La moratoria en la ejecución hipotecaria

El objetivo de la moratoria ejecución hipotecaria es brindar protección a aquellas personas que no pueden seguir pagando sus rentas o hipotecas.

Es de especial relevancia aquellas que en la actualidad se encuentran en una situación de vulnerabilidad económica, debido a la situación generada por el COVID-19 y la crisis global en general.

Se trata de una medida implementada por el Gobierno español debido a las consecuencias económicas producto de la emergencia sanitaria del COVID-19.

Para los deudores acceder a este beneficio deben cumplir con los requisitos establecidos en la Ley 1/2013, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social.

¿Qué es la moratoria de la ejecución hipotecaria?

La moratoria consiste en la suspensión de la deuda hipotecaria por un plazo determinado que determina el Juez en forma de auto.

Es una medida para quienes tienen problema con el pago de la hipoteca, previo cumplimiento de ciertos requisitos taxativos.

El tiempo que dure el aplazamiento de la deuda la institución financiera no podrá exigir el pago de la cuota hipotecaria. Tampoco de ninguno de los conceptos ni aumentar la deuda con nuevos recargos o intereses.

La moratoria hipotecaria fue una de las tantas medidas que el Gobierno de España estableció debido a la llegada del coronavirus al territorio español.

Esta medida fue tomada el 17 de marzo de 2020, en el Real Decreto-ley 8/2020 y en el Real Decreto-ley 11/2020 con fecha el 1 de abril.

Esta fue una medida urgente cuyo principal objetivo era disminuir el impacto económico que el COVID-19 estaba causando en las familias españolas. Esta es una ayuda muy bien recibida por las familias, debido a que desahogaba un poquito sus economías.

La moratoria de la ejecución hipotecaria puede ser solicitada por aquellos deudores que su situación financiera se haya visto afectada y que cumplan las condiciones previstas en la normativa.

La moratoria significa una suspensión de los pagos de las cuotas de los contratos de financiación durante un plazo de hasta 9 meses.

Esto no significa que el deudor en un futuro tenga que pagar más intereses originados por este aplazamiento. De estos 9 meses se disminuye la duración de las moratorias sean convencionales o legales conseguidas por el deudor desde el 14 de marzo de 2020.

La moratoria ejecución hipotecaria ha sido prorrogada hasta mayo de 2024, lo cual quedó establecido en el Real Decreto-Ley 6/2020.

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¿Cuál es el objetivo de la moratoria de la deuda hipotecaria?

A partir de la entrada en vigor de la moratoria ejecución hipotecaria se puede solicitar el aplazamiento de la hipoteca.

Esto aplica para el capital y los intereses, pero sólo en los créditos hipotecarios para adquirir vivienda habitual, inmueble donde se desarrolle una actividad económica, para empresarios y autónomos.

Los créditos utilizados para vivienda en alquiler, pero únicamente cuando el propietario sea una persona física. Y que además haya dejado de recibir la renta después de declararse el estado de alarma. 

La moratoria ejecución hipotecaria en el caso concreto del COVID-19, tenía una duración inicial de tres meses. La cual se podría prorrogar en caso que si la situación lo requería y podían acceder a ella todas las personas que cumpliesen unos requisitos establecidos previamente.

¿Quiénes se pueden beneficiar de la moratoria ejecución hipotecaria?

Con esta medida se pueden beneficiar los deudores hipotecarios de créditos hipotecarios formalizados antes del 18 de marzo de 2020. De acuerdo con el señalado en el Boletín Oficial del Estado, esta medida aplicaba a las personas que padecían extraordinarias dificultades para cumplir con el pago debido a la crisis sanitaria producto del coronavirus.

Estas personas además cumplían con los requisitos establecidos para cada caso, según lo dispuesto en el Real Decreto. Entre estas personas se encontraban.

Las que cayeron en situación de desempleo.

Los empresarios o profesionales cuyos ingresos o ventas disminuyeron, como mínimo en un 40 %.

Las unidades familiares que los ingresos del mes anterior a la solicitud de moratoria hipotecaria, eran inferiores al triple del IPREM. Este es el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual.

Las unidades familiares en las que alguno de sus miembros sufría alguna discapacidad intelectual, enfermedad mental o una parálisis cerebral. Estas familias debían tener un ingreso inferior a cinco veces el IPREM para poder solicitar la moratoria hipotecaria.

Las unidades familiares que tienen miembros con una discapacidad acreditada mayor al 33 %. Tengan un miembro con una enfermedad que lo incapacite de forma permanente para la actividad laboral o con una situación de dependencia. Las cuales tengan un ingreso menor a cuatro veces el IPREM.

Las unidades familiares que estuvieron invirtiendo más del 35 % de sus ingresos netos en el pago de la cuota del préstamo hipotecario y en suministros básicos.

Cuando en la economía familiar había una alteración significativa ocasionada por el COVID-19 y el peso de la hipoteca en los ingresos se multiplicaba como mínimo en 1.3.

Procedimiento para solicitar la moratoria ejecución hipotecaria

Las personas que cumplieran con la normativa establecida en el Real Decreto Ley debían realizar la solicitud de la moratoria hipotecaria. Para ello tenía que contactar de forma telefónica o correo electrónico con la institución bancaria donde tiene el crédito.

El gestor de la institución bancaria lo contactaba en el menor tiempo posible, para aclarar sus dudas y ayudarle con los trámites. El interesado tenía que enviar la documentación necesaria para efectuar la gestión, estos documentos son:

Documentos para verificar la situación laboral

Los documentos que deben presentar son:

• Las personas que habían quedado en paro debían enviar el certificado que emite la entidad gestora de las prestaciones. En este documento se indica la cantidad recibida por el concepto de subsidio por desempleo.
• Las personas que habían cesado la actividad por cuenta propia tenían que presentar el certificado de la Agencia Estatal de la Administración Tributaria. También podían presentar el certificado emitido por el órgano competente de la Comunidad Autónoma.

Documentos para verificar las personas que conviven en la vivienda

Para este caso la persona solicitante de la moratoria ejecución hipotecaria debía presentar:

El libro de familia, en los casos de pareja de hecho, tenía que presentar el documento que lo acredite.

El certificado de empadronamiento correspondiente a cada una de las personas que habitaban en la vivienda. Este certificado debía hacer referencia para ese momento en específico y a los seis meses anteriores a la solicitud.

La declaración de discapacidad, incapacidad permanente para realizar su actividad laboral o dependencia.

Documentos para verificar la titularidad de los bienes

El solicitante de la moratoria hipotecaria en este caso debía presentar:

La nota simple de todos los miembros de la unidad familiar, la cual tenía que ser expedida por el Registro de la Propiedad.

Los documentos correspondientes a la escritura de la vivienda.

El contrato del préstamo con la garantía hipotecaria.

Documentos para verificar que la vivienda del titular del préstamo se encuentra en modalidad de alquiler

Para este caso el solicitante debe presentar el Contrato de Arrendamiento.

La declaración responsable que demostraba que todos los deudores cumplían con los requisitos establecidos en el Real Decreto Ley. Lo cual hacía que fueran considerados económicamente vulnerables.

¿Cuál es el plazo para aplicar la moratoria ejecución hipotecaria?

Cuando la institución bancaria recibe la solicitud de moratoria hipotecaria y después de verificar todos los documentos enviados por el solicitante. También se comprueba que se cumple con los requisitos, tiene un plazo de 15 días para aplicar la moratoria ejecución hipotecaria.

Se debía tener presente que al aplicar la moratoria se modifica el plazo del préstamo hipotecario. Lo que originaba que se alargase en el mismo lapso de tiempo que se aplicase a la moratoria

Por esta razón el solicitante de la moratoria ejecución hipotecaria y la institución bancaria firmaban ante Notario. El documento de una novación modificativa donde se fijaba el nuevo plazo y los gastos de la novación eran asumidos por la entidad.

¿Qué pasa con los créditos sin garantía hipotecaria?

Los artículos 16 y 18 del Real Decreto-ley 11/2020 regulan la posibilidad de acogerse a una moratoria de pago a los titulares de créditos sin garantía hipotecaria. Para estos casos, el titular del crédito debe cumplir con algunos de los requisitos establecidos en el decreto.

Los requisitos que se deben cumplir son los siguientes:

El deudor debe encontrarse en situación de desempleo y en caso de ser profesional o empresario tiene que haber tenido una caída de sus ventas de al menos el 40%.

Los ingresos que tiene la unidad familiar no pueden ser mayores a los límites máximos. Estos límites varían de acuerdo a cada familia y depende de factores como:

La cantidad de hijos, si entre los miembros de la familia hay personas mayores de 65 años, si la familia es monoparental, si hay miembros en la familia con situación de dependencia.

Para el cálculo de los ingresos se toma como base el Indicador Público de Renta a Efectos Múltiples (IPREM).

El esfuerzo destinado por la familia al pago periódico de la financiación sin garantía hipotecaria o a la renta del alquiler de la vivienda.  Al cual se le suma el pago de los suministros básicos como es el agua, la luz y gas tiene que ser igual o mayor al 35% de los ingresos.

En los casos que el esfuerzo del importe de la renta por alquiler de la vivienda habitual o el importe del pago periódico de la financiación sin garantía hipotecaria. Representa sobre la renta familiar un crecimiento de por lo menos en un 30%.