El mandamiento de cancelación de cargas - Aplicación del artículo 674 LEC

El mandamiento de cancelación de cargas es un documento que certifica la cancelación de la deuda que originó la adjudicación. Este documento también certifica la cancelación de todas las anotaciones e inscripciones posteriores al proceso de subasta.

El mandamiento de cancelación de cargas lo emite el Letrado de la Administración de Justicia, junto con el decreto de adjudicación al Registrador de la Propiedad.

Si estás pensando en adquirir un inmueble en subasta y no sabes las cargas que tiene, puedes consultarnos sin compromiso, llamando al teléfono 665 49 23 96 o enviar un formulario comentando tu caso.

Especialistas en cargas judiciales

¿Qué es el mandamiento de cancelación de cargas?

El mandamiento judicial de cancelación de cargas certifica la cancelación de la anotación que originó la adjudicación y todas las anotaciones e inscripciones posteriores.

Es decir, se aplica el artículo 674 LEC a fin de proceder a la cancelación de la hipoteca que garantizaba el crédito del ejecutante sobre la finca, así como de las inscripciones y anotaciones posteriores.

También se cancelan las que se hubieren verificado después de la expedida certificación a que se refiere el artículo 656 de la L.E.C. así como proceda a la cancelación de la nota marginal de certificación de dominio y cargas acordada en la inscripción de la hipoteca

En este documento también se indica que el importe del bien adjudicado es igual o menor al valor total del crédito del ejecutante. Si el dinero obtenido en la subasta sea mayor a la cantidad adeudada indica que la cantidad sobrante se retuvo a solicitud de los interesados.

En relación con las cargas existentes antes de la ejecución, el documento indicará que permanecen después de la adjudicación. En estos casos las cargas deben ser asumidas por el adjudicatario.

El artículo 134 de la Ley Hipotecaria dice:

El testimonio del decreto de adjudicación y el mandamiento de cancelación de cargas, determinarán la inscripción de la finca o derecho a favor del adjudicatario y la cancelación de la hipoteca que motivó la ejecución, así como la de todas las cargas, gravámenes e inscripciones de terceros poseedores que sean posteriores a ellas, sin excepción, incluso las que se hubieran verificado con posterioridad a la nota marginal de expedición de certificación de cargas en el correspondiente procedimiento 

Artículo 134 de la Ley Hipotecaria

¿Qué cargas se cancelan en las subastas?

Las cargas que se cancelan en las subastas son las inscritas en el registro después de la carga que ocasiona la subasta. El artículo 674.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece que todas las deudas posteriores quedan canceladas después de adjudicar un bien a través de una subasta judicial.

El pago de estas deudas se hará con lo que sobre después de pagar la deuda correspondiente al ejecutante. Esto se hará según lo establecido en el artículo 672 de la LEC que reconoce el derecho a cobrar que tienen todo acreedor, pero lo debe hacer de acuerdo a un orden.

Para establecer el orden a seguir para cancelar las cargas inscritas o anotadas después del derecho del ejecutante, se utiliza el criterio de preferencia registral. Esto significa que serán canceladas de acuerdo a la fecha de anotadas o inscritas en el registro.

El principal objetivo de la cancelación de las cargas en las subastas es proteger los derechos e intereses del nuevo propietario. Para que esté exento de todas las cargas posteriores a la fecha cuando se constituyó la hipoteca que se ejecuta.

¿Cuánto tarda en resolverse mandamiento de cancelación de cargas?

Cuando se cierra un proceso de subasta y se conoce quién será el adjudicatario provisional por haber hecho la mejor oferta se debe pagar el importe total del bien. Para ello el adjudicatario tiene de plazo 40 días hábiles que se computan desde el momento que el Letrado de la Administración de Justicia indica el ganador de la subasta.

Si el adjudicatario no realiza el pago en plazo otorgado pierde la adjudicación y la cantidad consignada como depósito o fianza. Pero en caso de realizar el pago correspondiente sólo debe esperar que el Letrado de la Administración de justicia dicte el mandamiento de cancelación de cargas y le sea entregado.

El adjudicatario con este documento y el decreto de adjudicación debe realizar la inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad.

Normalmente todos estos trámites suelen tardar entre 6 y 9 meses dependiendo del Juzgado que lleva el proceso de embargo judicial del inmueble.

Llámanos y nosotros nos encargamos de impulsar el proceso de adjudicación mediante un escrito solicitando el mandamiento de cancelación de cargas.

¿Qué son las cargas en una subasta?

Las cargas son las deudas pendientes que tiene un inmueble, que algunas veces deben ser asumidas por la persona que adquiere el bien. Las cargas son un derecho que un tercero tiene sobre un inmueble, por lo general son un embargo, hipoteca o arrendamiento.

La propiedad y el uso de un inmueble cuando tiene carga están limitado y en caso de ser vendido el comprador debe asumir las cargas.

Existen diferentes cargas en una subasta las más frecuentes son:

A. Embargo judicial

Esta carga en un inmueble ocurre cuando los bienes del propietario están embargados y su objetivo es garantizar el pago de las cantidades adeudadas. Para eliminar esta carga y que el futuro comprado no se vea afectado el deudor debe cancelar el embargo.

En algunas ocasiones el comprador del inmueble asume la deuda, pero con la condición de que la cantidad sea descontada del precio de venta del inmueble.

B. La Hipoteca

Los inmuebles por lo general son adquiridos a través de un préstamo hipotecario, por este motivo es muy frecuente la existencia de este tipo de carga. Cuando se vende un inmueble que tiene una hipoteca existe la opción de que el propietario cancele la hipoteca para que no sea una carga para el comprador o hace una subrogación de una nueva hipoteca.

C. Cargas tributarias

Este tipo de cargas corresponde a los impuestos que gravan directamente a la vivienda, entre ellos se encuentran: la plusvalía municipal, el impuesto sobre bienes inmuebles (IBI) y el impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP).

Para verificar la existencia de este tipo de cargas se debe solicitar los recibos de pago al Ayuntamiento del municipio donde se encuentre ubicado el inmueble.

D. Servidumbre y usufructo

El uso de un inmueble con este tipo de cargas se ve afectado, debido a que el uso está limitado hasta que la carga sea eliminada. En este tipo de cargas el derecho de uso y disfrute del inmueble no le pertenecen al propietario

E. Cargas vecinales

Las cargas vecinales son deudas que corresponden a la comunidad de vecinos que el propietario haya dejado de pagar. Este tipo de cargas son originadas por el propio inmueble, y si el pago no se realiza la deuda pasará al nuevo propietario.

La persona cuando va adquirir un inmueble bien sea en una subasta o a través de un contrato de compraventa debe comprobar la existencia de este tipo de cargas. Para ello se puede solicitar el certificado de cargas vecinales al presidente de la comunidad. Este certificado permite demostrar si las cuotas correspondientes han sido canceladas.

F. Arrendamiento

Esta carga es cuando un inmueble se encuentra arrendado, si se adquiere un inmueble con este tipo de carga el nuevo titular debe mantener al arrendatario. Esto lo debe hacer hasta que venza el contrato de arrendamiento.

Clasificación de las cargas en una subasta

En los procesos de subastas las cargas son clasificadas para su posterior cancelación en el momento que el bien sea adjudicado. Las cargas son clasificadas en:

1. Las cargas preferentes

Este tipo de cargas preferentes han sido inscritos después de que se originó la obligación que dio como resultado el proceso de embargo. Las características de estas cargas hacen que permanezcan y son transmitidas a quien adquiere el bien.

Existen diferentes tipos de cargas preferentes, pero las más importantes y que deben ser canceladas de inmediato son: los recibos pendientes del Impuesto de Bienes Inmuebles y las deudas con la comunidad de propietarios.

La forma de conocer la existencia de este tipo de cargas es haciendo una consulta al Ayuntamiento y a la comunidad de propietarios. Esto se debe a que estas cargas no aparecen en una nota simple.

2. Las cargas anteriores

Las cargas anteriores son obligaciones que tiene un inmueble las cuales fueron inscritas en el Registro de Propiedad antes de que se originará el proceso de embargo. Cuando se adquiere un inmueble con este tipo de cargas el nuevo propietario debe asumirlas.

3. Y las cargas posteriores

Este tipo de cargas son las obligaciones que tiene el inmueble que fueron inscritas en el Registro de Propiedad, después de la obligación que originó la subasta. Pero este tipo de cargas son canceladas de forma automática cuando el inmueble es adjudicado.

¿Cómo tributa mandamiento cancelación de cargas?

Los impuestos que por lo general se pagan después de una subasta y que se deben hacer para obtener el mandamiento de cancelación de cargas son:

A. Impuesto de Transmisión Patrimonial

El impuesto de transmisión patrimonial es uno de los tributos que se deben pagar después de las subastas. Este es un impuesto indirecto que es aplicado a los actos jurídicos, a las transmisiones patrimoniales y a las operaciones de sociedades.

Este tipo de tributo es estatal, pero la gestión es competencia de las diferentes Comunidades Autónomas. Por ello el pago cuando se trata de subastas se debe realizar en las Delegaciones de Hacienda, el plazo para el pago es de 30 días contados desde la fecha de la adjudicación del bien.

B. El IVA

El Impuesto al Valor Agregado es otro de los tributos que se debe pagar en las subastas y en especial cuando se adquiere un bien. Para realizar el pago hay que tener en cuenta a quien debía el dinero.

Para el cálculo de este impuesto es necesario saber si quien debía el dinero era una persona natural o una persona jurídica. Esto debido a que las cantidades correspondientes al pago varían entre una persona y otra.

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