El monitorio en una comunidad de propietarios

El procedimiento monitorio en Comunidad de propietarios consiste en un proceso especial para requerir a los vecinos de la misma el pago de las cuotas comunitarias correspondientes. Lo anterior incluye la dotación del fondo de reserva de la comunidad y demás gastos comunitarios.

Del mismo modo que en el procedimiento monitorio civil, se insta al pago de la deuda en un juicio monitorio.

En caso de impago de las cuotas, la comunidad de propietarios tiene derecho a requerir el embargo de bienes hasta saldar la deuda. Sigue siendo un proceso simple, rápido y expeditivo.

¿Dónde se regula el procedimiento monitorio de la Comunidad de propietarios?

Este procedimiento se recoge en los artículos 812 a 818 de la LEC (Ley de Enjuiciamiento Civil), y se adhiere al proceso tradicional del monitorio civil. No obstante, hay una serie de especificaciones relevantes a considerar en estos artículos, así como en el artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Por medio de este procedimiento de propiedad horizontal, una comunidad de propietarios tiene derecho a interponer un reclamo a los dueños de viviendas ubicadas en dicha comunidad, por concepto de deudas comunes.

Debido a la importancia de la cooperación de los propietarios de inmuebles a los gastos comunes de la comunidad, el artículo 21.1 de la Ley de Propiedad Horizontal permite a la comunidad la toma de acciones que disuadan la morosidad. Por ejemplo, es posible privar temporalmente del uso de instalaciones o servicios.

Cabe precisar que dichas medidas avaladas en la LPH tienen cierta limitación. De acuerdo con la norma, las medidas tomadas por la comunidad no pueden ser abusivas, ni afectar la habitabilidad de las viviendas. Por otro lado, se establece que no pueden tener carácter retroactivo.

Especialidades

Este procedimiento presenta las siguientes especialidades con respecto al procedimiento monitorio civil:

• Competencia: además de presentar la reclamación en el domicilio del deudor, se puede presentar en los órganos judiciales ubicados donde se encuentre la Comunidad de propietarios.
• Abogado y procurador: no es obligatoria la participación de un abogado y procurador. Sin embargo, sus costes se pueden calcular de acuerdo con lo establecido en la LPH (artículo 21.6). Si el deudor atiende o no comparece ante el tribunal, esos costos pueden ser agregados. Si hay oposición, se aplicarán las reglas generales de costas.
• Solicitud de pago: en el caso del procedimiento monitorio Comunidad de propietarios la notificación se efectúa en el domicilio del deudor.

¿Qué hacer antes de la reclamación judicial?

Antes de dar paso a un procedimiento monitorio Comunidad de propietarios, la ley exige cumplir con ciertas acciones previas como:

1. Llevar a cabo una reunión de la Junta de Propietarios en la que se acuerde:

• La aprobación del pago de la deuda de uno de los propietarios.

• Autorización al presidente de la comunidad para exigir el pago por vía judicial.

• Notificar al propietario:

• La comunicación debe hacerse por escrito siempre.
• Dicho documento debe enviarse a la dirección indicada por el propietario en cuestión a fin de recibir todas las futuras citaciones y notificaciones. En caso contrario, se debe hacer en el piso que tenga el deudor en la comunidad. Si tampoco se hace efectivo de esta manera, se notifica a través de edictos.
• El documento debe tener la firma del secretario de la comunidad en aprobación del presidente.
• Si el deudor no salda su deuda en 3 días desde su notificación, el secretario debe elaborar una constancia del acuerdo y del importe impago, con la aprobación del presidente de la Comunidad de propietarios.

Requisitos del proceso monitorio en la Comunidad de propietarios

Los requisitos generales para iniciar un procedimiento de este tipo son los siguientes:

• Puede ser presentado por el presidente o el administrador de la comunidad, en función de lo acordado en la junta. En este sentido, al momento de interponer la reclamación, se debe acreditar la condición de representante de la Comunidad de propietarios.
• El reclamo se lleva a cabo frente al dueño de la vivienda o piso o titular registral de la propiedad.
• En cuanto a la documentación, se debe presentar la documentación de la deuda por medio de certificados de impago en las que se especifiquen los importes adeudados. En concreto, se debe presentar también el certificado de acuerdo de la Junta en el que se aprueba la liquidación de la deuda con la Comunidad de propietarios.

Asimismo, para que el procedimiento monitorio sea válido, la deuda reclamada debe ser dineraria, determinada, líquida, vencida y exigible. Se puede recurrir a esta figura legal para la reclamación de cualquier cantidad debida por un propietario de la comunidad.

¿Cómo se inicia este procedimiento en la Comunidad de propietarios?

La solicitud inicial del procedimiento monitorio debe contener los datos de la Comunidad de propietarios: CIF, nombre, dirección. Con relación al deudor, se debe recopilar la mayor cantidad de información posible como el nombre completo, DNI y domicilio para futuras comunicaciones.

La cantidad dineraria a reclamar no solo es la deuda impaga con la Comunidad sino que deben incluirse todos los gastos derivados de la petición de pago, según lo establece el artículo 21.3 de la LPH.

Como se destaca antes, todo esto debe presentarse en compañía de la documentación de respaldo. Una vez presentada la solicitud, el demandado puede oponerse de forma motivada y fundada, siempre que su deuda no sea mayor a 6.000€.

Ventajas de este procedimiento

En comparación con el procedimiento declarativo, el procedimiento monitorio tiene múltiples ventajas:

• El Juzgado a cargo será aquel ubicado en el domicilio del deudor.
• Si el deudor se opone al procedimiento monitorio, la Comunidad de propietarios puede solicitar el embargo preventivo de los bienes que salden la deuda.
• Si el demandado no se opone, es posible presentar una demanda de ejecución, en el supuesto de que no se efectúe el pago correspondiente con costas e intereses.
• El deudor debe pagar los honorarios de abogado y procurador generados en el proceso monitorio, pese a que su participación no es obligatoria.

Oposición al monitorio en la Comunidad de propietarios

Ante la solicitud de pago, el propietario puede interponer una oposición al monitorio (artículo 818 LEC) en el plazo de 20 días. En función de la norma vigente, el deudor debe presentar motivos fundados y razonables para evitar el pago, pero no en resistencia.

En este sentido, en la oposición deben exponerse las consideraciones que sustenten su posición como:

• Falta de legitimidad.
• Prescripción de la deuda.
• Litisconsorcio.

Una vez que se explican las razones, pueden darse dos situaciones:

• En el caso de deudas inferiores a 6.000 euros, el monitorio se archiva e inician las acciones del juicio verbal. El secretario judicial, en este contexto, dicta un decreto de conclusión del procedimiento monitorio, acordando avanzar al juicio verbal. Consecuentemente, el Juzgado notifica la oposición del monitorio al solicitante para que presente una impugnación en un lapso de 10 días hábiles.
• Por otro lado, si la deuda es mayor a 6.000€, el procedimiento monitorio se archiva e inicia el juicio ordinario. De acuerdo con esto, la Comunidad de propietarios tiene un plazo de 30 días para presentar una demanda desde la notificación del escrito de oposición.

¿Es posible reclamar una deuda si ya no eres propietario?

Cualquier deuda impagada no prescrita, se puede reclamar frente al moroso que haya sido propietario. Es decir, aunque la vivienda cambie de dueño, la Comunidad de propietarios tiene derecho a solicitar al nuevo dueño los gastos adeudados con antelación.

En función de esto, el artículo párrafo 3º del artículo 9 LPH destaca:

“El nuevo dueño debe hacer frente a las deudas impagas de la vivienda en cuestión ante la comunidad de propietarios hasta 3 años previos a la compra. La responsabilidad se limita a las deudas acumuladas hasta la fecha de adquisición, incluso si está registrado en el Registro de la Propiedad.”

¿Cuándo prescriben las deudas en una Comunidad de propietarios?

Las deudas de una Comunidad de propietarios prescriben en el plazo de 5 años. Anteriormente, el período era de 15 años, pero la norma se modificó en 2015 a través del artículo 1964 del Código Civil en que se establecía un plazo de 15 años.

De acuerdo con esto, si después de 5 años la Comunidad no solicita los gastos comunes, la deuda prescribe. Hay que precisar que la Comunidad de propietarios puede interrumpir la prescripción al enviar un burofax al dueño con la notificación de la deuda existente acompañado del importe total.

¿Qué bienes se pueden embargar en caso de deudas con la Comunidad de propietarios?

Una vez que se ejecuta la sentencia de embargo de bienes, la Ley permite la retención de:

• Cuentas de banco y dinero en efectivo.
• Pensiones, salarios y sueldos.
• Bienes muebles e inmuebles.
• Frutos de cualquier índole como rentas e intereses.
• Establecimientos comerciales o mercantiles.
• Derechos, valores, créditos y efectos realizables tanto a corto como largo plazo.
• Antigüedades, metales preciosos y joyas.

¿Es necesario contratar un abogado especialista en caso de oposición de procedimiento monitorio Comunidad de propietarios?

Contratar un abogado especialista en casos de oposición de procedimiento monitorio de una Comunidad de propietarios es altamente recomendable. Estos expertos en la Ley de Propiedad Horizontal proporcionarán una guía clara y detallada sobre los derechos y opciones legales de los propietarios.

En el caso del procedimiento monitorio, a pesar de ser un proceso relativamente simple, es importante contar con asesoramiento profesional. Aunque los trámites y requisitos son directos, un abogado especializado en la materia aporta una valiosa orientación.