Suelo urbanizable

El suelo urbanizable: regulación legal

El suelo urbanizable es aquel que está sin urbanizar, pero que se puede urbanizar en el futuro. Este tipo de suelo se considera como un espacio que permite un nuevo desarrollo o crecimiento urbano. Cuando se ejecuten las acciones de transformación urbanística correspondiente.

Para construir en suelo urbanizable es necesario primero desarrollar y urbanizar, para lo cual hay que elaborar un plan de desarrollo. Por lo general es un plan parcial que consiste en elaborar y construir un proyecto de urbanización.

¿Qué es un suelo urbanizable?

Se considera un suelo urbanizable el que puede ser sometido a una transformación urbanística, pero aún no es parte de un plan de urbanización. Según la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana es un suelo en transición, que sigue siendo rural y será hasta que finalice su transformación a suelo urbanizado.

Para conseguir esto debe disponer de una ordenación pormenorizada, que se puede hacer mediante un planeamiento de desarrollo general. Además necesitará de la ejecución urbanística a nivel jurídico, a través de técnicas de equidistribución de cargas y beneficios y la reparcelación.

La ejecución urbanística también se debe hacer a nivel físico, mediante la aprobación de un proyecto de urbanización. Además de la ejecución material de las obras necesarias para otorgar a las parcelas que resulten de la ejecución de los servicios, condiciones y requisitos que requiere para ser considerado como solar.

Esto nos lleva a establecer que el suelo urbanizable es aquel que el planeamiento delimita como espacio para un nuevo crecimiento urbano. En este tipo de suelo se establecen diferentes categorías de acuerdo con la rapidez con la que el planificador quiera incluirlo al proceso urbanizador. Estas categorías son sectorizadas, ordenadas y no sectorizadas.

Categorías de suelo urbanizable

Las categorías de suelo de acuerdo con el artículo 47 de la Ley de Ordenamiento Urbanístico son:

Suelo urbanizable sectorizado

Esta categoría de suelo era anteriormente suelo urbanizable programado, los cuales eran terrenos más aptos para asumir el predecible crecimiento de la ciudad. Estos suelos se demarcan en espacios que tienen la capacidad de desarrollo y transformarse.

Estos suelos al estar delimitados por sectores es muy posible que en el corto o mediano plazo pueda edificar o urbanizar. Para ello es indispensable cumplir con varias condiciones muy importantes, las cuales deben adaptarse a la función que desarrollará el suelo urbanizable, entre ellas está:

  • Debe tener suministro de energía eléctrica.
  • Una vía de acceso rodado.
  • Contar con acceso a la red de abastecimiento.
  • Y evacuación de aguas.

Suelo urbanizable no sectorizado

Esta categoría de suelo era anteriormente suelo urbanizable no programado, este es un suelo que no cuenta con limitaciones por áreas ni por sectores. Esta condición significa que su transformación no se ha planificado con mucha urgencia, sino que se ha hecho a largo plazo.

El plan de ordenación urbanística podría aceptar la transformación del suelo urbanizable no sectorizado en algunas condiciones.

¿Cómo puede el suelo urbanizable no sectorizado convertirse en urbanizado?

Este tipo de suelo para poder permitir construcciones debe contar con una ordenación detallada. La cual puede tramitarse por medio de un planeamiento de desarrollo o general, el procedimiento además requiere una ejecución urbanística que tenga alcance jurídico.

El trámite también se encuentra relacionado con las otras técnicas de equidistribución de beneficios y cargas y con la reparcelación.

Paralelo a esto la ejecución urbanística tiene un alcance físico, por lo que necesita la aprobación de un proyecto de urbanización. También requiere la ejecución material de las obras para proporcionar al suelo las condiciones, los servicios y requisitos básicos necesarios para que lleguen a ser considerados urbanizables.

Suelo urbanizable ordenado

Este tipo de suelo cuenta con una ordenación urbanística suficiente que justifica la actividad de ejecución de acuerdo con las necesidades municipales. Este tipo de suelo se rige para ser urbanizado por un Plan General de desarrollo, donde se define de forma detallada cómo se tiene que edificar.

¿Qué es suelo urbanizable programado?

El suelo urbanizable programado se puede someter a un Plan Parcial que otorgará al sector correspondiente de una ordenación detallada. Cuando se aprobaba el Plan Parcial, se pasaba del planeamiento a la ejecución o gestión urbanística.

Esto debido a que el Plan Parcial ya tiene una ordenación minuciosa que permite la gestión urbanística.

¿Qué es suelo urbanizable no programado?

El suelo urbanizable no programado no podía ser sometido a una ordenación detallada por medio de un Plan Parcial. Esto debido a que el Plan General no había prevenido la ordenación mínima necesaria para el desarrollo del Plan Parcial.

Para urbanizar estos suelos se requiere un Programa de Actuación Urbanística que le proporcione lo que el Plan General le otorga al suelo urbanizable programado. Una vez programado, se desarrollará la ordenación de la actuación urbanística integrada mediante un Plan Parcial.

Derechos y deberes del Ordenamiento urbanístico

Los derechos que dan los suelos urbanizables se encuentran establecidos en los artículos 53 y 54 de la Ley de Ordenamiento Urbanístico. El derecho del uso, el disfrute y la explotación, pero cumpliendo con las normativas vigentes que se aplican en el lugar.

La propiedad de este tipo de suelo permite disponer del suelo siempre que no se viole el régimen establecido para la formación de parcelas y fincas.

La posibilidad de transición entre suelo urbanizable y urbanizado serán de acuerdo con los instrumentos de ordenación.

Deberes del propietario del suelo urbanizable

El propietario de suelo urbanizable tiene el deber legal de promover la actuación para la transformación urbanística. En la misma forma en que se realiza en un régimen de distribución equitativa de cargas y bienes entre las partes involucradas.

Entre los deberes que tiene el propietario de un suelo urbanizable están:

  • El uso del suelo debe ser de acuerdo con las ordenaciones urbanísticas y territoriales.
  • Efectuar obras que proporcionen mejoras de sostenibilidad y calidad del medio urbano, obras que sirvan para la promoción cultural o el turismo.
  • El propietario del suelo urbanizable debe conservarlo en condiciones de salubridad, accesibilidad universal, seguridad y cumplir con las exigidas por las normativas.

Los deberes y derechos del propietario de un suelo urbanizable se basan en las leyes urbanísticas. Por lo que debe adaptarse y cumplir con todo lo que establece la normativa con el propósito de evitar multas, sanciones. Además debe facilitar los medios para participar en un nuevo plan de urbanización que mejore la ciudad.

¿Qué es suelo no urbanizable?

El suelo no urbanizable es en el que no se ha planificado un desarrollo urbanístico, porque cuenta con algún tipo de protección específica. Esto debido a su valor agrícola, minero, paisajístico, ganadero, histórico, forestal, arqueológico o cultural.

El suelo también puede ser no urbanizable porque está reservado para el desarrollo de servicios o infraestructuras públicas. Pero existe la posibilidad de que en algunas tipos de suelo no urbanizable  pueda construirse legalmente.

Esto ocurre cuando se trata de viviendas unifamiliares relacionadas con la explotación ganadera o agrícola. También cuando se trata de parcelas grandes para no permitir una enorme densidad edificatoria o en los casos de edificaciones de interés social o de utilidad pública.

Diferencia entre suelo urbano y urbanizable

El suelo urbano es un terreno idóneo para la edificación de acuerdo con los planes territoriales y urbanísticos. Estos suelos están dotados de una urbanización mínima como farolas, acera, calle y alcantarillado. Además cuenta con otras conexiones básicas como electricidad y agua.

Este tipo de suelos están agrupados en dos categorías que son suelos consolidados y no consolidados.

Los suelos urbanizables por lo general son terrenos no urbanizados, no cuentan con acera, con los servicios, no tienen calle ni alcantarillado. Pero cuentan con la posibilidad de urbanizarse con el objetivo de asumir el crecimiento predecible de la ciudad.

Este tipo de suelos están agrupados en tres categorías que son suelos urbanizables ordenados, sectorizados y no sectorizados.

¿Se puede construir en un suelo no urbanizable?

La normativa establece que no se permite la construcción en suelo no urbanizable, pero en algunos casos sí se permite. Esto de acuerdo a una la legislación determinada del lugar donde se encuentre el suelo, pero sólo cuando están relacionadas con la explotación del terreno.

¿Qué es el suelo rústico urbanizable?

El suelo rústico aparece en el Plan General de Ordenamiento Urbano como no urbanizable. Esto debido a que se destina a usos agropecuarios o puede tener algún tipo de protección. Por lo general estos suelos no cuentan con los servicios de abastecimiento y urbanos y de abastecimiento que se requiere para ser urbanizables.

En suelo rústico o rural no existe la posibilidad de un uso residencial, porque ha sido destinado al uso agropecuario. Este tipo de suelo está destinado para la ganadería, la explotación forestal o la agricultura, entre otros.

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