracto en el proceso de ejecución de la hipoteca establecida por los compradores del inmueble.