Los defectos de construcción: ¿A quién reclamar?

Existen diferentes tipos de defectos de construcción en viviendas y la responsabilidad del constructor o promotor varía según los daños y perjuicios ocasionados. Por ejemplo pueden ser:

• Defectos constructivos en una piscina.
• Defectos estructurales en una vivienda.
• Así como cualquier deficiencia de construcción.

Si has comprado una vivienda de nueva construcción y «te han dado gato por liebre» estás en un derecho de pedir una reparación del problema o una indemnización por los daños y perjuicios por la obra mal ejecutada.

¿Quieres demandar a la constructora por defectos constructivos?

Entonces deberías pensar la posibilidad de iniciar una reclamación por defectos en vivienda de obra nueva.

Si requieres los servicios de un abogado para reclamar a un contratista las obras mal ejecutadas en tu inmueble, indícanos los siguientes datos:

• El coste obra.
• Aspectos mala ejecución: por ejemplo, la oportunidad alega retrasos de las obras en las fechas indicadas.
• Ubicación propiedad.

Somos un despacho de abogados especialistas en defectos de construcción, que presta servicios jurídicos en las principales ciudades de España. Para más información sobre una reclamación de una obra mal hecha puedes contactar con nuestros expertos, llamando al teléfono 665 49 23 96 o enviando un formulario comentando tu caso.

La responsabilidad en los defectos de obra

Se entiende por responsabilidad decenal a aquella que se confiere a los diferentes actores o «profesionales» que intervienen en el proceso constructivo, (promotor, arquitectos, aparejadores, constructores).

El plazo de garantía para reclamar los defectos constructivos en caso de ruina de la obra ejecutada es de 10 años según el artículo 1591 del Código Civil:

El contratista de un edificio que se arruinase por vicios de la construcción, responde de los daños y perjuicios si la ruina tuviere lugar dentro de diez años, contados desde que concluyó la construcción; igual responsabilidad, y por el mismo tiempo, tendrá el arquitecto que la dirigiere, si se debe la ruina a vicio del suelo o de la dirección.

Si la causa fuere la falta del contratista a las condiciones del contrato, la acción de indemnización durará quince años.

Artículo 1591 del CC

• Ruina funcional para defectos de habitabilidad, funcionalidad o seguridad.
• Ruina física para defectos estructurales.
• Ruina potencial.

Es decir, todas las personas que hayan intervenido tendrán un grado de responsabilidad según el trabajo acometido y las circunstancias concretas del caso.

Este tipo de defectos constructivos termina arruinando de forma parcial o total el inmueble e imposibilita el uso adecuado del mismo. Por lo tanto, no permite a los propietarios el goce y disfrute de su propiedad, bien sea residencial o comercial producto de dichos defectos.

Estos actores que mencionamos no se limitan exclusivamente a la primera línea que puede pensarse como lo son la empresa constructora y el arquitecto de la obra.

Dicha responsabilidad defectos de construcción y obra se extiende a otras esferas como a las que certificaron la obra y a quienes promocionaron la compra-venta de la misma.

Plazos para reclamar los defectos constructivos según la LOE

Empecemos por delimitar que es la «LOE». Estas siglas se refieren a la Ley de Ordenación de la Edificación que es el organismo encargado de todas las regulaciones concernientes a estos plazos y garantías en relación a las construcciones de edificaciones, su culminación y posibles defectos.

Estos plazos son en resguardo de la inversión y patrimonio del adquiriente de un inmueble con la finalidad de domicilio principal o de actividad comercial contra cualquier problema de construcción que se presente.

Así cualquier mal construcción deberá ser indemnizada y se establece como responsabilidad de los agentes que tuvieron parte en cualquier lugar de la adquisición. Esto pasando desde los arquitectos, proyectistas y hasta promotores de ventas que tuvieron parte en ella.

La ley contempla una serie de plazos que responden a las diferentes formas de presentarse una situación de defecto en relación a una construcción /obra. En tal sentido se establecen tres diferentes tipos de plazos.

1. Defectos de terminación o acabado de la construcción: la responsabilidad es de un año

El constructor tendrá responsabilidad por los defectos de construcción u obra por cualquier deterioro por vicio o defecto oculto que ocasione durante un año desde que se emite el Certificado de finalización de obra.

Esto en relación a cualquier incidente en relación a la terminación o acabado de la construcción.

2. Defectos de habitabilidad, funcionalidad y seguridad: responsabilidad es de tres años

Respecto a la inherente responsabilidad por el periodo de construcción/obra de tres años se refiere a los deterioros materiales o vicios ocultos provenientes de los materiales propios de la construcción o las instalaciones realizadas.

Ambos casos que estos déficits conlleven a incumplir los parámetros de calidad necesarios para una calidad aceptable en la habitabilidad del espacio.

3. Defectos estructurales: la responsabilidad de obra es de diez años

El periodo que se contempla para la responsabilidad de construcción/obra durante diez años abarca a los relacionados a los cimientos de la edificación. Esto refiere todo lo que este implícito en cuanto a la estabilidad y solidez de la estructura y el espacio donde fue erigido el mismo.

¿A quién reclamar los defectos defectos de construcción de viviendas?

Los constructores deberán responder a todo daño que presente en el inmueble producto de la negligencia en el uso de soportes, forjados, vigas, muros de carga y cualquier estructura que comprometa la firmeza de la edificación.

Si quieres saber más cuáles son las las responsabilidades de todos los agentes que intervienen una construcción, por favor sigue leyendo…

1. La responsabilidad del constructor

La responsabilidad del constructor se extiende hasta el periodo de un año por deterioros o vicios en su construcción y que afecten los acabados o terminación de la obra.

Dicha responsabilidad se podrá exigir individual y personalmente bien por omisiones o actos propios o por vía de terceros a quien se deba dar respuesta.

Cuando los deterioros o vicios provengan de la impericia, de la poca respuesta técnica y profesional o asociados a negligencia o falta de atención a las normativas que sean obligaciones suyas y ejecutadas por el jefe de obra bajo su criterio, serán responsabilidad de este.

2. La responsabilidad solidaria

Si los deterioros no son susceptibles de individualización para precisar su proveniencia de forma que no pueda comprobarse la concurrencia de responsabilidades de cada actor o agente se tendrá como responsabilidad solidaria por parte de las partes involucradas.

De esta forma se protegerá a los adquirientes de posibles daños bajo responsabilidad defectos de obra.

3. Responsabilidad del promotor de la obra

Esta responsabilidad es en relación a proyectos o construcciones en las personas jurídicas o físicas tengan parte como promotores de ella por uso y razón del contrato, sin perjuicio de las medidas de intervención administrativas procedentes.

Bien que se trate de una sola figura, de una cooperativa o cualquier representación de comunidad. En el caso de que existe un conjunto de proyectista todos han de responder de forma solidaria.

De igual forma cuando se requieran las intervenciones de otros profesionales por parte de los proyectistas para realizar estudios, cálculos informes o cualquier otro requerido la responsabilidad recae en los proyectistas que aceptaron los dictámenes de estos y los suscribieron.

4. Responsabilidad del subcontratista

Cuando se requiera la actividad de un subcontratista para desarrollar una parte de la ejecución o una instalación para dicha obra la responsabilidad recaerá sobre el constructor directamente. Y en este sentido será el responsable de resarcir los daños acaecidos por los deterioros o vicios ocultos.

Esta responsabilidad se extiende hasta el uso inapropiado de insumos, elementos o cualquier material que resulte inadecuado y en perjuicio del adquiriente y su inmueble.

5. Responsabilidad del arquitecto o director de obra

Cuando se entrega una obra y este certificado lo suscribe un director de obra y el ejecutor de la misma, estos serán responsables de dicha certificación.

De la misma forma quienes estando al frente de un proyecto ajeno o de terceros será responsable de las acciones u omisiones que se deriven de él.

Si la obra se ejecuta por más de un técnico las responsabilidades se acarrearán de manera solidaria y han de responder de esta forma a ellas.

Quedarán exentos exclusivamente si se comprueba que el daño no se ocasiona por su intervención sino producto de fuerza mayor, caso fortuito o producto de la impericia de los perjudicados inclusive en relación al inmueble adquirido.

¿Qué son los vicios ocultos en una construcción?

Así mismo se pueden detectar vicios ocultos o defectos en la construcción en viviendas usadas y conllevan una responsabilidad civil por parte de los intervinientes en la construcción.

Estos defectos de obra se refieren a las circunstancias desfavorables que se presentan de forma posterior a la celebración de un contrato de compra-venta o arrendamiento de un inmueble. Esto aplica cuando dicho deterioro menoscaba el aprovechamiento del inmueble.

Los vicios ocultos en una construcción se definen de tal manera si son del desconocimiento de al menos una de las partes involucradas y que si esto hubiese sido de su conocimiento dicho deterioro le hubiese replegado de la transacción.

Los vicios ocultos y la responsabilidad que se desprende de estas circunstancias provienen desde la antigüedad.

Cuando se realizaban compra-venta de mercancías como esclavos y animales de carga donde los mercaderes estaban en obligación de declarar cualquier vicio oculto o estaban supeditados a asumir cualquier responsabilidad en relación a ellos.

¿Cuáles son los vicios ocultos que pueden presentarse en una construcción?

Habiendo identificado que podemos denominar como vicios ocultos aquellos que hacen impropio un determinado espacio para su habitabilidad pasemos a reconocer la tipificación que existe en relación a cuáles son los vicios que pueden presentarse en una obra.

1. Vicios ocultos de una construcción

1.A Defectos o vicios ruinógenos

Estos vicios son los que comprometen de manera contundente el estado de la edificación y que pueden concluir en derrumbe de la misma. En tal sentido se conoce como ruinógena.

1.B Defectos o vicios no ruinógenos

Son los que se refieren a la responsabilidad acarreada por defectos de acabado de la obra y están contemplados en el artículo 17.1 de la LOE en relación a la responsabilidad anual del constructor.

2. Vicios posteriores a la entrega de la obra

Un aspecto a considerar detenidamente es el relacionado a los vicios posteriores a la entrega de la obra. En relación a esto existen dos posturas puesto que la LOE aun no recoge con propiedad una más expresa en función de este panorama.

Una conlleva a que la admisión de la obra y su recepción fuera de reserva exentaba y producía la liberación de los actores involucrados en la construcción en relación a la responsabilidad en dichos vicios.

La otra es que dicho condicionamiento no exenta a tales si se presentare vicios ocultos aun luego de la recepción del mismo.