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La nuda propiedad es el derecho que tiene una persona sobre un bien del cual es el único propietario. Pero no tiene derecho al uso, disfrute y posesión del mismo porque le pertenece a un tercero que es donde se origina el derecho de usufructo.
El propietario tiene el dominio del bien, pero no tiene la posesión porque ha sido cedida mediante un derecho real llamado usufructo. La nuda propiedad es ser el propietario de un determinado bien, pero no tener el uso, la posesión y disfrute porque lo tiene la persona que posee el usufructo.
Tabla de contenido
¿Qué es la nuda propiedad?
Para comprender el significado de nuda propiedad es necesario explicar el significado de plena propiedad o pleno dominio.
El pleno dominio es la posesión plena de un determinado bien, el cual puede ser nuda propiedad y usufructo. La nuda propiedad significa que una persona llamada nudo propietario tiene el derecho o titularidad sobre un bien, pero con limitaciones ya que no tiene el derecho a disfrutarlo.
El usufructo es el derecho que tiene una persona llamado usufructuario al uso, goce y disfrute de un bien el cual pertenece al nudo propietario. La nuda propiedad y usufructo son derechos diferentes aunque estén sobre un mismo bien.
Por lo tanto el pleno dominio la tendrá una persona cuando la nuda propiedad y usufructo pertenecen a la misma persona.
¿Quién es el nudo propietario?
El nudo propietario es el dueño del bien, pero sus facultades son limitadas porque no puede disponer ni disfrutar el bien mientras dure el usufructo. Este tiene muchas limitaciones, pero el artículo 489 del Código Civil establece sus derechos.
Entre los derechos que le otorga la ley está el derecho a realizar las obras necesarias al bien, siempre que no perjudique al usufructuario. Tampoco puede verse disminuido el valor del usufructo, según lo dispuesto en el artículo 503 del Código Civil:
El propietario podrá hacer las obras y mejoras de que sea susceptible la finca usufructuada, o nuevas plantaciones en ella si fuere rústica, siempre que por tales actos no resulte disminuido el valor del usufructo, ni se perjudique el derecho del usufructuario.
Artículo 503 CC
El nudo propietario no puede arrendar el inmueble, pero sí puede vender la nuda propiedad a un tercero. También la podrá hipotecar de acuerdo con lo establecido en el artículo 107.2 de la Ley Hipotecaria:
Segundo. La mera propiedad, en cuyo caso, si el usufructo se consolidare con ella en la persona del propietario, no sólo subsistirá la hipoteca, sino que se extenderá también al mismo usufructo, como no se haya pactado lo contrario
Artículo 107.2 de la Ley Hipotecaria
Pero el nudo propietario sólo podrá disfrutar del bien cuando termine el usufructo lo cual puede hacer cumpliendo con lo establecido en el artículo 522 del Código Civil. Esto le permitirá tener el pleno dominio y la nuda propiedad:
Terminado el usufructo, se entregará al propietario la cosa usufructuada, salvo el derecho de retención que compete al usufructuario o a sus herederos por los desembolsos de que deban ser reintegrados. Verificada la entrega, se cancelará la fianza o hipoteca.
Artículo 522 del Código Civil
Obligaciones del nudo propietario
El nudo propietario también tiene obligaciones con el inmueble, entre ellas están las siguientes:
- El propietario tiene que asumir las reparaciones extraordinarias del inmueble y para ello el usufructuario deberá avisar. Esto ha sido dispuesto en el artículo 501 del Código Civil.
- La nuda propiedad se declara en la renta por lo que el propietario está obligado a realizar los pagos de los impuestos y tributos que corresponden al usufructo. Esto de acuerdo con lo estipulado en el artículo 505 del Código Civil.
El único tributo que es responsabilidad del usufructuario es el Impuesto sobre Bienes Inmuebles.
El nudo propietario está en la obligación de respetar el derecho del usufructuario, según lo establecido en el artículo 489 del Código Civil. Por lo que no podrá cambiar las características del bien usufructuado, tampoco puede efectuar actos que perjudiquen los derechos del usufructuario.
En caso de que el inmueble se venda o sea embargado para cumplir con el pago de una deuda, el nudo propietario debe responder ante el usufructuario.
El artículo 509.1 del Código Civil estipula que el nudo propietario está en la obligación de abonar la hipoteca del bien usufructuado. Esto para los casos en que el inmueble haya estado hipotecado se constituyó el usufructo:
El usufructuario de una finca hipotecada no estará obligado a pagar las deudas para cuya seguridad se estableció la hipoteca.
Si la finca se embargare o vendiere judicialmente para el pago de la deuda, el propietario responderá al usufructuario de lo que pierda por este motivo.
Artículo 509.1 CC
El nudo propietario debe asumir los gastos de comunidad, los cuales corresponden al propietario del inmueble. Los cuales han sido establecidos de acuerdo con la Sentencia de Mayo de 2005 dictada por el Tribunal Supremo.
Esta sentencia indica que es una obligación impuesta a los propietarios del inmueble y no a los usuarios del mismo. Pero el usufructuario y el nudo propietario pueden acordar que los gastos le correspondan al usufructuario, pero debe ser un acuerdo entre ellos y no frente a la comunidad.
Diferencia entre usufructo y nuda propiedad
El usufructo es una figura jurídica que se encuentra regulada en los artículos 467 y siguientes del Código Civil. Esta figura le da el derecho al usufructuario del uso y disfrute de un bien sin que tenga la propiedad del mismo. Esto hace que el titular del bien se convierta en el nudo propietario.
La ley establece cuatro tipos de usufructo que cada uno tiene sus propias características, ellos son: vitalicio, temporal, legal y voluntario. Los bienes que pueden dejarse en usufructo son: dinero, acciones o participaciones en una propiedad e inmuebles que pueden ser garaje, locales, tierras, viviendas.
¿Quién es el usufructuario?
El usufructuario no es el propietario del bien, pero posee el derecho de uso y disfrute y le corresponden los beneficios que pueda producir el bien. Este disfruta de un bien que no le pertenece, porque la titularidad le corresponde al nudo propietario y puede disfrutar del bien mientras dure el derecho.
Por esta razón tiene que hacer frente a una serie de obligaciones y derechos, entre ellos está: en caso de viviendas el usufructuario tiene derecho a vivir en ella, arrendarla y obtener las ganancias, además pueden vender a un tercero el usufructo. Entre las obligaciones está la conservación y mantenimiento de las instalaciones del bien.
Venta inmueble usufructo y nuda propiedad
El usufructuario puede vender el derecho de usufructo, por lo general cuando decide venderlo lo hace al nudo propietario. A partir del momento que adquiera el usufructo, el nudo propietario tendrá el pleno dominio y la nuda propiedad, por lo cual podrá usar y disfrutar el bien.
Para hacer la venta del usufructo se debe realizar una escritura pública ante un notario para después realizar la inscripción en el Registro de la Propiedad. Este procedimiento es obligatorio en el derecho de usufructo, porque si no se realiza la inscripción, no existirá el derecho.
El nudo propietario tiene derecho a vender la nuda propiedad pero debe respetar el derecho del usufructuario. Esto de acuerdo a lo establecido en el artículo 489 del Código Civil.
Para estos casos el que adquiere el inmueble se beneficia de un menor precio de compra nuda propiedad, debido a que no puede disfrutar del inmueble por unos años. Cuando se vende la nuda propiedad el usufructuario mantiene su condición, lo único que cambiará es la posesión de la nuda propiedad.
Para el cálculo del precio del inmueble el principal factor que se toma en cuenta para la venta de la nuda propiedad. Es la esperanza de vida de la persona que se beneficia del usufructo, porque existe una relación proporcional entre la edad y el precio de este derecho.
Esto se debe a que el nudo propietario no puede disfrutar del bien hasta el fallecimiento del usufructuario.
¿Cómo vender la nuda propiedad?
La formalización de la venta de la nuda propiedad debe hacerse ante un notario y dicha venta se puede hacer de varias formas, como:
Renta Vitalicia
La venta de este tipo consiste en que el vendedor recibe un pago durante toda su vida, por lo general el pago es mensual.
Pago único al firmar
Cuando la venta se hace a través de un pago único el vendedor recibe el precio total al momento que las partes firman ante notario.
Renta temporal
Cuando se realiza el acuerdo de compraventa se establece una renta temporal que consiste en una cantidad global. La cual se va pagando de manera fraccionada y por lo general el pago es mensual.
Mixto un pago inicial más una renta
La venta de la nuda propiedad de esta forma consiste en pagar una cantidad inicial y el resto se puede hacer en renta vitalicia o temporal. Por lo que el vendedor recibirá un pago mensual.
¿Cuándo adquiere el nudo propietario el pleno dominio?
La forma para que el nudo propietario adquiera el pleno dominio son varias, entre ellas están las siguientes:
Extinción del usufructo
Esto puede ocurrir por la muerte del usufructuario o porque se cumplió el plazo por el que se concedió el usufructo. Al fallecer el usufructuario el uso y disfrute del bien pasa al nudo propietario.
Pero en caso de que el usufructo les corresponda a varias personas en proindiviso, el pleno dominio no lo obtiene el nudo propietario. Este lo recibirá cuando fallezcan todos los usufructuarios.
Cumplimiento de la condición resolutoria
Cuando se establece el acuerdo de usufructo se pueden estipular condiciones, entre ellas está la duración del usufructo. Por lo general es hasta que el nudo propietario se case lo que le permitirá tener el pleno dominio.
Venta del usufructo
El usufructuario puede vender su derecho y siempre que los haga al nudo propietario este adquiere el pleno dominio.
Cuando finaliza el usufructo, la parte que tiene la nuda propiedad adquiere el pleno dominio, lo que le da el derecho de disfrutar, usar y disponer del bien. Para los casos en que el usufructo corresponde a una vivienda, el nudo propietario podrá disponer de ella, para venderla, arrendarla o residir en ella.
