¿Necesitas una Licencia Urbanística?

La licencia urbanística es un acto administrativo que permite realizar una obra, parcelar un terreno, reformar una edificación o cambiar un uso. Existen varios tipos y son otorgadas por la Administración Pública encargada del Planeamiento urbanístico.

Para el uso del suelo y para cualquier acto de edificación lo primero que se requiere es la licencia de urbanismo. El otorgamiento de la misma depende de la verificación que haga la Administración para determinar la legalidad de las acciones.

¿Qué es la licencia urbanística?

Es un acto administrativo a través del cual la Administración Pública encargada de urbanismo autoriza una actividad en el sector de la construcción. Este organismo se encarga de vigilar que se cumpla la normativa cuando se realiza una construcción, edificación, transformación, rehabilitación o uso del suelo.

Entre los actos que requieren de la licencia urbanística se encuentran:

• La demolición de construcciones.
• Parcelaciones urbanas.
• Transformación de la estructura en edificaciones existentes.
• Colocación de carteles de publicidad visibles desde la vía pública, usos y obras de tipo provisional.

Los propietarios del suelo tienen derecho a efectuar transformaciones, cambios y remodelaciones. Pero deben cumplir con los requisitos legales para que la Administración competente, por lo general los Ayuntamientos, le otorguen la licencia.

Esto lo hacen después de comprobar que los actos que van a realizar los propietarios del suelo cumplen con la normativa urbanística. La licencia urbanística es un documento obligatorio para organismos públicos y particulares.

Características de la licencia urbanística

La licencia urbanística es un documento obligatorio para cualquier actuación urbanística, ya que se requiere la autorización de la Administración. Cuando esto no se cuenta con este documento se estaría actuando de forma ilegal, lo que ocasiona sanciones, como la demolición de la obra realizada.

La concesión de la licencia de acuerdo con el ordenamiento urbanístico, para su otorgamiento se verifica que se ajuste a la legalidad urbanística. La legalidad urbanística está conformada por la legislación territorial, estatal o de la Comunidad Autónoma.

La licencia debe solicitarse antes de comenzar a realizar la obra que se desee realizar, es de carácter real porque lo que controla es la actividad urbanística. Además, es transmisible por lo que el solicitante se la puede pasar a un tercero.

Cuando se hace la solicitud de la licencia y hay un silencio administrativo se entenderá que dicha solicitud ha sido denegada. Para estos casos la persona afectada puede interponer recurso administrativo y puede acudir a los tribunales pertenecientes al orden contencioso administrativo.

Tipos de licencia urbanísticas

Los diferentes tipos de licencia son en función a la acción por la que se necesita la autorización y la intervención de control de la Administración. Entre ellas se encuentran las siguientes:

Licencia urbanística de parcelación

Este tipo de licencia se solicita cuando se va a dividir una finca en varias parcelas en las que después se va levantar una edificación. Este acto administrativo tiene como finalidad verificar que el terreno sobre el que se quiere actuar cumple las condiciones para ser dividido.

La comprobación del terreno también busca determinar si tiene diferentes aprovechamientos. Para la solicitud de esta licencia debes adjuntar un proyecto donde justifiques el motivo de esta parcelación y sus particularidades.

Licencia de obras de edificación o licencia de obra

Este tipo de licencia se requiere cuando se va a derribar una edificación o realizar la construcción de una nueva edificación. También se necesita en los casos de restauración o rehabilitación de edificios, consolidación y conservación.

Esta licencia tiene como objetivo asegurar que las nuevas edificaciones se levantarán en terrenos que se encuentren calificados como urbanizables. Además de comprobar que las obras de rehabilitación, construcción, conservación, entre otras se realizan en condiciones de legalidad.

Las licencias de este tipo pueden ser para obra menor u obra mayor, de acuerdo con la forma de la actuación que se vaya a acometer. También hay otros tipos, entre ellos la licencia provisional para suelo urbano no consolidado o la licencia de obras para suelo urbano no consolidado.

Lo recomendable cuando se va a solicitar una licencia urbanística relacionada con las edificaciones y las obras, es tener en cuenta el tipo de terreno. Además del resultado que se pretende obtener con la actuación, porque esto permite solicitar el tipo de licencia adecuada para la actuación.

Licencia urbanística de primera ocupación

Este tipo de licencia es conocida como la cédula de habitabilidad, se requiere para las construcciones nuevas o los edificios sin categoría definida o sin uso. Esta licencia debe ser solicitada una vez finalizada la construcción de una edificación, sirve para comprobar que el edificio cuenta con las condiciones necesarias para su habitabilidad.

La licencia urbanística de primera ocupación es imprescindible para la contratación de los servicios básicos para una vivienda. Entre ellos el gas, agua y luz, sin esta licencia se podría clausurar la vivienda. El tiempo de vigencia es temporal y tiene que ser renovada cada cierto tiempo.

Licencia de instalación de actividades

Este tipo de licencia debe solicitarse cuando se va a empezar a ejercer una determinada actividad económica. Esta licencia acredita que el proyecto cumple con la normativa relacionada con la seguridad y contaminación.

Para su solicitud se requiere informar sobre el tipo de actividad, las características del lugar, el impacto que tendrá en el medio ambiente. Esto es necesario para certificar que la actividad no supone un riesgo para la población ni para el medio ambiente.

La licencia de instalación de actividades es imprescindible para cuando se quiere tener un establecimiento para ejercer una actividad económica y abierto al público. Cuando no se cuenta con esta licencia, el propietario del negocio puede ser sancionado y puede ser obligado a cerrar hasta que obtenga todos los permisos necesarios.

Licencia de otras actuaciones urbanísticas

Esta licencia es necesaria cuando se van a realizar proyectos que no se adaptan en las demás categorías. Este tipo de licencia debe solicitarse cuando se va a instalar una valla publicitaria o se va a realizar el cerramiento de una finca.

En caso de que las obras se vayan a realizar en terreno público se requiere de una autorización antes de comenzar con los trabajos.

Licencia de cambio de uso

Este tipo de licencia debe solicitarse cuando se quiere modificar el uso de un inmueble, estos casos son: la transformación de una vivienda en una oficina o convertir un local comercial en una vivienda.

Licencia de cambio de titularidad

La licencia de cambio de titularidad se requiere cuando un negocio cambia de dueño, para ello hay que informar a la Administración. Lo que no se requiere es una nueva licencia de actividad, siempre que el negocio traspasado mantenga la misma actividad.

Licencia para terrazas

Esta licencia es necesaria cuando se va a instalar una cafetería, una terraza de bar o un restaurante, debido a que ocupan un espacio en la vía pública. Para su funcionamiento necesitan contar con el permiso del Ayuntamiento que es el otorgamiento de la licencia para terrazas y para ello debe pagar previamente las tasas establecidas.

Licencia de funcionamiento

Esta licencia debe solicitarse antes de poner en funcionamiento una vivienda, local o edificio, después de su construcción. La solicitud de esta licencia se hace en el Ayuntamiento para que pueda comenzar a funcionar.

Procedimiento para solicitar una licencia urbanística

El procedimiento varía de acuerdo con el tipo de licencia a solicitar, al igual que pueden ser diferentes los documentos y requisitos. Esto también va a depender del Ayuntamiento donde se debe hacer la solicitud.

Lo recomendable es solicitar una cita en el Ayuntamiento para pedir información sobre el tipo de licencia necesitas. Porque si solicitas una que no corresponde pueden requerir la paralización de las obras debido a que no se tiene en orden la documentación.

La tramitación de la licencia requiere de tiempo para la preparación de los documentos y para presentar la solicitud. Por esta razón se recomienda buscar a un profesional experto en la tramitación de las licencias urbanísticas. También es importante saber que la Administración suele tardar un poco en contestar.

Cuando te otorguen la licencia debes colocarla en un lugar visible, porque esto evita multas y sanciones. Debido a que si llegan a realizar una inspección comprueben que todos los permisos están en orden.

¿Qué actividades requieren de la licencia urbanística?

Las actividades que requieren de la licencia urbanística se encuentran establecidas en el Reglamento de Disciplina Urbanística. Estas actividades son:

• La modificación en el aspecto exterior o en la estructura interior de las edificaciones.
• La realización de obras nuevas.
• Las parcelamientos urbanos.
• Las obras provisionales o los usos de carácter provisional.
• Corte de árboles que se encuentren en terrenos que formen parte de un plan de ordenación urbanística.
• Primera utilización de las edificaciones.
• Instalación en la vía pública de carteles con fines publicitarios.
• Cambio de uso de los edificios.
• Demolición de construcciones.
• Instalaciones subterráneas.
• Transformaciones o desmontes en la tierra.
• Obras para la instalación de servicios públicos.

Las actividades económicas que requieren de una licencia urbanística y otros controles de prevención solo las siguientes:

Las actividades que puedan atentar contra el medio ambiente, la salud pública, la seguridad o el orden público.