Las causas de oposición a la ejecución hipotecaria

Cuando el banco inició un procedimiento judicial por impago de hipoteca el deudor puede ejercer la oposición a la ejecución hipotecaria. Pero el deudor cuando recibe la demanda debe tener en cuenta el plazo para formular los motivos de la oposición.

Los motivos de oposición a la ejecución hipotecaria sólo pueden ser los establecidos en el artículo 695.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

¿Cómo oponerse a la ejecución hipotecaria?

Existen cuatro motivos que la Ley de Enjuiciamiento Civil establece para oponerse a la demanda de ejecución hipotecaria. Los cuales pueden ejercer las personas jurídicas y las físicas para la oposición a la ejecución hipotecaria existe un plazo.

El plazo para la oposición a la ejecución, se encuentra establecido en el artículo 556 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Este plazo es de 10 días hábiles, donde no se tienen en cuenta los días festivos, sábados, domingos ni el mes de agosto.

El plazo comienza a contar a partir del día siguiente de recibida la notificación de la demanda emitida por el despacho de ejecución del Juzgado. Este es un plazo muy corto para la oposición a la ejecución hipotecaria.

Pero si el demandado quisiera oponerse a la demanda de ejecución hipotecaria, debe contactar a un abogado lo antes posible. En caso de no contar con los recursos económicos debe acudir de inmediato al Colegio de Abogados de su ciudad para solicitar los beneficios de justicia gratuita.

Este proceso hace que el Juzgado suspenda el cómputo del plazo hasta que sea nombrado un Procurador y Abogado de oficio.

La nulidad de la ejecución hipotecaria y sus causas de oposición

Los motivos de oposición a la ejecución hipotecaria según lo establecido en la Ley de Enjuiciamiento Civil, sólo son cuatro.

Los cuales están regulados en el artículo 695, la oposición sólo será admitida cuando se fundamente en las siguientes causas:

1. Finalización de la obligación garantizada o de la garantía

Esto significa que el préstamo ya se ha pagado, cuando esto ocurre la ley le permite al deudor probar que no debe nada. Los medios para probar esto se encuentran estipulados en el artículo 695 de la ley, ellos son:

El certificado del Registro expresiva correspondiente a la cancelación del préstamo hipotecario o según sea el caso, de la prenda sin desplazamiento. También puede ser la escritura pública ante un notario de cancelación de la garantía o de carta de pago.

2. Error en el cálculo de la cantidad exigible

Cuando la cantidad que se reclama en la demanda ejecutiva no corresponde con la realmente adeudada. Esto significa que existe un error en el cálculo del saldo deudor presentado por el demandante y que acompaña a la demanda.

Por lo general las entidades acreedoras emiten un certificado con el saldo deudor, donde se encuentra el cálculo de acuerdo con lo contratado con el deudor. La oposición a la ejecución se fundamenta en indicar de forma precisa el error de cálculo que se comete la liquidación.

Para ello el ejecutado debe presentar un ejemplar de la libreta donde consten los asientos de la cuenta. La oposición a la ejecución hipotecaria sólo será admitida cuando el saldo que muestre la libreta sea diferente al que presenta el ejecutante.

La mayoría de las entidades acreedoras para evitar esta situación suelen realizar el procedimiento con un acta notarial de fijación de saldos.

3. Cuando el inmueble ejecutado tiene otra hipoteca

Para alegar este motivo el inmueble ejecutado debe tener otro gravamen el cual debe estar inscrito con anterioridad a la hipoteca que se ejecuta. Las hipotecas deben ser ejecutadas por orden de prioridad y el orden que se acepta es la fecha en la que fueron realizadas, que tiene que ser de anterior a posterior.

Esto significa que no se pueden ejecutar bienes inmuebles hipotecados que tengan una garantía constituida con anterioridad a la ejecutada. Para el deudor alegar esta circunstancia debe presentar la correspondiente certificación registral.

Este proceso se realiza de acuerdo a lo establecido en el artículo 12 de la Ley de Hipoteca mobiliaria y Prenda sin desplazamiento.

Esta situación es la que hace que la mayoría de las entidades financieras no concedan préstamos hipotecarios para inmuebles que se encuentran hipotecados.

4. Cláusulas abusivas en el contrato de hipoteca

El fundamento de la ejecución puede realizarse con una cláusula contractual abusiva o se utiliza para determinar la cantidad exigible. Esto permite hacer una oposición ejecución hipotecaria cláusulas abusivas.

Este argumento es el más utilizado en los últimos años por mandato europeo y es prácticamente el más utilizad. Por ejemplo, la mayoría de contratos bancarios hipotecarios tiene alguna cláusula que puede ser considerada como abusiva.

Para muchos casos el resultado de la oposición por este motivo es la anulación del procedimiento de ejecución. En otros casos se obtiene una buena rebaja de la deuda exigible.

El resultado de la oposición a la ejecución hipotecaria cláusula abusiva puede ser la nulidad de una cláusula o el sobreseimiento del procedimiento. Cuando el resultado es la nulidad de una cláusula se elimina de la escritura y se tiene como cláusula no puesta:

En el caso de que la cláusula sea un fundamento esencial para la ejecución, puede ocurrir el sobreseimiento del procedimiento.

Cuando la cláusula sirve de fundamento para determinar la cantidad exigible, se tiene por no puesta, pero continúa la ejecución. Esto puede ocurrir cuando se han aplicado intereses acordados mayores al límite legal exigido.

El artículo 552 de la Ley de Enjuiciamiento Civil faculta al juez para apreciar de oficio la existencia de este tipo de cláusulas y negar el auto de ejecución. Cuando se alega este motivo de oposición y es desestimado, existe la posibilidad de presentar un recurso de apelación.

El contrato de hipoteca tiene muchas cláusulas que pueden declararse nulas por ser consideradas como abusivas. Entre las cláusulas que más frecuentes que son declaradas como nulas en los Juzgados se encuentran las siguientes:

4.1 Cláusulas suelo

La cláusula suelo se refieren a limitaciones del tipo de interés variable, que tienen como objetivos establecer unos límites en los intereses a pagar por el prestatario.

Las delimitaciones establecidas en este tipo de cláusulas pueden ser limitaciones a la baja que son cláusulas suelo o limitaciones al alza que son cláusulas techo.

4.2 Vencimiento anticipado

La vencimiento anticipado permite al ente acreedor dar por vencida la totalidad del préstamo antes del plazo establecido. Esto ocurrirá en el momento en que el deudor no cumpla con su obligación de pago de los intereses del préstamo o de parte del capital.

Cuando existe esta cláusula debe ser considerada nula por abusiva porque faculta a la ejecutante para que exija la totalidad de la deuda por el impago de cualquier cantidad.

4.3 Interés variable según el Índice de referencia de préstamos hipotecarios (IRPH)

Este es un índice de referencia oficial el cual se utiliza en los contratos de préstamo para calcular el interés remuneratorio variable. El uso de este índice encarece de forma significativa el préstamo, por lo que se debería usar el más común que es el Euríbor.

4.4 Comisión de apertura

Estos son gastos indebidos que impone la institución financiera y que deben ser abonados cuando se formaliza el préstamo. Los conceptos utilizados para esto son comisión de apertura por gastos administrativos y de gestión del préstamo. El otro concepto utilizado es comisión por reclamación de deuda que son los gastos de reclamación extrajudicial.

4.5 Interés moratorio

Los intereses moratorios son aplicados cuando vence el plazo para que se devuelva el capital entregado como préstamo y no se realiza el pago.

Cuando estos intereses se fijan con un recargo mayor a dos puntos porcentuales sobre el interés remuneratorio son considerados abusivos.

4.6 Gastos abonados por el cliente

Estos gastos son impuestos por la entidad financiera de forma unilateral para que sean abonados por el cliente sin tener la opción de elegir. Cuando en estos gastos ha existido desequilibrio e inequidad en la distribución serán considerados nulos por abusivos.

La oposición ejecución hipotecaria contra una empresa

La demanda de ejecución hipotecaria se puede dirigir contra una empresa, pero las posibilidades de oposición a la ejecución hipotecaria son más limitadas.

Por lo que se debe hacer un análisis exhaustivo del contexto del impago y del contrato de préstamo. Esto permitirá diseñar la mejor estrategia legal.

Las empresas al igual que las personas físicas cuentan con cuatro motivos de oposición a la ejecución hipotecaria. Los cuales se encuentran regulados en el artículo 695 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y también cuenta con un plazo de 10 días para presentar la oposición.

La principal diferencia en las causas de oposición de las personas jurídicas, es que se debe determinar el régimen jurídico aplicable en la ejecución hipotecaria. Porque puede ser la Ley de Condiciones Generales de la Contratación o la Ley de Consumidores.

Esto significa que es muy importante conocer la finalidad del préstamo, si era personal o mercantil. En caso de un préstamo personal y privado será ajeno a la actividad empresarial y profesional, y si esto se comprueba será considerado como un consumidor amparado.

El amparo será por la Sentencia del Tribunal Supremo con fecha 9 de mayo de 2013 y por el Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios.

 Pero cuando la finalidad del préstamo era para el desarrollo de la actividad empresarial o en el marco de un negocio. Se le aplicarán las normas generales sobre contratación establecidas en el Código Mercantil y Civil, además de la Ley de Condiciones Generales de la Contratación.