Cómo segregar una finca por herencia

Cuando una familia hereda una propiedad, es común que surjan preguntas sobre cómo segregar una finca por herencia entre los herederos.

En estos casos, es importante considerar diferentes aspectos, incluyendo las implicaciones económicas.

Una opción a considerar es la segregación de la finca, es decir, separar físicamente una parte de la propiedad para facilitar su venta en el futuro.

Esta medida puede resultar más práctica desde una perspectiva financiera, ya que permite a los herederos tener mayor flexibilidad para gestionar y eventualmente vender una residencia individual dentro de la finca.

¿Qué es la segregación de fincas por herencia?

Segregar fincas por herencia es la forma a través de la cual se divide de una finca original una parte más pequeña para constituir una finca independiente ante el Registro de la propiedad.

La segregación de fincas por herencia u otro motivo, es un proceso complicado.

Radica en cambiar el registro de un inmueble, escogiendo una parte del mismo y separándolo del resto de la propiedad. La parte segregada, en este caso, se convierte en un bien independiente del anterior.

Una vez que se segrega una finca, el inmueble original cambia, pero no deja de existir. Donde antes había una residencia única, ahora existirán dos: la nueva y la original modificada.

¿Es lo mismo segregar y dividir una finca?

Dividir finca o segregar una finca por herencia, no es lo mismo. En primer lugar, cuando se segrega un inmueble el original se transforma, pero sigue existiendo.

Por su parte, en la división de la vivienda, la finca original desaparece en términos legales.

La separación consiste en dividir la propiedad en diversas porciones.

A través de la acción judicial, la finca original desaparece con el surgimiento de dos nuevos inmuebles que deben ser inscritos por primera vez.

Ejemplo de segregación de finca rústica

Es importante tener clara la diferencia entre la división y la segregación de fincas que ha sido mencionada con antelación. Sin embargo, mostraremos un ejemplo más claro a continuación.

Si una finca rústica y se encuentra registrada como A, se puede segregar a una fracción B y al final existirían A y B. Al contrario, con la separación de la finca A se obtienen las fincas B, C y D.

Es indispensable tener claro esto pues, en la segregación, fiscalmente se paga por el costo de la parcela que se haya separado, mientras en la división se paga por el importe total de los terrenos repartidos.

En líneas generales, resulta más económico segregar una finca que dividirla. La segregación paga el importe equivalente al 1.5% de la finca segregada, en cambio, la división paga el 1.5% de costo de toda la finca.

Normativa para segregar una finca por herencia

La normativa que rige la segregación de una finca por herencia es la Ley 08/2013 de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas que dice lo siguiente:

Para segregar una finca se requiere de manera obligatoria de un permiso administrativo, la aprobación conjunta de los propietarios y una licencia de segregación con una validez de 3 meses.

En palabras más simples, además de conciliar con los otros herederos del inmueble, se debe considerar el reglamento urbanístico municipal, la regulación general de vivienda y los estatutos de la comunidad de propietarios.

Se debe contratar un arquitecto o ingeniero para poder segregar la finca por herencia para que elabore los planos y analice las características del inmueble original transformado como de la propiedad nueva.

¿Cuándo se debe solicitar la segregación de fincas por herencia?

La segregación de fincas y demás viviendas no es un proceso muy común, pero si es rentable para personas que tienen propiedades grandes para dividir.

No es un proceso sencillo de realizar, ya que, debe considerarse que a efectos jurídicos se crea una propiedad nueva de la nada.

Sus ventajas pueden ser interesantes para los dueños. Por ello, con el fin de explicar mejor el asunto, se explica cuál es el mejor momento para ejecutar este proceso.

Deben existir razones que exijan separar porciones de una finca.

Por ejemplo, un divorcio o una herencia, hechos en los cuales puede requerirse segregar la finca en cuestión para efectuar una distribución entre las diversas partes involucradas.

¿Cómo tramitar la segregación de fincas por herencia?

Se requiere de una licencia para poder segregar una finca.

Por consiguiente, el proceso es el siguiente:

1. Encomendar un plan de segregación de fincas a un técnico especializado.
2. Exigir la declaración de innecesariedad o licencia en el Ayuntamiento.
3. Ejecutar la escritura de segregación en el notario.
4. Asentar la nueva finca en el Registro de Propiedad.

Proceso para segregar fincas por herencia

El acto empieza cuando se contacta a un especialista técnico. Él asistirá a la finca a revisar el asunto y validar que se apegue a los requerimientos de la normativa actual en la comunidad autónoma.

En el supuesto de ser así, procederá a realizar la toma de datos de la finca con los que se transcribirá el proyecto de segregación.

El contenido del proyecto de segregación no es el mismo en todos los casos. Varía de acuerdo con las normas que se especifican en cada comunidad autónoma.

Se pueden señalar algunos aspectos de forma estandarizada:

• Justificación de las razones por las que se solicita la segregación de la finca.
• Las fincas resultantes de la división deben ser descritas en su totalidad.
• Los edificios e instalaciones que se encuentran en la finca deben ser descritos.
• Plano de la finca a segregar.
• Se debe incluir plano de la finca original. Se debe incluir la superficie, los linderos, la servidumbre que afecte a la finca, los servicios, la ordenación urbanística actualizada y las curvas de nivel del terreno.
• Planos de las nuevas fincas. Se mencionan las superficies, linderos, servidumbres y curvas de nivel que afecten a las fincas, de modo que la identificación de terrenos sea precisa.

Escritura notarial y licencia para segregar

La segregación de fincas por herencia no es un proceso que pueda hacerse libremente. Para llevar a cabo esta acción es necesaria una licencia de segregación o la declaración jurada de innecesariedad.

El ayuntamiento debe valorar si es conveniente otorgar el permiso de segregación. Por ello, revisará que la solicitud esté bien elaborada y el cumplimiento de la legislación urbanística también. Existen, además, otros requisitos a considerar:

• Ambas fincas deben cumplir la normativa urbanística.
• La finca original debe estar registrada en la Dirección General de Catastro.

La escritura de parcelación debe ser redactada por un notario a partir de la licencia municipal.

Costes de la segregación de fincas por herencia

El precio de la segregación dependerá de las dimensiones de la finca y la dificultad del caso. Entre el pago del técnico, la notaría, y demás gestiones administrativas, el costo final puede oscilar alrededor de los 1000 euros.

Legislación de la segregación de fincas

Ley 13/2015, 24 de junio, reforma la Ley de Catastro Inmobiliario y de La Ley Hipotecaria

Esta ley determina cuándo es forzoso registrar los cambios debidos a la segregación de las fincas, de qué modo y con cuál información relacionada.

Este estatuto agrupa métodos y criterios para que los documentos de estas dos entidades estén comunicados.

Real Decreto Legislativo 07/2015, 30 de octubre. Ley de Rehabilitación Urbana y Suelo

Si se tiene una finca, esta ley indica los derechos y obligaciones como dueño de una parcela. Esta ley es el eje en torno al que se efectúa el Derecho urbanístico, debido a que, rige el derecho de construcción y valor del suelo. Por ejemplo, en el artículo 26 se reglamenta explícitamente la formación de parcelas y fincas. La segregación se menciona como una de las maneras de hacerlo.

Legislación autonómica

Las comunidades independientes tienen facultades urbanísticas y han creado sus propios estatutos.

Se debe considerar tanto la ley de usos del suelo de la comunidad autónoma como el Real Decreto Legislativo 7/2015, además de cualquier otra regla vinculada con las fincas.  

Normativa municipal

Las municipalidades también reglamentan sobre los urbanismos. También, tienen la función de generar los permisos de segregación de fincas.

Aspectos normativos y exigencias de interés

Exigencia de visado del colegio profesional

Desde que el Real Decreto 1000/2010 fue publicado, el visado dejó de ser necesario para muchos documentos de segregación de fincas. No obstante, existen muchos municipios en los que sigue siendo una gestión indispensable.

Los colegios profesionales tienen la labor de validar y dar aceptación de los proyectos de su interés. Por ejemplo, un proyecto de edificación debe ser visado por el colegio de ingenieros o arquitectos, según corresponda.

Una finca en proindiviso se puede segregar

Una finca en proindiviso es la que cuenta con varios propietarios. La segregación de una propiedad en proindiviso puede llevarse a cabo de la misma manera que una finca normal, sin embargo, todos los dueños deben estar de acuerdo con la división.

Si se es propietario de un terreno que forma parte de una finca en proindiviso, sin la conciliación de todos no se puede decidir individualmente segregar.

Aspectos particulares según el origen de la propiedad

En propiedad horizontal

La finca debe ser susceptible de partición, razón por la cual no es posible dividir parte de una edificación en estatus de propiedad horizontal que representa una unidad judicial conformada por elementos comunes o privativos.

Solo los elementos privativos pueden ser segregados.  

En superficie urbana

Si el terreno es indivisible sólo podrá constituirse fincas independientes si las distintas edificaciones se asientan sobre suelo conjunto.