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El contrato de arras es una figura jurídica muy común en las transacciones comerciales o la compraventa de viviendas.
Es un documento muy importante, donde el comprador tiene el derecho sobre la compra de una propiedad a cambio de una determinada cantidad de dinero a cuenta del precio total.
Se trata de un anticipo de una parte del precio del inmueble (pisos, solares urbanos o rústicos, etc) como compromiso de pago.
En este contrato se obliga al vendedor a entregar al comprador la propiedad de acuerdo con las condiciones acordadas.
Hay que tener cuidado porque si el banco finalmente no te concede el préstamo hipotecario perderás las arras.
Digamos que se trata de un precontrato, porque lo que se está contratando es la obligación de firmar un contrato en el futuro.
De hecho, se suele fijar un plazo máximo de 90 días desde la firma de las arras para firmar la escritura pública de compraventa, donde se elevan a público las obligaciones de las partes a vender y a comprar la propiedad.
Todo ello se plasma por escrito en un acuerdo privado entre el vendedor y el comprador como garantía de la operación y, por ende asegurar la compraventa de un inmueble determinado conforme a lo establecido en el 1454 del Código Civil.
Tabla de contenido
Porcentaje del contrato de arras
No es necesario hacerlo ante un notario, ya que es un contrato privado entre el comprador y el propietario.
Por tanto, el contrato de arras es un pacto completamente libre, por lo que las cantidades pueden variar según acuerden las partes implicadas en la compraventa.
Sin embargo, lo más habitual es que las partes se comprometen a realizar la futura compraventa del inmueble entre un 10% o 15% del precio final de la vivienda.
¿Qué pasa si una de las partes incumple el contrato de arras?
Cuando una de las partes (agencia inmobiliaria, promotor o particular) incumple el contrato de arras, es importante tomar medidas legales inmediatas para proteger los intereses de la parte afectada.
En primer lugar, se debe revisar el contrato para determinar las condiciones establecidas y las consecuencias del incumplimiento.
- En caso de que el incumplimiento sea por parte del comprador, el vendedor puede optar por retener las arras entregadas por el comprador como compensación por los daños y perjuicios causados.
- Si, por el contrario, el incumplimiento es por parte del vendedor, el comprador podría reclamar la devolución del doble de la cantidad entregada como arras penitenciales.
Además, se podría reclamar una indemnización por los daños y perjuicios causados, como los gastos derivados de la operación o la pérdida de oportunidades.
En cualquier caso, es recomendable contar con el asesoramiento de abogados en Madrid especializados en derecho civil para resolver el conflicto de manera adecuada y proteger los intereses de la parte afectada.
El abogado podrá revisar el contrato a fondo y asesorar sobre las opciones disponibles para representar a la parte afectada en su caso de un posible procedimiento judicial.
En resumen, el incumplimiento de un contrato de arras puede tener consecuencias económicas significativas para ambas partes.
Por ello, es importante contar con un contrato claro y revisado por un abogado especializado, así como actuar de manera rápida y eficaz en caso de incumplimiento para proteger los intereses de la parte afectada.
¡Llámanos si eres el comprador o el vendedor y una de las partes se ha echado atrás en la compraventa de un piso o solar!
Rodenas Abogados es un despacho de abogados especialistas en contratos de arras, que presta servicios jurídicos en las principales ciudades de España:
Contenido del contrato de arras
La información que debe contener un contrato de arras es la siguiente:
- Los datos personales del comprador y vendedor, con el correspondiente documento de identificación.
- Los datos de identificación y la descripción del inmueble: la ciudad en donde está ubicada la vivienda, la superficie, dirección, si existe por un trastero o un garaje.
- El precio final de la compraventa y cuál va a ser la forma de pago.
- La cantidad de dinero que se dará como anticipo, que será descontado del precio final de la propiedad. Es importante que especifique claramente el tipo de arras en que se entrega la cantidad.
- Cuando es una vivienda de nueva construcción, la cantidad pagada estará gravada con el 10% de IVA.
- El tiempo máximo para la formalización del contrato de compraventa.
- El compromiso de las partes de firmar el contrato a través de una escritura pública.
- La forma en que se distribuirán los gastos de la compraventa.
- La nota simple con las posibles cargas que pueda tener la propiedad.
- La firma del vendedor y del comprador.
Cuando el vendedor o comprador es un matrimonio con régimen de gananciales, solo se requiere de la firma de uno de ellos.
No obstante, en el caso de una pareja no casada o un matrimonio con régimen de separación de bienes tienen que firmar los dos.
Tipos de contratos de arras
Los tipos de contratos de arras, se determinan de acuerdo con el objetivo del mismo y cada uno de ellos tendrá diferentes consecuencias jurídicas.
Existen tres tipos de arras: las confirmatorias, las penales y las penitenciales.
1. El contrato de arras confirmatorias
El contrato de arras confirmatorias no tiene regulación específica en el Código Civil.
La primera entrega consiste en una parte del precio acordado y, la segunda parte se hará cuando se firme el contrato de compraventa.
Tiene como objetivo confirmar el compromiso que tienen ambas partes con la compraventa en cuestión e implica la pérdida de la cantidad entregada.
Es decir, en este tipo de arras, las partes no pueden rescindir de forma unilateral.
Para estos casos se aplicarán las reglas generales establecidas por incumplimiento de las obligaciones adquiridas.
La persona afectada con el incumplimiento del contrato podrá optar por exigir la resolución o el cumplimiento de la obligación.
Cuando el afectado elige exigir el cumplimiento, luego podrá solicitar la resolución en caso de que el cumplimiento resulte imposible.
Para ambos casos debe haber el resarcimiento de daños y perjuicios y de los intereses.
2. El contrato de arras penales
El contrato de arras penales, de acuerdo con el Código Civil establece como garantía el cumplimiento del contrato.
Las arras entregadas no son un anticipo del valor del bien, sino una clausula penal que el importe será una indemnización en caso de incumplimiento.
- El comprador podrá perder todo o parte de las arras y el vendedor la devolución más la cantidad acordada en el contrato.
- También se puede reclamar la venta de la casa o el duplo de las arras.
- Además, las partes podrán añadir las cláusulas y obligaciones que estimen convenientes en el contrato.
Este tipo de contrato civil tiene como finalidad establecer una garantía de cumplimiento mediante la pérdida de la cantidad pagada, sea el comprador o el vendedor quien incumpla.
3. Y el contrato de arras penitenciales
El contrato de arras penitenciales puede generar problemas y conflictos entre las partes involucradas en la transacción.
El artículo 1.454 del Código Civil explica claramente la figura jurídica del desistimiento de las arras que conlleva la restitución del doble del deposito cuando el que incumple es el vendedor y, del 100% cuando incumple el comprador.
Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.
Artículo 1454 del Código Civil
Este tipo de contrato no obligan al cumplimiento del mismo.
Su único propósito es el establecimiento de las consecuencias por el incumplimiento del mismo.
En estos casos, es importante contar con un contrato claro que establezca las condiciones de la operación y las consecuencias del incumplimiento.
En caso de que se produzca un impago, es recomendable enviar un burofax al que ha incumplido su obligación para dejar constancia del mismo y reclamar el pago.
Reclamación por incumplimiento del contrato de arras
La reclamación por incumplimiento del contrato de arras se puede hacer en cualquiera de los tipos antes mencionados
Por ello, es importante redactar un contrato válido en derecho que establezca las condiciones de la operación y las consecuencias del incumplimiento.
El desistimiento puede deberse a múltiples factores. Cuando esto ocurre, las partes pueden llegar a un mutuo acuerdo para la prórroga del contrato de arras.
El acuerdo por lo general consiste en el aumento del plazo establecido en el contrato.
Cuando no se llega a este acuerdo se puede iniciar la reclamación del contrato de arras firmados por la compraventa de una vivienda, por alguna de las siguientes causas:
- Cuando el vendedor no entrega la escritura de compraventa en la fecha que se acordó.
- No entrega las llaves de la vivienda en el plazo establecido o cuando hay incumplimiento.
- Se niega a devolver el doble de la señal entregada cuando se firmó el contrato.
- La firma del contrato de arras, permite la reclamación por incumplimiento, en el caso de que una de las partes, bien sea el comprador o el vendedor, incumplen. Esto se hace de acuerdo con el tipo de arras que se haya establecido al firmar el contrato.
La reclamación por incumplimiento del contrato de arras se debe hacer ante los tribunales competentes de dos formas por alguna de las siguientes formas:
- La reclamación de hacer lo acordado.
- Una reclamación dineraria por incumplimiento del contrato.
Procedimiento para reclamar las arras por incumplimiento
El procedimiento para la reclamación por incumplimiento del contrato de arras es el siguiente:
- Lo primero es solicitar los servicios de un abogado especializado con mucha experiencia en contratos de arras.
- Una vez realizado el análisis pertinente, comienza el trámite por la vía extrajudicial. Para ello, se enviará una comunicación vía burofax a la parte contraria para cumplir lo estipulado en el contrato de arras.
- En caso de no conseguirse un acuerdo por esta vía, es necesario acudir a la vía judicial mediante un juicio monitorio para reclamar las cantidades adeudadas más lo interés que esta haya generado.
En este caso se pueden presentar las siguientes situaciones:
- La parte que ha incumplido puede aceptar todo lo que se le está solicitando y de esta manera finalizaría el juicio.
- Puede reconocer de forma parcial lo que se le está solicitando o que se niegue a todo lo que se le pide.
- Cuando se opone deberá continuarse con la vía judicial y se tendrá que interponer juico verbal u ordinaria, de acuerdo con la cantidad que se esté reclamando.
- Cuando la demanda es mayor a 6.000 euros, debe acudirse a un juicio ordinario conforme lo establecido los artículos 818.2 LEC y 249.2 LEC .
- Cuando la cuantía demandado es menor a 6.000 euros debe acudirse al juicio verbal, según lo establecido en la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC). En los casos que no se continúa con la reclamación el juez se encargará de imponer las costas.
- Una vez se obtenga la sentencia firme, el demandado sigue sin cumplir con el pago, se procede a realizar la ejecución, que puede llevar al embargar todo lo necesario.
Este procedimiento no es fácil, requiere de experiencia y conocimientos amplios en derecho civil. Por esta razón Rodenas Abogados pone a tu disposición los mejores especialistas en contratos de arras.
El equipo de Rodenas Abogados brindamos asesoramiento desde la redacción del contrato, ayudando a establecer las clausulas y las diferentes condiciones hasta la reclamación por incumplimiento.
