Tercer poseedor de una finca hipotecada - ¿A quién demandar?

El tercer poseedor de una finca hipotecada

El tercer poseedor es toda aquella persona que no está obligada personalmente a realizar el pago de una deuda y posee en la actualidad el título del bien objeto de embargo. Esta persona adquiere el bien estando embargado confiado en lo publicado en el registro y sus derechos se ven perjudicados.

El tercer poseedor adquiere el bien teniendo una carga la cual debe soportar y en caso de ejecución pierde el bien. Lo único que le queda cuando el bien es subastado es que se le entrega lo que sobre de la venta después de realizado los pagos de las cantidades adeudadas.

¿Quién es el tercer poseedor?

El tercer poseedor adquiere antes de la venta o adjudicación forzosa, pero después de realizada la anotación preventiva de embargo. En el mismo sentido, se denomina al que adquiere solamente el usfructo o dominio útil de la finca hipotecada o embargada, o bien la nuda propiedad o dominio directo, según lo establecido en el artículo 662 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

La Ley considera a las siguientes personas:

  • El propietario que ha dado su propio inmueble en garantía de la deuda de un tercero, pero sin ser el fiador de la obligación. Porque en caso de ser el fiador también sería el deudor y no sería considerado como un tercero.
  • También puede ser la persona que adquiere un inmueble por actos entre vivos, lo cual puede ser a título oneroso o gratuito.
  • El usufructuario del inmueble también puede ser considerado como el tercer poseedor.
  • La persona que adquiere el dominio a título gratuito es tercer poseedor, y no cuenta con la protección que otorga el artículo 34 de la Ley Hipotecaria. El que adquiere a título oneroso una finca ya hipotecada puede tener protección del artículo 34 de la Ley Hipotecaria y no ser considerado como tercer poseedor en lo relacionado con el derecho de hipoteca.
  • Sus derechos van a depender de la forma como se convierta en adquiriente del bien.

1. Tercer poseedor finca hipotecada

Cuando una finca hipotecada se vende mencionando en la escritura de préstamo hipotecario y el adquirente no asume la responsabilidad personal de la deuda. Aparece la figura del tercer poseedor finca hipotecada, lo cual ocurre cuando el adquirente inscribe su derecho.

En este caso el tercer poseedor estaría sujeto a la posible ejecución de la hipoteca, pero gozaría de los derechos legales que le son reconocidos en la ejecución.

2. El arrendatario es un tercer poseedor

En el procedimiento de ejecución hipotecaria el arrendatario no es considerado un tercer poseedor. En caso de que el arrendamiento haya sido inscrito y de esta inscripción resulte el certificado de cargas y dominio se le debe notificar al arrendatario el procedimiento de embargo.

3. Adquirente a título hereditario

Este no puede ser considerado como un tercer poseedor debido a que al aceptar la herencia también está asumiendo la deuda del causante. Pero si puede ser tercer poseedor si adquiere un bien en herencia que se encuentre hipotecado.

La deuda garantizada con la hipoteca no es legalmente responsabilidad del donatario, sin importar que el testador se la haya impuesto.

Requisitos para considerar al tercer poseedor en una subasta

La Ley considera y protege al tercer poseedor, que adquiere un derecho real de quien presume es el titular registral. Esto lo hace confiando en lo publicado en el Registro de la propiedad, donde no aparece que el bien tiene una carga.

Para que sea considerado como tal y su adquisición sea protegida se deben dar los requisitos establecido en la ley, ellos son:

  • Se debe probar que el tercer adquirente actuó de buena fe confiando en el contenido del Registro.
  • La adquisición debe ser a título oneroso.
  • La adquisición debe hacerse directamente del titular que aparece en el Registro de la Propiedad.
  • El adquirente debe haber inscrito el bien en el Registro.
  • El artículo 34 de la Ley Hipotecaria llama a este tercero protegido como tercero hipotecario.

Diferencia entre tercer poseedor e hipotecante no deudor

Los artículos 685 y 686 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establecen que una persona será tercer poseedor así no inscriba su derecho en el Registro de la Propiedad. Los efectos de esto es que no será notificado del procedimiento judicial en caso de una ejecución hipotecaria o embargo.

La diferencia más importante es que el tercer poseedor adquiere con la hipoteca constituida y el hipotecante no deudor constituye la hipoteca y es titular del derecho real hipotecado.

  • Para algunos expertos el adquirente de un inmueble hipotecado es deudor cuando retiene el precio por lo que asume la obligación garantizada. Para otros el tercer poseedor es quien adquiere el inmueble y asume la carga en caso de que el acreedor no admita la subrogación.
  • Y para otros expertos el tercer poseedor es la persona que adquiere la finca hipotecada y no asume la responsabilidad personal. Esto debido a que si la asume se convertiría en deudor personal.

El tercer poseedor de bienes embargados aparecerá cuando ya se haya comenzado un proceso judicial contra el deudor. Pero el tercer poseedor de bienes hipotecados puede adquirir el derecho sobre el bien cuando todavía no se ha incumplido.

El tercer poseedor en ejecución hipotecaria

Para la ejecución hipotecaria se tienen se dispone de varios procedimientos como el ejecutivo ordinario, el declarativo y los procedimientos de ejecución especiales. Entre ellos está el de ejecución directa de los bienes hipotecados, el cual se tramita en la sede judicial.

El procedimiento judicial más usado es el de ejecución directa de los bienes hipotecados. El cual se encuentra regulado en el artículo 682 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

El artículo 682 establece los requisitos para acceder a este procedimiento judicial que son los siguientes:

A. Valor de tasación

En la escritura de constitución de la hipoteca se debe establecer el valor de tasación del bien hipotecado. Este precio sirve en la subasta como puja mínima y no puede ser menor al 75 por cien del valor de mercado.

Esto de acuerdo a lo establecido en la Ley 2/1981, con 25 de marzo, correspondiente a la Regulación del Mercado Hipotecario. La fijación del valor de tasación agiliza la ejecución porque evita la fase de avalúo de los bienes que saldrán a subasta.

La tasación también influye en la posición del acreedor ante el deudor y frente a terceros. Esto debido a que se condiciona el valor de adjudicación mínimo en beneficio del acreedor, de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 670 y 671 de la ley.

B. El domicilio

En la escritura de constitución de la hipoteca debe aparecer un domicilio fijado por el deudor, en el cual reciba las notificaciones o se practiquen de los requerimientos. Se puede fijar también una dirección de correo electrónico para recibir las notificaciones vía electrónica.

Es importante que se fije también un domicilio para para el hipotecante no deudor, así no lo establezca la Ley.

¿A quién se dirige la demanda cuando hay un tercer poseedor?

El artículo 658.1 LEC establece que la demanda se debe dirigir contra el deudor y en algunos casos al deudor hipotecante. La demanda también se puede dirigir al tercer poseedor de los bienes hipotecados. Pero sólo cuando este último hubiere acreditado ante el acreedor la adquisición de estos bienes.

En el caso de que el tercer poseedor no hubiese acreditado la adquisición del bien, el acreedor debe demandar al deudor o al hipotecante no deudor. Esto sin importar que durante la tramitación del procedimiento se deba notificar al tercer poseedor, de acuerdo con el artículo 689.1 de la ley.

El tercer poseedor sólo puede ser demandado y exigirle el pago según lo establecido en los artículos 685 y 686 de la ley. Excepto cuando el bien no estuviera inscrito en el Registro de la Propiedad antes de la presentación de la demanda sino después o cuando no se haya acreditado ante el acreedor.

Pero esto debe constar en la certificación de dominio y será con la presentación de esta que se le notifique la existencia de un procedimiento de ejecución.

¿Cómo notificar al tercer poseedor del procedimiento de ejecución?

Cuando la demanda no se debe dirigir al tercer poseedor y tampoco requerir el pago se le debe notificar el procedimiento de ejecución. Pero sólo cuando haya inscrito su derecho antes que la nota de expedición del certificado de dominio y cargas.

La notificación o comunicación será remitida al domicilio que aparezca en el Registro de la Propiedad. La intención de esto es que pueda intervenir en la ejecución según lo establecido en el artículo 662 de la ley.

Esto también se hace para que el tercer poseedor pueda satisfacer antes de la subasta la cantidad correspondiente a la deuda. Se incluye además lo que corresponde a las costas y los intereses en la parte que se encuentre asegurada con la hipoteca del bien inmueble.

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