Suelo urbano

El suelo urbano: concepto legal

El suelo urbano es el que esta incluido en los planes urbanísticos del municipio al que pertenece o dos tercios se encuentran en superficies urbanas. Además cuenta con los servicios urbanísticos básicos como energía eléctrica, agua, saneamiento y acceso rodado.

Además, el suelo urbano se clasifica de acuerdo al ordenamiento urbanístico de cada Ayuntamiento o Comunidad Autónoma. Está clasificación depende de la situación del suelo y de las posibilidades de transformación urbanística.

¿Qué es suelo urbano?

La Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana 7/2015 establece que de acuerdo con la situación básica del suelo, este puede ser rural o urbano. El suelo urbano se clasifica en consolidado y no consolidado.

Para tener suelo urbano según como lo define la ley debe cumplir con las siguientes condiciones:

El suelo se debe integrar legalmente a una malla urbana formada por dotaciones, viales y parcelas pertenecientes al núcleo poblacional. Asimismo se tiene que declarar urbanizado por medio de los instrumentos de ordenación correspondientes.

El suelo debe tener instaladas y operativas, los servicios e infraestructuras que se requieren para satisfacer los usos establecidos por la ordenación urbanística. Debe estar ocupado por edificación según el porcentaje que establece la ordenación territorial.

Cuando se cumple con estas condiciones, puede un núcleo poblacional asentado en el medio rural ser considerado suelo urbano. Pero sólo cuando la ordenación territorial le asigne dicha condición.

El hecho de que el suelo esté cercano a carreteras o vías de comunicación no significa que obligatoriamente deba ser considerado como suelo urbano.

Ley de Ordenación Urbanística

El artículo 45.1 de la Ley de Ordenación Urbanística establece que para considerar un suelo como urbano debe cumplir con las siguientes condiciones:

Ser parte de un núcleo de población ya existente o que exista la posibilidad de ser incorporado en el plan de urbanismo. Además debe estar dotado, como mínimo, de los servicios urbanísticos de abastecimiento de agua, suministro de energía eléctrica en baja tensión, acceso rodado por vía urbana y saneamiento.

El suelo tiene que estar consolidado en al menos las dos terceras partes del espacio apto para la edificación. Esto de acuerdo con la ordenación que el planeamiento general establezca, además debe estar integrado en la malla urbana.

El suelo tiene que haber sido urbanizado y transformado según el correspondiente instrumento de planeamiento urbanístico y cumplir con lo establecido.

El artículo 45.2 establece las categorías de suelo urbano, ellas son: Suelo urbano consolidado, suelos urbanizados, solares y suelo urbano no consolidado.

Tipos de suelo urbano

El suelo urbano de acuerdo con lo establecido en la ley se clasifica en:

¿Qué es un suelo urbano consolidado?

El suelo urbano consolidado está formado por todos los terrenos que estén considerados como un solar o un solar por medio de obras accesorias. El solar es un terreno idóneo para ser urbanizado y edificado de acuerdo con el planeamiento urbanístico.

El solar limita con una vía iluminada y pavimentada, permite la concesión de una licencia de forma inmediata y la edificación no implica la cesión de terrenos.

El suelo urbano consolidado puede dejar de serlo lo cual ocurre cuando el planeamiento urbanístico general lo somete a determinadas actuaciones de transformación urbanística. Para evitar esta situación es necesario realizar algunas acciones importantes, entre ellas:

Conocer si el terreno tiene deudas pendientes y las posibles afectaciones del solar. Además es importante estar pendiente de las normativas que puedan restringir las posibilidades de construcción.

El propietario del suelo urbano consolidado, tiene potestad para edificar directamente, lo único que requiere es obtener la licencia correspondiente. La única obligación que tiene es ceder los terrenos que se encuentren fuera de las alineaciones.

Esto con la finalidad de aumentar o reglar las calles, igualmente tiene el deber de rematar la urbanización para convertir la parcela en solar.

¿Qué es un suelo urbano no consolidado?

El suelo urbano no consolidado es el que no ha conseguido una configuración definitiva en el sistema de espacios libres públicos o en el sistema de los espacios parcelados. Por lo general, son áreas de suelo que no han sido incorporadas a la ordenación del suelo urbano.

Entre estas áreas están las áreas periféricas, los vacíos urbanos o las áreas antiguas incorporadas a la ciudad. Como es el caso de los espacios ferroviarios en desuso o de las antiguas industrias, los cuales necesitan de un nuevo proceso  urbanístico.

Cuando esto ocurre el Plan de Ordenación Urbanística municipal señala que debe hacerse una nueva configuración. El cual incluye definir nuevas áreas de edificación con sus respectivas edificabilidades y trazados de las calles.

Comprar casa en suelo urbano no consolidado significa el cumplimiento de una serie de obligaciones. Porque se debe ceder al ayuntamiento de forma gratuita mínimo el 10% del aprovechamiento existente en el suelo.

Esto sería para la construcción de plazas, nuevas calles y parques establecidos en el planeamiento. Para que el propietario de un suelo urbano no consolidado tenga derecho a construir sobre él debe cumplir con las siguientes obligaciones:

Gestionar el planeamiento de desarrollo que sea necesario, como es el Plan Especial de Reforma Interior (PERIs).

Gestionar un proyecto en el cual exista una equidistribución, es decir, se compensen los derechos y las obligaciones de todos los propietarios.

¿Cuál es el precio medio suelo urbano por municipio?

El precio medio del metro suelo urbano va a depender de la valoración que se haga para determinar el tipo de suelo. Para ello hay que hacer un estudio, fijarse en el precio de terrenos con características similares y la demanda que hay en la zona.

Cuando se obtenga esta información se puede tener un precio medio suelo urbano por municipio. El precio más bajo para la valoración de un suelo urbano es de 302 euros, el más alto es de 3.000 euros, el medio está en 1.651 euros.

El precio suelo urbano 2018, el cual puede servir de referencia, aumentó en un 3%, situándose el precio medio del metro cuadrado del suelo urbano en 157,7 euros.

¿Cómo saber si el suelo es urbano?

La forma de saber si un suelo es urbano es necesario utilizar los mecanismo ofrecen las autoridades locales con competencia en urbanismo. Para saber el tipo de suelo en España las personas pueden acudir a la sede electrónica del Catastro o de forma presencial en el Ayuntamiento correspondiente al municipio.

La sede electrónica del Catastro permite a los usuarios conocer si el suelo es urbanizable, urbano o no urbanizable. En algunas regiones del país tienen mapas urbanísticos, en los cuales se pueden obtener datos importantes sobre el suelo.

De forma presencial

Para saber si un suelo es urbano debes acudir al Ayuntamiento del municipio al que pertenezca el suelo. Allí podrás obtener información sobre:

  • El planeamiento urbanístico que regula el suelo.
  • La normativa municipal, si existen servidumbres o posibles afectaciones del suelo.
  • Si el solar se encuentra ubicado en una calle urbanizada y si cuenta con todos los servicios básicos.

¿Cuál es la normativa en una autovía que discurre por suelo urbano?

El ciudadano que circule en una autovía que discurre por suelo urbano debe cumplir con la normativa establecida por la Dirección General de Tráfico. El principal objetivo de esta normativa es regular los límites de velocidad para disminuir el índice de accidentes de tráfico.

La Dirección General de Tráfico ha establecido en el Reglamento General de Circulación la velocidad máxima y mínima permitida. Estas son para circular por las diferentes vías de España con diferentes tipos de coches.

Cuando se excede en los límites de velocidad establecidos para cada tipo de vía se tiene el riesgo de una multa.

Diferencia entre suelo urbano y no urbanizable

El suelo urbano es el que está incluido en el planeamiento general municipal y cuenta las prestaciones de uso público que se necesitan. Entre ellas están calles, iluminación, carreteras, alcantarillado, entre otras.

Está considerado también como suelo urbano el que se ha urbanizado según el planeamiento general de cada ciudad. También los que están formados en su mayoría por edificaciones de cualquier tipo.

Este tipo de suelo está conformado por varias categorías, que son el suelo no consolidado y el suelo consolidado. El primero para su edificación requiere de estudios o planes especiales mientras que el segundo no tiene necesidad de someterse a una nueva distribución de beneficios o de cargas.

Los terrenos que se encuentren en suelo urbano requieren de una calificación específica donde se establezcan medidas de edificabilidad. De acuerdo con las normas de alineación, uso o altura que serán dadas después al edificio.

Por su parte el suelo no urbanizable cuenta con diferentes tipos de protecciones que se establecen por diferentes motivos. Entre ellos están de carácter ambiental o arqueológico, además se debe tener en cuenta los lugares con valor cultural e histórico, paisajístico o científico. Esto con el propósito de garantizar la conservación de este tipo de terrenos.

Los municipios a través de sus planes urbanísticos, establecen diferentes protecciones a los suelos. Estos además pueden considerar un suelo no urbanizable por razones de uso de recursos naturales necesarios o por razones de sostenibilidad urbanística.

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