La nuda propiedad en detalle: significado y cómo funciona

nuda propiedad

La nuda propiedad se refiere al derecho que ostenta una persona sobre un bien del cual es el único propietario, pero carece del derecho al uso, disfrute y posesión del mismo. Este último aspecto pertenece a un tercero, quien posee el derecho de usufructo sobre el bien.

En este escenario, el propietario conserva el dominio del bien, pero no ejerce la posesión directa debido a que esta ha sido cedida a través de un derecho real conocido como usufructo.

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¿Qué es la nuda propiedad?

La nuda propiedad se entiende mejor al contrastarla con el concepto de plena propiedad o pleno dominio.

La plena propiedad implica tener el control total sobre un bien, incluyendo tanto la nuda propiedad como el usufructo. La nuda propiedad, por su parte, implica que una persona, conocida como nudo propietario, posee la titularidad sobre un bien, pero con restricciones, ya que no tiene el derecho de disfrutarlo.

El usufructo, en cambio, reconoce a otra persona, llamada usufructuario, el derecho de usar, gozar y disfrutar del bien que pertenece al nudo propietario. Es importante destacar que la nuda propiedad y el usufructo son derechos distintos, aunque puedan recaer sobre un mismo bien.

Por lo tanto, una persona tiene pleno dominio cuando tanto la nuda propiedad como el usufructo pertenecen a la misma persona.

¿Quién es el nudo propietario?

El nudo propietario es aquel que ostenta la titularidad del bien, si bien sus facultades quedan restringidas debido a la existencia del usufructo. Aunque sus derechos se ven limitados, el artículo 489 del Código Civil establece claramente sus prerrogativas.

Entre los derechos que la ley le confiere se encuentra la posibilidad de llevar a cabo las obras necesarias en el bien, siempre y cuando no perjudiquen al usufructuario ni disminuyan el valor del usufructo, según lo dispuesto en el artículo 503 del Código Civil:

El propietario podrá hacer las obras y mejoras de que sea susceptible la finca usufructuada, o nuevas plantaciones en ella si fuere rústica, siempre que por tales actos no resulte disminuido el valor del usufructo, ni se perjudique el derecho del usufructuario.

Artículo 503 CC

El nudo propietario no puede arrendar el inmueble, pero sí tiene la facultad de vender la nuda propiedad a un tercero. Además, puede hipotecarla conforme al artículo 107.2 de la Ley Hipotecaria, que establece que la hipoteca se extiende también al usufructo si este se consolida con la propiedad:

Segundo. La mera propiedad, en cuyo caso, si el usufructo se consolidare con ella en la persona del propietario, no sólo subsistirá la hipoteca, sino que se extenderá también al mismo usufructo, como no se haya pactado lo contrario

Artículo 107.2 de la Ley Hipotecaria

Sin embargo, el nudo propietario solo podrá disfrutar plenamente del bien una vez finalizado el usufructo, siguiendo lo estipulado en el artículo 522 del Código Civil:

Terminado el usufructo, se entregará al propietario la cosa usufructuada, salvo el derecho de retención que compete al usufructuario o a sus herederos por los desembolsos de que deban ser reintegrados. Verificada la entrega, se cancelará la fianza o hipoteca.

Artículo 522 del Código Civil

Obligaciones del nudo propietario

Las obligaciones del nudo propietario respecto al inmueble son las siguientes:

Ocuparse de las reparaciones extraordinarias

Debe encargarse de las reparaciones extraordinarias del inmueble, pero el usufructuario debe ser informado previamente, según lo dispuesto en el artículo 501 del Código Civil.

Pagar los impuestos

El nudo propietario está obligado a pagar los impuestos y tributos que corresponden al usufructo, lo cual se declara en la renta, de acuerdo con el artículo 505 del Código Civil. Sin embargo, el único impuesto que recae directamente sobre el usufructuario es el Impuesto sobre Bienes Inmuebles.

Respetar los derechos del usufructuario

Está obligado a respetar los derechos del usufructuario, según establece el artículo 489 del Código Civil. Por lo tanto, no puede modificar las características del bien usufructuado ni realizar acciones que perjudiquen los derechos del usufructuario.

Saldar las deudas

En caso de venta o embargo del inmueble para saldar deudas, el nudo propietario debe responder ante el usufructuario.

Hacerse cargo de la hipoteca

El artículo 509.1 del Código Civil establece que el nudo propietario tiene la responsabilidad de pagar la hipoteca del bien usufructuado en los casos en que el inmueble ya estuviera hipotecado al momento de constituirse el usufructo:

El usufructuario de una finca hipotecada no estará obligado a pagar las deudas para cuya seguridad se estableció la hipoteca.

Si la finca se embargare o vendiere judicialmente para el pago de la deuda, el propietario responderá al usufructuario de lo que pierda por este motivo.

Artículo 509.1 CC

Asumir los gastos de la comunidad

Debe asumir los gastos de comunidad correspondientes al inmueble, de acuerdo con la Sentencia de Mayo de 2005 del Tribunal Supremo, la cual establece que estos gastos son responsabilidad del propietario del inmueble.

Sin embargo, el usufructuario y el nudo propietario pueden acordar que los gastos sean responsabilidad del usufructuario, pero esta decisión debe ser tomada entre ellos y no puede imponerse a la comunidad de propietarios.

Diferencia entre usufructo y nuda propiedad

La diferencia entre usufructo y nuda propiedad radica en los derechos y obligaciones que cada figura implica:

El usufructo, regulado en los artículos 467 y siguientes del Código Civil, concede al usufructuario el derecho de uso y disfrute de un bien sin que este sea su propietario. En este escenario, el titular del bien se convierte en el nudo propietario.

Existen cuatro tipos de usufructo, cada uno con características específicas: vitalicio, temporal, legal y voluntario. Los bienes susceptibles de ser sujetos a usufructo incluyen dinero, acciones, participaciones en propiedades e inmuebles como garajes, locales, tierras y viviendas.

El usufructuario, aunque no es propietario del bien, tiene derecho al uso y disfrute del mismo, así como a los beneficios que pueda generar. Estas prerrogativas incluyen vivir en la propiedad, arrendarla para obtener ganancias e incluso vender el usufructo a un tercero. Además, el usufructuario tiene la responsabilidad de conservar y mantener el bien en buenas condiciones.

Por otro lado, la nuda propiedad recae en el propietario legal del bien, quien posee la titularidad pero no tiene el derecho de uso y disfrute, ya que estos pertenecen al usufructuario. El nudo propietario debe cumplir con obligaciones como el mantenimiento del bien, pero no disfruta de los beneficios que este pueda generar durante el período de usufructo.

La venta del usufructo al nudo propietario

Cuando un usufructuario decide vender su derecho de usufructo, lo habitual es que lo haga al nudo propietario. Una vez que este adquiera el usufructo, el nudo propietario obtendrá el pleno dominio y la nuda propiedad, lo que le permitirá usar y disfrutar el bien.

Para llevar a cabo la venta del usufructo, es necesario formalizar una escritura pública ante notario y luego proceder con la inscripción en el Registro de la Propiedad. Este proceso es crucial en el derecho de usufructo, ya que sin la inscripción, el derecho no existe legalmente.

El nudo propietario tiene derecho a vender la nuda propiedad, pero debe respetar los derechos del usufructuario, según lo establecido en el artículo 489 del Código Civil.

En estas transacciones, el comprador del inmueble se beneficia de un precio de compra reducido de la nuda propiedad, ya que no podrá disfrutar del inmueble por un tiempo. La condición del usufructuario permanece intacta después de la venta, siendo el único cambio la posesión de la nuda propiedad.

Al calcular el precio del inmueble, el factor principal a considerar es la esperanza de vida del usufructuario, ya que existe una relación directa entre la edad y el valor de este derecho. Esto se debe a que el nudo propietario no puede disfrutar del bien hasta el fallecimiento del usufructuario.

¿Cómo se realiza la venta de la nuda propiedad?

La venta de la nuda propiedad debe formalizarse ante un notario y puede realizarse de diversas formas:

  1. Renta vitalicia: El vendedor recibe un pago periódico durante toda su vida, generalmente de forma mensual.
  2. Pago único al firmar: El vendedor recibe el precio total de la venta en el momento de la firma ante notario.
  3. Renta temporal: Se establece un pago global que se fracciona y se abona de forma periódica, típicamente mensual.
  4. Mixto: Se realiza un pago inicial y el resto se abona en forma de renta vitalicia o temporal, brindando al vendedor un ingreso mensual.

¿Cuándo adquiere el nudo propietario el pleno dominio?

El pleno dominio es adquirido por el nudo propietario en varias circunstancias, entre las cuales se encuentran las siguientes:

Extinción del usufructo

Esta situación puede darse por el fallecimiento del usufructuario o por la finalización del período establecido para el usufructo. En caso de que el usufructo sea compartido por múltiples personas en proindiviso, el pleno dominio no se transfiere al nudo propietario hasta que todos los usufructuarios hayan fallecido.

Cumplimiento de la condición resolutoria

Al momento de establecer el acuerdo de usufructo, es posible incluir condiciones, como la duración del usufructo. Por ejemplo, el usufructo podría estar vigente hasta que el nudo propietario se case, momento en el cual adquirirá el pleno dominio.

Venta del usufructo

Si el usufructuario decide vender su derecho, y esta transacción se realiza con el nudo propietario, este último adquirirá el pleno dominio del bien.

Una vez que el usufructo llega a su término, la parte que posee la nuda propiedad obtiene el pleno dominio, lo que le confiere el derecho de disfrutar, usar y disponer del bien. En el caso de una vivienda usufructuada, el nudo propietario puede disponer de ella para venderla, arrendarla o residir en ella según su preferencia.

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