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Qué es un contrato de arras

 

 

El contrato de arras regulado en el artículo 1454 Código Civil, es un acuerdo particular que se realiza entre el vendedor y el comprador previo a efectuar la compraventa. En este las partes se comprometen a realizar la futura compraventa de un bien y el comprador entrega cierta cantidad de dinero a cuenta del costo total.

La firma del contrato de arras las partes adquieren un compromiso previo a la compraventa. Este obliga al vendedor a la entrega del bien y al comprador a pagar el precio de acuerdo con las condiciones establecidas.

 

¿Qué es un contrato de arras?

El contrato de arras es un documento muy importante donde el comprador tiene el derecho sobre la compra de una propiedad a cambio de una determinada cantidad de dinero a cuenta del precio total.

El contrato obliga al vendedor a entregar al comprador la propiedad de acuerdo con las condiciones acordadas.

Este contrato luego pasará a ser lo que contenga la escritura pública de compraventa, como son las condiciones en las cuales las partes se obligan a vender y a comprar la propiedad. También establece las consecuencias o penalizaciones si la compraventa no se realiza.

Este tipo de contrato tiene su basamento legal en el Código Civil, no es necesario hacerlo ante un notario, ya que es un contrato privado entre el comprador y el propietario. Es un precontrato, porque lo que se está contratando es la obligación de firmar un contrato en el futuro.

 

Información que debe contener un contrato de arras

La información que debe contener un contrato de arras es la siguiente:

  • Los datos personales de ambas partes, es decir, comprador y vendedor, con el correspondiente documento de identificación.
  • Los datos de identificación y la descripción del inmueble, que deben estar conformados por lo siguiente: la ciudad en donde está ubicada la vivienda, la superficie, dirección, si existe por un trastero o un garaje.
  • El precio final de la compraventa y cuál va a ser la forma de pago.
  • La cantidad de dinero que se dará como anticipo, el cual será descontado del precio final de la propiedad. Es importante que especifique claramente el tipo de arras en que se entrega la cantidad.
  • Cuando es una vivienda de nueva construcción, la cantidad pagada estará gravada con el 10% de IVA.
  • El tiempo máximo para la formalización del contrato de compraventa.
  • El compromiso de las partes de firmar el contrato a través de una escritura pública.
  • La forma en que se distribuirán los gastos que ocasione la compraventa.
  • Las posibles cargas que tenga la propiedad.
  • La firma del vendedor y del comprador.

Cuando el vendedor o comprador es un matrimonio con régimen de gananciales, solo se requiere de la firma de uno de ellos. Pero en el caso de una pareja no casada o un matrimonio con régimen de separación de bienes tienen que firmar los dos.

 

Tipos de contratos de arras

Los tipos de contratos de arras, se determinan de acuerdo con el objetivo del mismo y cada uno de ellos tendrá diferentes consecuencias jurídicas. Entre los contratos están los siguientes:

 

Contrato de Arras confirmatorias

El contrato de arras confirmatorias, tiene como objetivo confirmar el compromiso que tienen ambas partes con la compraventa. La primera entrega es una parte del precio acordado y la segunda parte se hará cuando se firme el contrato de compraventa.

Cuando hay incumplimiento del contrato, las partes no pueden rescindir de este de forma unilateral. Para estos casos se aplicarán las reglas generales establecidas por incumplimiento de las obligaciones adquiridas.

La persona afectada con el incumplimiento del contrato podrá optar por exigir la resolución o el cumplimiento de la obligación. Para ambos casos debe haber el resarcimiento de daños y abono de intereses.

Cuando el afectado elige exigir el cumplimiento, luego podrá solicitar la resolución en caso de que el cumplimiento resulte imposible.

 

Contrato de arras penales

El contrato de arras penales, de acuerdo con el Código Civil establece como garantía el cumplimiento del contrato. Las arras entregadas no son un anticipo del valor del bien sino una clausula penal que el monto será una indemnización en caso de incumplimiento.

Cuando se incumple con el contrato para el comprador será la pérdida total o parcial de las arras y para el vendedor la devolución más la cantidad acordada en el contrato. Las partes también pueden exigir el cumplimiento del resto de las obligaciones establecidas en el contrato.

Este tipo de contrato tiene como finalidad establecer una garantía de cumplimiento mediante la pérdida de la cantidad pagada, sea el comprador o el vendedor quien incumpla.

 

Contrato de arras penitenciales

El contrato de arras penitenciales, para que tenga carácter penal es necesario hacerlo constar de acuerdo con lo establecido en el Código Civil. Este tipo de contrato permite a las partes resolver de manera unilateral el contrato, con la restitución del doble para el vendedor o la pérdida para el comprador.

La reclamación penal de acuerdo con el Código Civil queda excluida por caso de fuerza mayor o caso fortuito. Esto puede ser por el fallecimiento de una de las partes.

Este tipo de contrato no obligan al cumplimiento del mismo, su único propósito es el establecimiento de las consecuencias por el incumplimiento del mismo.

 

Reclamación por incumplimiento del contrato de arras

La reclamación por incumplimiento del contrato de arras se puede hacer en cualquiera de sus tipos. Estos pueden ser un contrato de arras penales, penitenciales o confirmatorias y cuando se ha entregado una señal.

El incumplimiento del contrato de arras, puede deberse a que una de las dos partes no puede cumplir con lo acordado. Cuando esto ocurre, las partes pueden llegar a un mutuo acuerdo para la prórroga del contrato de arras.

El acuerdo por lo general consiste en el aumento el plazo establecido en el contrato.

Cuando no se llega a este acuerdo se puede hacer la reclamación del contrato de arras por la compraventa de una vivienda, por las siguientes causas:

Cuando el vendedor no entrega la escritura de compraventa en la fecha que se acordó, no entrega las llaves de la vivienda en el plazo establecido o cuando hay incumplimiento y se niega a devolver el doble de la señal entregada cuando se firmó el contrato.

La firma del contrato de arras, permite la reclamación por incumplimiento, en el caso de que una de las partes, bien sea el comprador o el vendedor, incumplen. Esto se hace de acuerdo con el tipo de arras que se haya establecido al firmar el contrato.

La reclamación por incumplimiento del contrato de arras, se debe hacer ante los tribunales competentes de dos formas, que son las siguientes: la reclamación de hacer lo acordado o una reclamación dineraria por incumplimiento del contrato.

 

Procedimiento para la reclamación por incumplimiento del contrato de arras

El Procedimiento para la reclamación por incumplimiento del contrato de arras, es el siguiente:

  • Lo primero es solicitar los servicios de un abogado especializado y con mucha experiencia en este tipo de contrato. Este realizará analice de la situación planteada y del contrato firmado.
  • Una vez el abogado haya realizado el análisis, comienza el trámite por la vía extrajudicial. Para ello enviará una comunicación donde le notifica a la parte contraria que ha incumplido el contrato de arras.
  • Esta vía sirve para solicitar a la parte contraria que cumpla con lo acordado. En caso de no conseguirse un acuerdo por esta vía, es necesario acudir a la vía judicial con el uso de un juicio monitorio.

Procedimiento judicial

El procedimiento judicial comienza con un juicio monitorio que permite reclamar las cantidades adeudadas más lo interés que esta haya generado. En este caso se pueden presentar las siguientes situaciones:

  • La parte que ha incumplido puede aceptar todo lo que se le está solicitando y de esta manera finalizaría el juicio.
  • Puede reconocer de forma parcial lo que se le está solicitando o que se niegue a todo lo que se le pide. En estos casos deberá continuarse con la vía judicial y se tendrá que interponer juico verbal u ordinaria, de acuerdo con la cantidad que se esté reclamando.
  • Cuando la demanda es mayor a 6.000 euros, debe acudirse a un juicio ordinario, de acuerdo con lo establecido en la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC).
  • Cuando el monto demandado es menor a 6.000 euros debe acudirse al juicio verbal, según lo establecido en la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC). En los casos que no se continúa con la reclamación el juez se encargará de imponer las costas.
  • Una vez se obtenga la sentencia firme, el demandado sigue sin cumplir con el pago, se procede a realizar la ejecución, que puede llevar al embargar todo lo necesario.

Este procedimiento no es fácil, requiere de experiencia y conocimientos, por esta razón Rodenas Abogados pone a su disposición los mejores especialistas. Estos cuentan con la capacitación necesaria para asesorarle.

El equipo de abogados especialistas de Rodenas brindan asesoramiento desde la redacción del contrato, ayudándole a establecer las clausulas y las diferentes condiciones. Estos también le asesorarán en caso de que quiera iniciar una reclamación por incumplimiento.

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