modificación elementos comunes en propiedad horizontal-expertos en comunidad de propietarios

La modificación elementos comunes se puede impugnar en los tribunales cuando se realiza de forma unilateral, sin preaviso o no cuenta con la autorización de la comunidad de propietarios.

Estos tramites se deben hacer rápidamente para que el tiempo no haga irreversible la situación y se termine consolidando.

La modificación de elementos comunes Ley de Propiedad Horizontal establece un acuerdo unánime de los propietarios que tiene que ser manifestado en Junta de Comunidad de Propietarios y la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas («B.O.E.» 27 junio), han establecido novedades en cuanto a la adopción de los acuerdos.

Si tienes un conflicto vecinal por la modificación de elementos comunes de un edificio o urbanización y no conoces tus derechos, puedes consultarnos sin compromiso al teléfono 665 49 23 96 o enviándonos un formulario `para analizar tu caso.

¿Qué son los elementos comunes?

Los elementos comunes se encuentran definidos en la Resolución de la DGRN con fecha 14 de abril de 2015. En donde se señala que son todas aquellas áreas que integran un edificio que sin las cuales no podría subsistir.

Estas áreas son para el uso y aprovechamiento de todos los copropietarios y residentes de un edificio. Las cuales son necesarias para el buen uso y disfrute de las áreas privativas del edificio.

Los elementos comunes pertenecen a todos los sean propietarios de los elementos privativos mediante un sistema de cuotas. Las cuales son atribuidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal a todos los propietarios. Sin embargo también existen elementos comunes de uso privativo.

En este documento se establece que la disposición y todos los actos de administración que puedan afectar a los elementos comunes deben ser autorizados por los propietarios. Esto se hará según lo previsto en la Ley de propiedad horizontal.

La alteración de los elementos comunes según el artículo 396 del Código Civil

Los elementos comunes están definidos en el artículo 396 del Código Civil, el cual dice: que serán todos los que no se encuentran comprendidos en los límites de la propiedad de cada local o piso.

Los cuales no sean de uso exclusivo a un propietario individual, ni los que se encuentren fuera del espacio privativo que hayan sido asignados expresamente al propietario en el título.

Ejemplos de elementos comunes del edificio

Los elementos comunes en un edificio son los siguientes:

  1. Los elementos estructurales, entre ellos se encuentran los muros de carga, los forjados, los pilares y las vigas.
  2. Las cubiertas, las cimentaciones, el suelo y vuelo, cimentaciones y cubiertas. El uso y disfrute de las fachadas con terraza es privativo, pero el suelo es considerado un elemento común, debido a que cubre el piso de abajo.
  3. Las fachadas que tienen revestimientos exteriores de balcones, ventanas y terrazas incluida la configuración o imagen. Con sus elementos de cierre y sus revestimientos exteriores.
  4. Los corredores, las escaleras, las porterías, foso, los pasos, el portal, los muros, pozos, los patios. También los recintos destinados a instalaciones comunes, contenedores, depósitos, ascensores, telefonías o a otros servicios hasta los que sean de uso privativo.
  5. Las instalaciones y los ascensores, las canalizaciones y conducciones para el suministro de agua y para el desagüe. Las que sirven también para el suministro de electricidad o gas y hasta para el aprovechamiento de la energía solar.
  6. El aire acondicionado, las canalizaciones y conducciones de agua caliente sanitaria, ventilación, calefacción o evacuación de humos. Las instalaciones que sirven para la prevención y detección de incendios.
  7. Las instalaciones de seguridad del edificio y de portero electrónico, al igual que las de antenas colectivas. También son elementos comunes las instalaciones para los servicios de telecomunicación o audiovisuales hasta la entrada de las áreas privativas.
  8. Las áreas de servidumbres y todos aquellos elementos jurídicos o materiales que por su destino o naturaleza sean indivisibles.

¿Qué es la modificación de elementos comunes?

La modificación de los elementos comunes se encuentra regulada en el artículo 7.1 la Ley de Propiedad Horizontal, que establece que el propietario de cada local o piso puede realizar modificaciones de sus elementos privativos.

Estas modificaciones pueden ser en los servicios, instalaciones o elementos arquitectónicos, pero solo cuando no alteran o perjudican la seguridad del edificio. Tampoco perjudican su configuración, estructura general o estado exterior ni los derechos de otro propietario.

Para realizar la modificación de elementos privativos tendrá que notificar previamente sobre las obras a la persona que represente a la comunidad. En otro apartado del mismo artículo se hace referencia a los elementos comunes, donde se establece que no se podrán hacer modificaciones.

En caso de que se advierta que deban realizarse reparaciones urgentes deberá comunicarlo de inmediato al administrador o a la persona que represente a la comunidad. Cualquier alteración elementos comunes propiedad horizontal debe acordarse en la Junta de propietarios con el quórum legal establecido.

El quórum en la modificación elementos comunes en la toma de estas decisiones se encuentra regulado en el artículo 17.1 LPH. En caso de que no se complete dicho quórum, el acuerdo sólo será nulo con la impugnación del acta de la comunidad de propietarios en el plazo establecido:

7. Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.

Artículo 17.1 LPH

Para realizar una modificación de elementos comunes es necesario saber si va a ser realizado por un vecino o es la comunidad. Porque si todos los propietarios están de acuerdo en que ese vecino realice la modificación y está cumpliendo con lo establecido en la ley no habrá problemas.

La modificación de los elementos comunes no la puede hacer ningún propietario sin contar con la autorización de la comunidad de propietarios.

En caso de no contar con el permiso correspondiente no deberá continuar con la modificación de elementos comunes comunidad de propietarios.

¿Qué obras pueden ser objeto de modificación de elementos comunes?

Las modificaciones de elementos comunes en una comunidad de propietarios muchas veces generan conflictos para llegar a acuerdos. Las principales que pueden generar conflictos son las siguientes:

1. Instalación de antenas de televisión

La Ley 19/1983, con fecha 16 de noviembre, establece que no es necesaria la autorización de la Comunidad para la instalación de una antena de televisión.

Lo único que se requiere es una autorización administrativa. Para este caso no es necesaria la modificación de elementos comunes unanimidad.

2. Obras en la fachada del edificio

La fachada de un edificio es considerada un elemento estructural lo que hace que sea un elemento común que delimita locales y viviendas. Por lo tanto, ningún propietario puede hacer modificaciones a la fachada sin autorización de la Comunidad.

Los propietarios tampoco pueden realizar modificaciones a balcones, toldos, ventanas debido a que se acaba con la uniformidad estética del edificio.

3. Instalación de ascensores

En las comunidades de vecinos se acuerda que cada propietario debe contribuir con la instalación del ascensor comunitario.

Lo cual hará según su cuota de participación, excepto cuando la Junta acuerde de forma unánime otra forma de distribución de los pagos por un determinado emplazamiento, la intensidad de uso, entre otros.

Cuando se va a realizar un cambio de ascensores o sustitución de sus piezas para su buen funcionamiento se requiere el acuerdo unánime de todos los vecinos.

4. Instalación de equipos de aire acondicionado

La instalación de equipos de aire acondicionado en la fachada según lo previsto en los artículos 7 y 12 de la Ley de Propiedad Horizontal, requieren de un estudio de cada caso.

En especial si es necesario para su colocación la perforación de la fachada.

5. Modificación de los tejados

En la Comunidad de Propietarios el tejado es considerado como un elemento común y no se podrá realizar ninguna modificación sin autorización. Por lo tanto, no está permitido la ampliación de áticos o cualquier otro tipo de modificación, sólo que exista unanimidad para la modificación de elementos comunes.

Las terrazas de los últimos pisos de la Comunidad de Propietarios son un elemento común con uso privativo. Esto debido a que forma parte de la cubierta del edificio y es un elemento importante para la impermeabilización.

6. Sótanos

El sótano de un edificio residencial es considerado un elemento común excepto en algunas pocas circunstancias. Entre esta circunstancia está que se haya originado por causas técnicas, que exista un error en la descripción del edificio o que se haya construido de manera clandestina.

Cuando no existe ninguna de estas circunstancias, la Comunidad tiene que aprobar cualquier tipo de modificación en los sótanos del edificio.

¿Cómo hacer la modificación de elementos comunes?

Los propietarios de una de una comunidad que deseen hacer una modificación de elementos comunes deben cumplir con lo siguiente:

  1. Lo primero que deben hacer es compartir su idea y que se interesen otros propietarios, lo que será de gran ayuda para conseguir su objetivo.
  2. Después verificar en los estatutos de la comunidad si no está prohibida la modificación del espacio.

En caso de que la modificación está prohibida se necesita una modificación estatutaria, para lo cual se requiere un acuerdo unánime.

Cuando los estatutos no prohíben la modificación de determinadas áreas comunes, se debe solicitar a la Junta de Gobierno de la Comunidad que en la próxima convocatoria de la Junta de propietarios se incluya la petición.

Es importante aclarar qué elemento común se quiere modificar y plantear los beneficios que trae a la comunidad. Esto es necesario para evitar que ninguno de los asistentes se oponga.

Cuando se haya realizado la propuesta y aclaradas todas las dudas se somete a votación a los propietarios.

Según el artículo 10.3 b) LPH que se apruebe la modificación de los elementos comunes se requiere de una mayoría cualificada, la cual está representada por las 3/5 partes.

b) Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes, cuando concurran los requisitos a que alude el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio.

Artículo 10.3 b) LPH

La obtención de este número de votos será la que permita la modificación de los elementos comunes dentro del edificio.

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