La subasta desierta - Opciones si se trata de una vivienda habitual

¿En qué consiste una subasta desierta?

La subasta desierta es cuando no se presentan postores ocasionando diferentes situaciones de acuerdo al tipo de procedimiento o del bien subastado. Pero lo que suele suceder en estos casos es que el acreedor solicite se le adjudique el bien.

El acreedor tiene un plazo de veinte días para solicitar que se le adjudique el bien subastado, pero la cantidad que deba pagar va a depender de dos factores. Estos factores son si se trata de la vivienda habitual del deudor o si no se trata de la vivienda habitual del deudor.

¿Qué es una subasta desierta?

La subasta es la venta pública de bienes que se lleva a cabo en procedimientos de apremio. Esta es una forma de convertir los bienes embargados en dinero para que el deudor pague a sus acreedores.

Este es un procedimiento que se encuentra regulado por el Código Civil y por la Ley de Enjuiciamiento Civil. Existen tres tipos de subastas:

1. Las subastas Administrativas

Este tipo de subastas están reguladas por la norma administrativa y son por deudas con Hacienda, la Seguridad Social, Ayuntamientos, entre otros.

2. Las subastas Judiciales

Este es un procedimiento que se lleva a cabo en los juzgados para la enajenación forzosa de un bien para conseguir el pago de una deuda. Los bienes del deudor que han sido embargados se ponen a la venta para pagar a los acreedores.

Para que se pueda realizar una subasta judicial es necesario la existencia de una sentencia judicial que la ordene.

3. Y las subastas privadas

Las subastas de este tipo son las realizadas por un particular o una empresa privada y ellos mismos establecen las condiciones y regulaciones.

Cuando en cualquiera de estas subastas no hay ningún postor el acto es declarado como desierto. Lo que origina que se aplique lo establecido en el artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

El artículo establece la adjudicación directa tras subasta desierta al acreedor, pero este tiene un plazo de veinte días para hacer la solicitud. En caso de que en dicho plazo no haga la solicitud el secretario judicial procederá al alzamiento del embargo, previa solicitud del ejecutado.

¿Qué pasa si una subasta queda desierta?

La subasta de un bien mueble o inmueble queda desierta o sin pujas cuando no hay postores. Para estos casos los artículos 651 y 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establecen lo que pasa si la subasta queda desierta.

A. Subastas judiciales desiertas de bienes muebles

El artículo 651 de la LEC establece que el acreedor puede solicitar la adjudicación de los bienes en el caso de subastas judiciales desiertas de bienes muebles. La adjudicación de los bienes por subasta desierta la puede solicitar por la cantidad adeudada por todos los conceptos o por el 30 por ciento del valor de tasación.

Cuando el acreedor en un plazo de 20 días hábiles no solicita la adjudicación de los bienes por subasta desierta se puede alzar el embargo. El alzamiento del embargo lo puede hacer el secretario judicial, a solicitud del ejecutado.

B. Subastas judiciales desiertas de bienes inmuebles

El artículo 671 de la Ley establece que, en los casos de subasta sin ningún postor, el acreedor puede solicitar la adjudicación de los bienes en subasta desierta. Para ello el acreedor tiene un plazo de 20 días hábiles, en caso de no hacerlos el secretario judicial puede proceder al alzamiento del embargo.

La cantidad a pagar por la adjudicación acreedor por subasta desierta de bienes muebles se determina por los siguientes aspectos:

B.1 Vivienda habitual del deudor

En los casos de subasta desierta vivienda habitual del deudor, la vivienda se le puede adjudicar al acreedor por el 70 por ciento del valor del bien establecido en la subasta. En caso que la cantidad adeudada por todos los conceptos sea menor a ese porcentaje, se le puede adjudicar por el 60 por ciento.

B.2 Vivienda no habitual del deudor

Cuando el inmueble subastado no es la vivienda habitual del deudor, el acreedor puede solicitar la adjudicación por el 50 por ciento del valor establecido para la subasta. Se puede hacer también la adjudicación acreedor en subasta desierta por total de conceptos adeudados.

En los casos de subastas judiciales desiertas también se aplica la norma de imputación de pagos, la cual se encuentra establecida en el artículo 654.3 de la ley. Esta norma indica que el caso de que la ejecución resulte insuficiente para cancelar la totalidad de la deuda por la cual se instó la ejecución se imputará por el siguiente orden:

Primero los intereses remuneratorios, seguidos de los intereses moratorios y por último las costas.

En los casos de que la deuda fuese mayoral porcentaje de la adjudicación, permanecerá la obligación en la parte de la deuda no satisfecha. Para estos casos el artículo 579 de la Ley establece que el acreedor podrá solicitar otro proceso ejecutivo o continuar con el proceso iniciado en caso de que haya otros bienes.

Cuando la cantidad adeudada tiene un valor menor al porcentaje de adjudicación, la diferencia se debe consignar. Esto con la finalidad de que la adjudicación sea estimada como bien realizada.

¿Qué pasa si una subasta queda desierta y el acreedor no pide la adjudicación?

El artículo 671, en su párrafo segundo párrafo establece que si se vence el plazo de 20 días hábiles para solicitar la adjudicación se procede al alzamiento del embargo. Lo cual lo puede hacer el Letrado de la Administración de Justicia, a solicitud del ejecutado.

Al hacer el alzamiento de los bienes el proceso hipotecario es archivado. El plazo de 20 días hábiles comienza a contar desde el día siguiente al que se cerró la subasta en el Portal web de subastas del Boletín Oficial del Estado.

¿Cómo participar en una subasta?

La subasta judicial desierta muchas veces ocurre porque las personas interesadas desconocen el procedimiento. Por ello se presenta el proceso a seguir para participar en una subasta:

Las subastas judiciales desde que entró en vigor la Ley 19/2015 se realizan de forma electrónica. La implementación de este proceso ha traído muchas ventajas en relación con la subasta presencial, entre ellas una mayor transparencia y mejores resultados de la venta.

El proceso de subasta público se realiza todo a través del portal web de subastas del Boletín Oficial del Estado. Este portal emite un boletín informativo que contiene todos los datos de la subasta, entre ellos:

La fecha de inicio y la fecha de finalización, el lapso de duración de veinte días hábiles contados a partir de la fecha de inicio.

La cantidad reclamada, los lotes, el valor de la subasta, el valor de tasación, la puja mínima y los tramos entre pujas.

El importe del depósito. Para participar en la subasta los interesados deben registrarse en el portal web del Boletín Oficial del Estado. En caso de estar interesados en una determinada subasta debe hacer un depósito por el 5% del valor de salida.

A partir de la publicación de la subasta en el Portal web del Boletín Oficial del Estado y durante los veinte días de duración se reciben de los interesados las ofertas o posturas. Cuando la última oferta publicada es mayor a la última realizada hasta la hora del cierre, se extiende la subasta por una hora más para permitir que se presente una mejora de la propuesta.

Cuando finaliza la subasta se acepta el mejor postor y se procede a devolver los depósitos de garantía.

Suspensión de la subasta

La subasta también puede ser suspendida, pero sólo lo puede hacer la Administración de Justicia y los motivos son muchos. Alguno de ellos puede ser una promesa de pago realizada por el deudor lo que lleva al juez a tomar la decisión.

Adjudicación del bien subastado

La adjudicación del bien subastado se hace al mejor postor, pero también se puede adjudicar al ejecutante o de forma indirecta al ejecutado. Esto debido a que el ejecutante no puede participar en la subasta. Pero también existen situaciones especiales, como es el caso de las subastas judiciales desiertas o sin postores.

En caso de que las posturas lleguen al 50% del precio de salida establecido para los bienes muebles o al 70% para bienes inmuebles, se adjudica el bien al mejor postor. El ejecutante podrá participar en la puja después de que algún postor realice una oferta.

Cuando las ofertas son menores a los porcentajes establecidos para los bienes muebles e inmuebles. El ejecutado tiene la opción de presentar un tercero que haga una mejor oferta y vence el plazo que tiene esta opción, la oferta de mejora la puede hacer el ejecutante.

En el caso de que ninguna de las posturas cumpla con las normas establecidas, el Tribunal puede declarar la subasta desierta. En caso de que la subasta judicial sea declarada como desierta y el acreedor no ejerce su derecho, el deudor puede solicitar al Letrado de la Administración de Justicia el levantamiento del embargo.

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