Cómo hacer una reclamación por vicios ocultos en una compraventa

La reclamación de vicios ocultos en una compraventa es un derecho que tienen las personas a reclamar los desperfectos de un bien de un bien que supuestamente se encontraba en perfecto estado para su uso natural.

Los vicios ocultos son los defectos que tienen los objetos, cosas o cualquier bien que se adquieren y, que nos son detectados al momento de la compraventa, sino hasta después de haberlo recibido y pagado regulados en el artículo 1.484 del Código Civil:

El vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella; pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos.

Artículo 1.484 del Código Civil

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¿Qué es un vicio oculto?

El vicio oculto son desperfectos que tiene un bien que impiden la utilización de forma correcta del mismo. Es decir, no funciona de forma natural, ya que para que exista un vicio oculto no puede o no deben notarse a simple vista el defecto.

Para poder realizar una reclamación de vicios ocultos en una compraventa, el comprador no pudo detectar el defecto fácilmente al momento de la entrega, porque si lo hubiera visto no hubiera comprado el bien o lo hubiera adquirido en otras condiciones a un precio más bajo.

El fundamento legal del vicio oculto es el Código Civil, donde se establecen las condiciones, las acciones a tomar, los requisitos y las sanciones que se pueden aplicar al comprobarse la existencia de un vicio oculto.

El vicio oculto también se basa en la ley de comercio y en la Ley General para la Defensa de los consumidores y usuarios, esta es usada cuando los bienes adquiridos son nuevos y tienen una garantía.

Cuando los vicios ocultos son en una vivienda o edificación nueva la reclamación de los vicios ocultos se fundamenta en la Ley de Ordenación de la Edificación.

La reclamación vicios ocultos también se basa en el Real Decreto 980/2013 y en la Ley de Mediación Civil 5/2012, que da la opción de la mediación que es más económica, rápida y evita ejercer acciones judiciales.

Requisitos del vicio oculto

Para que poder poner una reclamación de vicios ocultos en una compraventa debe cumplirse con los siguientes requisitos:

• El daño del bien debe ser antes de la compraventa, porque si el vendedor puede demostrar que el daño no existía para el momento de la negociación la reclamación fracasará.
• El daño debe ser grave, para que el comprador de haberlo conocido no hubiera realizado la negociación o hubiera hecho la negociación a un precio menor.
• Y el daño debe estar oculto, porque si el defecto puede ser detectado fácilmente el comprador no tiene derecho a realizar ningún reclamo como vicio oculto.

Procedimiento para la reclamación de vicios ocultos en una compraventa

El procedimiento para iniciar la reclamación de cantidad se puede hacer de 3 maneras de acuerdo al Código Civil:

1. La acción redhibitoria o resolutoria

Se puede efectuar una resolución del contrato, cuyo nombre técnico es acción redhibitoria, con la finalidad de anular un contrato, por el que el vendedor devuelve el dinero recibido y el comprador entrega la cosa.

Esta acción permite al comprador solicitar una indemnización por daños y perjuicios. Para ello, se debe probar que dicha venta ha causado un perjuicio determinado.

2. La acción quanti minoris o estimatoria

Puede emprenderse una acción indemnizatoria, que persigue rebajar el precio de la negociación. Para ello se hace una valoración del bien para establecer el precio justo que se debía pagar si se hubiera conocido el vicio oculto.

Para establecer el precio se requiere de la intervención de un perito que evalué el desperfecto para determinar el precio y reembolsar al comprador la diferencia entre lo que pagó y lo que habría abonado de haberlo conocido.

3. La acción de saneamiento

La acción de saneamiento consiste en que el vendedor repara los desperfectos del bien vendido, sin importar si conocía su existencia o no, con esta acción no se pretende que el vendedor devuelva el dinero lo que debe hacer es reparar el bien.

La reclamación vicio ocultos permite al comprador elegir entre que se cumpla con lo establecido en el contrato o revocarlo, pero con la correspondiente indemnización por el perjuicio y los daños causados.

¿Cuál es el plazo para reclamar los vicios ocultos?

El plazo es de seis meses para ejercer las acciones de reclamación de vicios ocultos de acuerdo a lo establecido en el artículo 1484 del Código Civil. Este plazo comienza a partir del momento de la entrega del bien y puede interrumpirse por acciones judiciales o reclamaciones fehacientes.

Cuando el caso es que la entrega del bien no se haya realizado, el comprador tiene derecho a una resolución de contrato, y si se demuestra que el vendedor actuó de forma intencional se puede solicitar una indemnización por daños y perjuicios.

En caso de que se venza el plazo de seis meses para la reclamación vicios ocultos, existe la opción de reclamar de forma judicial al comprador, pero por causas generales del contrato de compraventa, ya no procede por defectos o vicios ocultos.

Plazos para reclamación vicios ocultos en viviendas

Los plazos son diferentes a los de otro tipo de bien, entre ellos están los siguientes:

• Cuando los daños sean estructurales, como forjados, cimentación, muros de carga, se tendrán diez años de plazo contados a partir de la entrega de la llave.
• Por los daños que tiene la vivienda, no cumple con los requisitos mínimos de habitabilidad o sus instalaciones están afectadas, se tendrán tres años de plazo para iniciar una reclamación por vicios ocultos.
• Cuando los daños afecten el acabado y las terminaciones, se tiene un plazo de un año para iniciar una reclamación por vicios ocultos.

Tipos de vicios ocultos

Las leyes han establecido donde es más frecuente la existencia de vicios ocultos y ha definido los siguientes tipos:

Reclamación de vicios ocultos en la compraventa de una vivienda

Cuando en la compraventa de una vivienda es en una nueva edificación, los plazos para hacer cualquier reclamación se encuentran establecidos en la Ley de Ordenación de la Edificación. Los tipos de desperfectos que se consideran vicios ocultos son los siguientes:

• Daños de habitabilidad, que disminuyen la posibilidad de habitabilidad de la edificación, tales como: goteras, mal aislamiento térmico o acústico, humedad o una instalación eléctrica en mal estado. Para estos casos se tiene un plazo de tres años.
• Daños estéticos, son daños en el acabado de la edificación y se tiene un plazo de un año.
• Daños estructurales, este tipo de daños afectan a la estabilidad de la edificación y tiene un plazo de diez años.

Cuando vayas a comprar una vivienda solicite los servicios de un perito para que este evalué las instalaciones y así comprobar que no existen vicios ocultos.

La reclamación de vicios ocultos por los daños se puede hacer de forma amistosa con la constructora, la arrendadora o promotora, enviando un burofax con acuse recibo, donde se mencionen todos los daños ocasionados.

Después de entregada la comunicación espere un lapso de tiempo corto y si no ha recibido respuesta trate esta vez de hablar con ellos, agotados estos intentos hay que iniciar la vía judicial e interponer una demanda de reclamación de cantidad.

La reclamación de vicios ocultos en la compraventa de un vehículo de segunda mano

Los desperfectos de los vehículos son graves si no son perceptibles a la vista y era imposible que el comprador los conociera en el momento que realizó la compra.

Los daños que tiene el vehículo reducen su uso normal, ya que de haberlos conocido el comprador uno no lo hubiera adquirido y de hacerlo lo hubiera realizado por un precio muy inferior.

• Si la compraventa es a un particular la garantía es de un plazo de seis meses.
• Si la compraventa del vehículo es a un profesionales es de un plazo de un año.

Para iniciar un proceso de reclamación vicios ocultos por una compraventa entre particulares debe acudirse a lo establecido en el Código Civil.

Recomendaciones para reclamar por los vicios ocultos

Para que una reclamación por vicios ocultos tenga éxito es muy importante contar con las pruebas suficientes para demostrar la existencia de los desperfectos y que no se podían apreciar a simple vista en el momento de la entrega.

Una reclamación vicios ocultos debe contar con la asesoría y el acompañamiento de un abogado civilista con experiencia y conocimientos para que pueda estudiar la viabilidad del caso de forma correcta y obtener los resultados deseados.

Te aconsejamos que solicites un informe de un perito, con la finalidad de que las probabilidades de éxito sean mayores.

Se recomienda al comprador de cualquier bien que cuando se le haga entrega del bien, revise todas las características y el funcionamiento de forma detallada para detectar posibles defectos o vicios ocultos y así poder ejercer las acciones judiciales de demanda de reclamación de cantidad por vicios ocultos de inmediato a fin evitar que se venza el plazo establecido en la LEC.

Cuando se presenta un caso de vicios ocultos es recomendable tratar de llegar a una solución amistosa antes a acudir a los tribunales, ya que es un procedimiento más caro y llevarán más tiempo recuperar tu dinero.

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