La orden de demolición: cómo evitarla

La orden de demolición es un procedimiento administrativo con el que se pone fin a una infracción urbanística. Esta orden es impuesta al titular de un expediente administrativo cuando se han realizado obras sin licencia o no se ajustan a la licencia concedida.

La demolición puede afectar a terceros que han adquirido el inmueble sin saber, puede ser parcial o total. Las personas que han sido notificadas sobre un procedimiento urbanístico deben solicitar la asistencia de un abogado especializado para que presente los recursos correspondientes.

Si quieres interponer un recurso contra un orden de demolición y no sabes cómo actuar, puedes consultarnos sin compromiso, por whatsapp al teléfono 665 49 23 96 o enviándonos un formulario.

¿Cuáles son las consecuencias de una orden de demolición?

Las consecuencias cuando se ha recibido una orden de demolición son las siguientes:

A. Si no se recurre

Cuando la orden de demolición no se recurre queda firme y se habilita al Ayuntamiento para que la ejecute. En caso de no recurrir la orden se pierden las siguientes oportunidades: que es discutir la legalidad de la orden de demolición y suspender la misma.

Por esta razón se recomienda siempre recurrir una orden de demolición, porque de no hacerse la obra será demolida.

B. Si se recurre

Cuando se recurre se logran cuatro objetivos ellos son:

• No dejar firme la orden de demolición.
• Paralizar la orden de demolición.
• Existe la posibilidad de que se pueda iniciar una discusión sobre la legalidad de la orden de demolición.
• Se tiene la opción de disfrutar por más tiempo de la obra.

Incumplimiento de la orden de demolición

Al titular de la obra se le da la oportunidad de legalizar la obra, para ello tiene un plazo que depende del Ayuntamiento. Si no se legaliza o no es posible su legalización por ir en contra el Ordenamiento Urbanístico vigente, se declara la orden de demolición de las obras. También se le ordena reponer a su situación original antes de realizar las obras.

Cuando se dictada la resolución ordenando la demolición se le notifica al titular sobre el acto administrativo. Se le concede un plazo determinado para cumplir de forma voluntaria la medida que consiste en la demolición de la obra.

En caso de que el titular no cumpla de forma voluntaria la orden en el plazo establecido, la Administración debe acudir a un procedimiento de ejecución forzosa. El incumplimiento de la orden de demolición origina multas coercitivas contra el infractor.

En caso de ser ineficaces podrán actuar por medio de un procedimiento de ejecución subsidiaria en contra del obligado. Además de las posibles sanciones que se apliquen por el incumplimiento de la misma.

¿Cuál es el plazo de prescripción orden de demolición?

La Ley 42/2015 con fecha 5 de octubre, la cual entró en vigencia el 7 de octubre 2015, que corresponde a la reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Establece el plazo para la prescripción orden de demolición en cinco años que anteriormente era de 15 años.

Entonces, cuando se prescribe una orden de demolición de una vivienda, según lo establecido en la Ley de Enjuiciamiento Civil, la prescripción es a los cinco años.

El plazo de prescripción de la orden de demolición municipal suele variar porque cada Comunidad Autónoma establece sus propias leyes urbanísticas. En casi todas las comunidades los plazos coinciden con la normativa estatal y en otras se alarga hasta un máximo de 8 años.

¿En qué casos se aplica la orden de demolición?

La orden de demolición se aplica a usos del suelo que estén protegidos por las leyes urbanísticas. Es decir, cuando no se cumple con las normas de urbanismo vigentes.

Las parcelaciones o construcciones que se realicen en suelos que han sido clasificados como no urbanizables.

Los actos que por su condición afectan a:

• Las áreas verdes como parques, jardines e infraestructuras destinadas a dotaciones de acuerdo con la normativa.
• Los suelos no utilizables que se encuentren en la zona de influencia del Litoral o que cuente con protección.
• Los suelos que se encuentran dentro de los Planes Generales de Ordenación Urbanística o Intermunicipal.

En los casos en que se haya negado la licencia urbanística.

Procedimiento para una orden de demolición

Los jueces para ejecutar la orden de demolición se fundamentan en lo que establece la jurisprudencia. Los criterios que se basan son los siguientes:

• La normativa establece la orden de demolición por considerarse un delito las construcciones que no ha sido autorizada ni sería autorizable porque se usa un suelo no urbanizable.
• Para estos casos no se aceptan medios de defensa que eximan la ejecución del derecho de vivienda. Tampoco se acepta como alegato indiferencia del poder de policía urbanístico para evitar la demolición o la impunidad administrativa.

Cuando la actuación urbanística es considerada de menor gravedad y sus efectos son reparables, se estudia la posibilidad de excepción, pero en caso que no constituya un delito.

Para presentar un recurso contencioso administrativo contra la orden de demolición que se haya dictado en un procedimiento de protección de la legalidad urbanística. Se debe acompañar de la solicitud al Tribunal de la medida cautelar de la suspensión de ejecución.

Recurso de reposición por una orden de demolición

Los recursos de reposición contra una orden de demolición, son los siguientes:

Por la vía judicial

El recurso debe interponerse ante el juzgado de lo contencioso administrativo correspondiente. Esto debe hacerse en un plazo de dos meses contados desde que se recibió la orden de demolición. En caso de desestimación del recurso en vía administrativa interpuesto contra la orden de demolición, se cuenta con dos meses contados a partir que se recibió la notificación.

Por la vía administrativa

Para interponer un recurso por la vía administrativa ante quien dictó la orden de demolición se tiene un plazo de un mes. El cual se comienza a contar a partir que se recibió la notificación de la orden de demolición por medio de un recurso de alzada o recurso de reposición.

El modelo del recurso de reposición contra una orden de demolición va a depender del organismo al cual vaya dirigido. Pero por lo general comienza con los datos que identifican a quien presenta el recurso, continúa con la exposición de motivos, después de presentar las alegaciones, la solicitud, por último fecha, lugar firma y el nombre del tribunal al que se dirige.

¿Qué hacer ante una orden de demolición?

Por lo general se emite cuando se está ante obras ilegales y el Ayuntamiento busca restaurar la legalidad. Lo primero que hay que hacer es presentar la licencia concedida y si la obra ejecutada cumple con lo establecido en la licencia la orden quedará sin efecto.

Pero si se ha solicitado licencia de obra, si puede haber problemas, porque el Ayuntamiento estará en la obligación de iniciar dos procedimientos de oficio. El cual consiste en un procedimiento sancionador y en la restauración de la legalidad urbanística.

Cuando se presentan estos casos existen dos posibilidades, ellas son las siguientes:

Obra finalizada

Cuando las obras tienen una antigüedad mayor a los años que establece la ley urbanística de la comunidad. Estas obras habrían prescrito y no podrán ser demolidas, tampoco se podría interponer ningún tipo de sanción por haber realizado la obra sin licencia.

En el caso de que la obra haya prescrito, es necesario acreditarlo, lo cual recibe el nombre jurídico de inversión de la carga de la prueba. Esto significa que el Ayuntamiento hará una acusación por haber realizado unas obras sin licencia.

Cuando esto ocurre es necesario demostrar la cantidad de años que tiene la obra totalmente finalizada.

Obra sin finalizar o no haya prescrito

Cuando la obra no se ha finalizado o no ha prescrito se puede legalizar solicitando la correspondiente licencia. Para ello hay que presentar una actuación comunicada que será lo que permite obtener la licencia.

Al legalizar la obra cualquier expediente de restauración de la legalidad urbanística finaliza. Pero el procedimiento sancionador continuará y se aplicará una sanción por haber realizado una obra sin licencia, pudiendo ser legalizable.

En el caso de que la obra no haya prescrito y no sea legalizable es necesario demoler la obra cuando no se quiere seguir disfrutando de ella. Para ello sólo hay que retirar la obra que se haya ejecutado y esto permite cerrar el expediente de restauración de la legalidad urbanística.

El procedimiento sancionador continuará, pero la multa será reducida en gran medida. Es necesario hacer la demolición y notificarlo al departamento de disciplina urbanística del Ayuntamiento para que realice el acta de comprobación. Esto será lo que permita el cierre del expediente de restauración de la legalidad urbanística.

En el caso de que la obra no haya prescrito y no sea legalizable, pero se quiera seguir disfrutando de ella. Lo que hay que hacer es defender la obra, y buscar las alternativas para evitar cualquier procedimiento iniciado por el ayuntamiento.

Existen muchas herramientas jurídicas para evitar una orden de demolición, entre ellos:

• Recursos administrativos extraordinarios y ordinarios.
• Recursos judiciales en primera instancia y de apelación.
• Recursos contra actos administrativos de ejecución.
• Medidas cautelares de suspensión de actos administrativos.

Es recomendable antes de iniciar una obra realizar un estudio de la normativa urbanística correspondiente a la localidad. Esta será la única forma de saber si la obra es legalizable y el procedimiento a seguir.