servidumbre

¿Qué es una servidumbre?

La servidumbre es un derecho real que se encuentra en un bien inmueble que le da al propietario algunas ventajas y aprovechamiento. Este derecho se aplica en particulares y en comunidades de propietarios.

La servidumbre es un derecho donde se beneficia una finca dominante sobre un predio ajeno que será el predio sirviente. También es una limitación a los derechos del propietario de la finca sirviente que beneficia a la finca dominante.

¿Qué es una servidumbre de paso?

Este es un derecho real a través del cual se limita la propiedad de una finca para que a partir de ella se pueda entrar o salir a otra. El camino de servidumbre es un derecho que tiene una finca dominante en un predio sirviente, para facilitarle salida a una vía pública.

La servidumbre de paso puede ser forzosa o legal y se constituye con la finalidad dar paso a una finca encerrada entre otras y que no tiene salida a un camino público.

La regulación de la servidumbre de paso Código Civil está en el Título VII que corresponde a las servidumbres.

Las situaciones para constituir una servidumbre de este tipo se encuentran establecidas en el artículo 564 del Código Civil. Ellas son las siguientes:

  • En los casos que el propietario de una heredad o finca encerrada entre otras ajenas y no tiene salida a camino público. Tendrá derecho a requerir el paso por las heredades vecinas, pagando previamente una indemnización.
  • Cuando la servidumbre se constituye de forma que su uso sea continuo y se establece como una vía permanente, corresponde una indemnización. Esta indemnización corresponde al coste del terreno, además del costo de los daños que se originen en el predio sirviente.
  • Para los casos en que se restrinja al paso necesario del cultivo de la finca encerrada entre otras y para extraer sus cosechas, pero sin vía permanente. La indemnización consistirá en la cantidad que cubra el perjuicio que ocasione este gravamen.

¿Cómo se adquiere una servidumbre de paso?

Las servidumbres de paso fincas rústicas son discontinuas. Por ello, la forma de adquirirlas es a través de un título. También se puede adquirir por sentencia firme, reconocimiento del propietario del predio sirviente o por decisión del padre de familia. Por lo que la servidumbre de paso no inscrita no tiene validez.

La servidumbre de paso fincas rústicas se puede adquirir por medio de un acuerdo entre vecinos. Para ello deben elaborar una Escritura Pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad.

En los casos que no se logra un acuerdo entre vecinos, será un Juez el encargado de establecer la constitución de la servidumbre. Para estos casos, es muy importante demostrar, por medio de un Informe Técnico Pericial, que no existe ninguna alternativa posible.

Esto con el propósito que el Juez comprenda la necesidad o no de constituir la servidumbre por el lugar donde se solicita.

Requisitos para constituir una servidumbre de paso finca rústica

Los requisitos exigidos para constituir una servidumbre de paso finca rústica, son los siguientes:

Salida y entrada a camino público

Los terrenos para donde se solicita la constitución de la servidumbre de paso deben estar enclavados. Además, estas fincas no pueden disponer de acceso a ninguna vía pública.

Cuando la finca que solicita la servidumbre cuenta con paso hacia una vía pública, pero es imposible circular por ella y no pueda repararse. Se le autorizará constituir una servidumbre que facilite el paso a estos terrenos.

Para lograr esto es necesario demostrar mediante un Informe Técnico Pericial, que no es posible otra alternativa.

Finca enclavada

La constitución de una servidumbre para beneficiar a una finca, requiere que esta se encuentre totalmente enclavada entre fincas ajenas. Además, no debe disponer de acceso directo a camino público, en caso de disponerlo no cumpliría con el requisito de finca enclavada.

Menor daño

Este es un requisito exigido y muy importante para la jurisprudencia al momento de establecer una servidumbre de paso. Esto debido a que, al constituir una servidumbre de paso en una propiedad ajena, se causa un daño a esa propiedad y perjuicios por no poder disponer libremente del espacio que ocupa la servidumbre.

Para solicitar el establecimiento de una servidumbre de paso, es muy importante hacer un estudio. El cual ayudará a determinar cuál de las diferentes alternativas produce un menor daño en el predio sirviente.

Cuando se decide la mejor alternativa es importante analizar cuál de ellas tiene una menor distancia a un camino público. Para después seleccionar la que sea más cómoda para el acceso del predio dominante.

La servidumbre de luces y vista

La servidumbre de luces y vistas es el derecho que tiene una determinada finca, que es la llamada dominante. El cual puede ejercer sobre otra, que es denominada sirviente, relacionado con las luces que corresponde a los huecos en la pared y la vista que serían los balcones y las ventanas.

Esto no le permite a la finca sirviente oponerse al derecho de servidumbre que tiene la finca dominante. Este derecho obliga a abrir huecos en las paredes de la vivienda para conseguirlo, pero de acuerdo a lo establecido en los artículos 580 y 584 del Código Civil.

Estas servidumbres en el Código Civil son consideradas como derechos de adquisición o de negación. El plazo de prescripción de las servidumbres de luces y vista es de 20 años los cuales comienzan a contar desde que se produjo el acto donde se adquiere por prescripción.

Derecho de luces

Este derecho se encuentra regulado en el artículo 580 del Código Civil y se hace referencia a la pared medianera. Este artículo otorga el derecho de luces a través de la apertura de ventanas o huecos en las paredes del inmueble.

El tipo de servidumbre en este derecho es de medianería, el cual establece lo siguiente: una parte no puede abrir una ventana o hueco en una pared medianera sin el consentimiento explícito de la otra parte.

Cuando las paredes no son medianeras el artículo 581 del Código Civil establece que: el propietario de una pared que esté aledaña a la finca de otro tiene puede abrir ventanas o huecos. Esto con la finalidad de recibir iluminación, las dimensiones de estos serían máximo, de 30 centímetros cuadrados.

Las ventanas o huecos que abra el propietario de la pared no medianera deben tener una reja de hierro ajustada a la propia pared. Además, debe estar fijada con redes de alambre para una mayor protección.

Los huecos que se abren llevan el nombre de huecos de ordenanza, los cuales tienen como objetivo único posibilitar la recepción de las luces.

Derecho de vistas

El derecho de vista se encuentra establecido en el artículo 582 del Código Civil, donde se otorga la posibilidad de disponer vistas sobre una finca ajena. Además, no permite ningún acto que lo obstaculice o lo impida, sólo estipula varias limitaciones relacionadas con las paredes no medianeras y medianeras.

En las paredes no medianeras según este artículo no es posible realizar aperturas de voladizos, ventanas o balcones con vistas rectas sobre la finca de un vecino. Sólo será posible si hay como mínimo dos metros de distancia entre la pared y la propiedad donde se construya cualquiera de estos elementos.

Para conseguir vistas de costados u oblicuas sobre la misma finca es necesario que haya una distancia mínima de 60 centímetros. En las paredes medianeras sólo se requiere para realizar cualquier modificación la autorización de la otra parte.

Servidumbre de acueducto

Este tipo de servidumbre es conocida actualmente como servidumbre de paso de aguas o de tuberías. Se encuentra regulada por la Ley de Agua y por el Código Civil y no puede imponerse para interés privado, sobre huertas o jardines existentes, edificios, ni sus dependencias o patios.

La servidumbre de acueducto obliga al propietario del predio sirviente a permitir el paso de agua por su propiedad para la otra finca. El propietario del predio dominante que es el que, quiere servirse del agua, tendrá que hacerla pasar. Además, tendrá que indemnizar al propietario del predio sirviente si las aguas transportadas se filtran y causan algún daño.

El propietario del predio sirviente puede cercar o cerrar el acueducto, edificar sobre él sin que esto ocasione perjuicio para su funcionamiento. En caso de ser necesario el acueducto puede ser reparado.

La ley establece una servidumbre de acueducto coactiva, continua y aparente para ayudar a toda heredad que no cuente con las aguas. Las cuales son necesarias para pastos, plantaciones, para el cultivo de sementeras.

Las servidumbres de agua pueden ser creadas para el beneficio de un pueblo que las requiera para el servicio doméstico de sus habitantes. También para el beneficio de un establecimiento industrial.

Para reclamar la servidumbre de acueducto, deben reunirse las siguientes condiciones:

  • Lo primero es que la finca que reclama la servidumbre necesite el agua para usos industriales, ganaderos, agrícolas o para consumo de sus habitantes.
  • La otra condición es que el propietario de la finca dominante cuente con la posibilidad de servirse de un agua que recorre por un terreno apartado del suyo.
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