La responsabilidad decenal

A causa de que la responsabilidad decenal de una propiedad en algunos casos genera dudas, en esta oportunidad te explicamos todo lo que debes saber. Además, exponemos todas las implicaciones legales que tiene y su importancia.

¿Qué se entiende por responsabilidad decenal?

La responsabilidad decenal se define como el deber civil al que cualquier constructor responde por los defectos constructivos. Esto aplica tanto para quienes construyen como para arquitectos, promotores y demás expertos que tengan que ver con el proceso de edificación.

Básicamente, este tipo de contrato señala los daños que surgen en una construcción en un plazo de tiempo no mayor a 10 años. Su regulación se asienta en el artículo 1591 del Código Civil en el cual se expone lo siguiente:

El asentista de una edificación que presente daños causados por la construcción, debe responsabilizarse de los defectos si los hechos ocurren dentro de los 10 años posteriores a la finalización de la obra.

Asimismo, tiene responsabilidad el arquitecto que dirige la construcción si el daño proviene de su gestión.

Si el motivo es el incumplimiento a las cláusulas contractuales por parte del contratista, la compensación debe darse por un período de 15 años.

Esta regulación presente en el código Civil causó distintos desacuerdos que terminaron en procesos judiciales. En tal sentido, los tribunales limitaron causas específicas en cada escenario a fin de poder establecer la responsabilidad de los actores involucrados.

Por medio de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), se inscribió esta norma legal. Gracias a esto, es posible regular el marco judicial asociado con la responsabilidad decenal.

Debido a esto, la ley se aplica a todas las edificaciones con permiso de cimentación otorgado después del 5 de mayo del 2000.

¿Cuál es el concepto de ruina?

Un aspecto importante para comprender mejor de qué se trata la responsabilidad decenal, es tener clara la definición de ruina en casos de construcción. Con base en ello, según el Código Civil de España se conceptualiza de la siguiente forma:

1.      Ruina física: se trata del derrumbe parcial o en su totalidad de una construcción.

2.      Ruina potencial: consiste en el riesgo de derrumbe a largo plazo o en el desperfecto paulatino.

3.      Ruina funcional: este último tiene que ver con menoscabos graves que sufre una edificación, y que, pese a no afectar su firmeza, ocasione que la utilización de la obra no sea agradable. En el peor de los casos, se puede llegar a considerar como una propiedad no habitable.

Teniendo esto presente, es fundamental señalar que para referirse a responsabilidad decenal del edificio tiene que encontrarse en alguno de los tipos de ruinas aludidos. El motivo de este punto, es que solo estas formas de ruina son las que la jurisprudencia admite como válidas.

Se determina que las personas implicadas asumirán la responsabilidad decenal por detrimentos materiales en un edificio derivados de averías y vicios que atenten contra la solidez, la resistencia, los muros y demás aspectos de la estructura como tal.

¿Qué otros plazos de responsabilidad decenal existen?

Además, se tienen presentes todos los daños que comprometan la firmeza metálica y el equilibrio de la construcción en cuestión. Adicionalmente, se tienen en cuenta otros plazos de responsabilidad:

  • Un año para perjuicios derivados de malos acabados y aspectos de culminación de la edificación.
  • Tres años por deterioros en elementos de la obra o espacios que no permitan su correcta ocupación.

Cada experto que forme parte del proceso de cimentación tiene responsabilidad tanto de forma individual como personal por su gestión en él. No obstante, si sucede que no haya delimitación de roles, se determina que es una responsabilidad copartícipe de todos los que intervienen en la construcción.

Seguro de responsabilidad decenal

El seguro de responsabilidad decenal se trata de un tipo de caución que resguarda por lapso de 10 años el desagravio de los menoscabos generados en la construcción por desperfectos que deriven o repercutan en la resistencia, durabilidad, soporte, muros y demás elementos de la estructura.

Esto incluye, además, todos los daños que impliquen un compromiso de la resistencia metálica y fijeza de la edificación.

En palabras simples, el seguro decenal es una garantía para cualquier persona que compra una casa o edificio. En tal sentido, el comprador tiene protección por 10 años, después de comprar la propiedad, ante posibles daños que presente la obra.

Por este motivo, no tiene que hacerse cargo de los gastos por reparación.

¿Qué cobertura tiene el seguro decenal?

La cobertura de este tipo de seguro es bastante básica. No obstante, hay otros aspectos extras que están disponibles para contratación en función de integrar la primera modalidad:

  • Revalorización de capitales.
  • Seguro trienal de impermeabilización de fachadas y cubiertas.
  • Renuncia a recurso contra el contratista.
  • Renuncia a recurso contra el proyectista.
  • Renuncia a recurso contra la dirección facultativa.
  • Seguro trienal de estanqueidad de fachadas.

La norma vigente no se trata únicamente de la cobertura de menoscabos materiales de este seguro. La Ley fundamenta, además, qué daños cubre el seguro:

  • Los menoscabos físicos o cualquier otro daño monetario adicional a los que respecta la Ley.
  • Afectación a otras construcciones aledañas a la obra en cuestión.
  • Perjuicios a bienes inmuebles ubicados en la edificación.
  • Los menoscabos derivados de cambios en el edificio después de su venta.
  • Daños causados por mala utilización o por no hacer mantenimiento.
  • Gastos necesarios para mantener la construcción después de recibida.
  • Menoscabos originados por una explosión o por incendio a excepción de desperfectos de las instalaciones de la propiedad.
  • Deterioros producidos en eventos accidentales o por la propia persona lesionada.

¿El seguro decenal es obligatorio?

La respuesta es sí. La Ley de Ordenación de la Edificación estipula como obligatoria la contratación de este tipo de seguro. De hecho, aplica incluso en el caso de edificios cuya utilización sea para vivienda.

Sin embargo, de acuerdo con la norma, no está permitido el registro de construcciones nuevas en el Registro de la Propiedad sin demostrar que, en efecto, hay un seguro decenal contratado.

En cualquier caso, el promotor es quien asume este seguro obligatorio, tal como lo asienta el artículo 9 de la Ley vigente. Asimismo, hay que tener presente que para el autopromotor individual no existe la obligación de contratar el seguro siempre y cuando se trate de una vivienda unifamiliar para utilización propia.

De igual forma, es sugerible contratar el seguro decenal. Esto último, ya que en caso de generarse el traspaso “inter vivos”, es decir, la venta a otra persona; el promotor debe asumir la contratación de este seguro por el período que le falte para completar los diez años.

Por ello, como se constata antes, el seguro decenal es obligatorio ante la intención de venta de la propiedad a terceras personas.

¿Cuándo es posible reclamar la responsabilidad decenal?

La responsabilidad decenal se reclama cuando la obra construida sufra ruina física, potencial o funcional. Sin embargo, no se puede reclamar si el daño se produjo en caso de eventos fortuitos o son consecuencia de una acción por parte de terceras personas o el mismo usuario de la propiedad.

Cada escenario es distinto, por esta razón, para tener un manejo adecuado de una posible situación de responsabilidad decenal; es necesario solicitar asistencia legal por parte de un abogado experto en el tema.

Los profesionales en la materia analizarán el caso de forma individual a fin de definir los daños o el tipo de ruina aplicable. Además, tienen todas las competencias legales para interponer un proceso legal de ser preciso.

¿Cuáles son las reclamaciones por responsabilidad decenal que se pueden hacer?

Entre los posibles reclamaciones que se pueden generar en este caso, se encuentran las acciones edilicias. En este caso, se ofrece la oportunidad al comprador de desistir del contrato de adquisición en los primeros seis meses si es que surgen daños ocultos en la propiedad.

Además, se pueden interponer reclamos por responsabilidad decenal en caso de fraude por parte de quien vende. En esta oportunidad, al agraviado le corresponde recibir el resarcimiento correspondiente.

Es válido generar un reclamo si el vendedor incumple. También, si la casa no puede usarse para el fin con el que se construyó. Asimismo, si la propiedad se entrega en condiciones que imposibiliten su ocupación.

Entre otras de las razones por las que se puede reclamar también se encuentra que la propiedad sea estructuralmente defectuosa. Esto conlleva que la solución no se quede simplemente en la reparación del daño, sino que en ocasiones tiene que reemplazarse más de la tercera parte de los elementos en mal estado.

¿Cuál es el plazo para reclamar y el proceso?

El artículo 1591 del Código Civil y la LOE fijan períodos de tiempo para la reclamación de responsabilidad decenal.

Desde la detección de un daño o defecto en la propiedad, siempre que suceda en los primeros 10 años desde que se construyó la obra, hay un plazo de 15 años para demandar. En este caso, el afectado tiene derecho a recibir una compensación por los perjuicios.

Al emitir el reclamo, es importante que un perito evalúe el tipo de ruina (si existe). Posteriormente, debe cotejar los desperfectos con el proyecto de construcción. Por último, es vital analizar la información geotécnica y la documentación que se generó en la cimentación de la obra.

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