contrato de arras

El contrato de arras es un anticipo que viene regulado en los artículos 1452 y 1454 Código Civil, y se trata de acuerdo privado entre el vendedor y el comprador para asegurar la compraventa de un inmueble.

Será castigado con la pena de prisión de seis meses a dos años y multa de 12 a 24 meses el que, con fines industriales o comerciales, sin consentimiento del titular de una patente o modelo de utilidad y con conocimiento de su registro, fabrique, importe, posea, utilice, ofrezca o introduzca en el comercio objetos amparados por tales derechos.

Artículo 273.1. CP

Por tanto, en este las partes se comprometen a realizar la futura compraventa del bien y el comprador paga normalmente entre un 10% o 15% del precio final de la vivienda.

¿Una de las partes ha incumplido el contrato de arras? Entonces deberías hablar inmediatamente con nuestros abogados en Madrid, ya que la firma de un contrato de arras deviene un compromiso con una serie obligaciones:

  • La entrega del bien pactado.
  • Y el comprador hace un depósito de acuerdo a unas condiciones preestablecidas.

Llámanos si el comprador o el vendedor se echa atrás. Rodenas Abogados es un despacho de abogados especialistas en arras, que presta servicios jurídicos en las principales ciudades de España:

¿Qué es un contrato de arras de una vivienda?

El contrato de arras es un documento muy importante donde el comprador tiene el derecho sobre la compra de una propiedad a cambio de una determinada cantidad de dinero a cuenta del precio total.

El contrato obliga al vendedor a entregar al comprador la propiedad de acuerdo con las condiciones acordadas. Ten cuidado porque si el banco finalmente no te concede el préstamo hipotecario perderás las arras.

Este tipo de contrato tiene su regulación legal en el Código Civil. No es necesario hacerlo ante un notario, ya que es un contrato privado entre el comprador y el propietario.

Se trata de un precontrato, porque lo que se está contratando es la obligación de firmar un contrato en el futuro.

De hecho, se suele fijar un plazo máximo de 90 días desde la firma de las arras para firmar la escritura pública de compraventa, donde se elevan a público las obligaciones de las partes a vender y a comprar la propiedad.

Contenido del contrato de arras

La información que debe contener un contrato de arras es la siguiente:

  • Los datos personales de ambas partes, es decir, comprador y vendedor, con el correspondiente documento de identificación.
  • Los datos de identificación y la descripción del inmueble, que deben estar conformados por lo siguiente: la ciudad en donde está ubicada la vivienda, la superficie, dirección, si existe por un trastero o un garaje.
  • El precio final de la compraventa y cuál va a ser la forma de pago.
  • La cantidad de dinero que se dará como anticipo, el cual será descontado del precio final de la propiedad. Es importante que especifique claramente el tipo de arras en que se entrega la cantidad.
  • Cuando es una vivienda de nueva construcción, la cantidad pagada estará gravada con el 10% de IVA.
  • El tiempo máximo para la formalización del contrato de compraventa.
  • El compromiso de las partes de firmar el contrato a través de una escritura pública.
  • La forma en que se distribuirán los gastos que ocasione la compraventa.
  • Las posibles cargas que tenga la propiedad.
  • La firma del vendedor y del comprador.

Cuando el vendedor o comprador es un matrimonio con régimen de gananciales, solo se requiere de la firma de uno de ellos. Pero en el caso de una pareja no casada o un matrimonio con régimen de separación de bienes tienen que firmar los dos.

Tipos de contratos de arras

Los tipos de contratos de arras, se determinan de acuerdo con el objetivo del mismo y cada uno de ellos tendrá diferentes consecuencias jurídicas. Entre los contratos están los siguientes:

1. El contrato de arras confirmatorias

El contrato de arras confirmatorias no tiene regulación específica en el Código Civil, tiene como objetivo confirmar el compromiso que tienen ambas partes con la compraventa.

La primera entrega consiste en una parte del precio acordado y la segunda parte se hará cuando se firme el contrato de compraventa.

En este tipo de arras, las partes no pueden rescindir de forma unilateral. Para estos casos se aplicarán las reglas generales establecidas por incumplimiento de las obligaciones adquiridas.

La persona afectada con el incumplimiento del contrato podrá optar por exigir la resolución o el cumplimiento de la obligación. Para ambos casos debe haber el resarcimiento de daños y el abono de los intereses.

Cuando el afectado elige exigir el cumplimiento, luego podrá solicitar la resolución en caso de que el cumplimiento resulte imposible.

2. El contrato de arras penales

El contrato de arras penales, de acuerdo con el Código Civil establece como garantía el cumplimiento del contrato. Las arras entregadas no son un anticipo del valor del bien, sino una clausula penal que el importe será una indemnización en caso de incumplimiento.

Cuando se incumple con el contrato para el comprador será la pérdida total o parcial de las arras y para el vendedor la devolución más la cantidad acordada en el contrato.

Además, las partes podrán anñadir las cláusulas y obligaciones que estimen convenientes en el contrato.

Este tipo de contrato civil tiene como finalidad establecer una garantía de cumplimiento mediante la pérdida de la cantidad pagada, sea el comprador o el vendedor quien incumpla.

3. Y el contrato de arras penitenciales

El contrato de arras penitenciales, para que tenga carácter penal es necesario hacerlo constar de acuerdo con lo establecido en el Código Civil. El desistimiento de las arras conlleva la restitución del doble cuando incumple el vendedor y del 100% cuando incumple el comprador.

Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.

Artículo 1454 del Código Civil

Este tipo de contrato no obligan al cumplimiento del mismo, su único propósito es el establecimiento de las consecuencias por el incumplimiento del mismo.

La reclamación penal de acuerdo con el Código Civil queda excluida por caso de fuerza mayor o caso fortuito. Esto puede ser por el fallecimiento de una de las partes.

Reclamación por incumplimiento del contrato de arras

La reclamación por incumplimiento del contrato de arras se puede hacer en cualquiera de sus tipos. Estos pueden ser un contrato de arras penales, penitenciales o confirmatorias y cuando se ha entregado una señal.

El desistimiento puede deberse a que una de las dos partes no puede cumplir con lo acordado. Cuando esto ocurre, las partes pueden llegar a un mutuo acuerdo para la prórroga del contrato de arras.

El acuerdo por lo general consiste en el aumento el plazo establecido en el contrato.

Cuando no se llega a este acuerdo se puede hacer la reclamación del contrato de arras por la compraventa de una vivienda, por las siguientes causas:

Cuando el vendedor no entrega la escritura de compraventa en la fecha que se acordó, no entrega las llaves de la vivienda en el plazo establecido o cuando hay incumplimiento y se niega a devolver el doble de la señal entregada cuando se firmó el contrato.

La firma del contrato de arras, permite la reclamación por incumplimiento, en el caso de que una de las partes, bien sea el comprador o el vendedor, incumplen. Esto se hace de acuerdo con el tipo de arras que se haya establecido al firmar el contrato.

La reclamación por incumplimiento del contrato de arras, se debe hacer ante los tribunales competentes de dos formas, que son las siguientes: la reclamación de hacer lo acordado o una reclamación dineraria por incumplimiento del contrato.

Procedimiento para reclamar las arras por incumplimiento

El procedimiento para la reclamación por incumplimiento del contrato de arras, es el siguiente:

  • Lo primero es solicitar los servicios de un abogado especializado y con mucha experiencia en este tipo de contrato. Este realizará analice de la situación planteada y del contrato firmado.
  • Una vez el abogado haya realizado el análisis, comienza el trámite por la vía extrajudicial. Para ello, enviará una comunicación vía burofax donde le notifica a la parte contraria que ha incumplido el contrato de arras.
  • Esta vía sirve para solicitar a la parte contraria que cumpla con lo acordado. En caso de no conseguirse un acuerdo por esta vía, es necesario acudir a la vía judicial con el uso de un juicio monitorio.

Procedimiento judicial

El procedimiento judicial comienza con un juicio monitorio que permite reclamar las cantidades adeudadas más lo interés que esta haya generado. En este caso se pueden presentar las siguientes situaciones:

  • La parte que ha incumplido puede aceptar todo lo que se le está solicitando y de esta manera finalizaría el juicio.
  • Puede reconocer de forma parcial lo que se le está solicitando o que se niegue a todo lo que se le pide. En estos casos deberá continuarse con la vía judicial y se tendrá que interponer juico verbal u ordinaria, de acuerdo con la cantidad que se esté reclamando.
  • Cuando la demanda es mayor a 6.000 euros, debe acudirse a un juicio ordinario, de acuerdo con lo establecido en la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC).
  • Cuando el monto demandado es menor a 6.000 euros debe acudirse al juicio verbal, según lo establecido en la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC). En los casos que no se continúa con la reclamación el juez se encargará de imponer las costas.
  • Una vez se obtenga la sentencia firme, el demandado sigue sin cumplir con el pago, se procede a realizar la ejecución, que puede llevar al embargar todo lo necesario.

Este procedimiento no es fácil, requiere de experiencia y conocimientos, por esta razón Rodenas Abogados pone a su disposición los mejores especialistas. Estos cuentan con la capacitación necesaria para asesorarle.

El equipo de abogados especialistas de Rodenas brindan asesoramiento desde la redacción del contrato, ayudándole a establecer las clausulas y las diferentes condiciones. Estos también le asesorarán en caso de que quiera iniciar una reclamación por incumplimiento.

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