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Representación en juntas de compensación

Las Juntas de compensación

Se conoce por Juntas de compensación a una entidad colaboradora integrada por los dueños de suelo -tenencia de tierras- los cuales procuran la correcta administración de los recursos. Esta organización exige el correcto cumplimiento de los deberes por parte de los propietarios de suelos, el cual es inherente al mantenimiento de espacios y áreas en las entidades de carácter urbanístico.

El cumplimiento de los deberes que señalan las Juntas de compensación, concede al propietario el derecho posterior a la edificación en dicha superficie. Este tipo de organización posee una identidad jurídica, así como también se inclina por el desarrollo de las funciones administrativas inherentes a su naturaleza, es decir, al tipo de organización que representa.

Propiamente las Juntas de compensación pueden definirse como organismos de naturaleza mixta en función de responder a tareas administrativas de interés público, así como privado. Este tipo de organización para tener legalidad debe estar constituido por al menos el 60% de los propietarios de la unidad para proceder con el registro a través de escritura pública.

Requisitos para conformar Juntas de compensación

Existen una serie de pasos y requisitos propios y necesarios para conformar Juntas de compensación para lo cual se requerirá la interacción libre y voluntaria de los titulares de los suelos. Estos procedimientos o condiciones requieren ser cumplidas a cabalidad con el objeto de conferir la legalidad a la organización de carácter urbanístico, la cual posee estatutos legales específicos.

Deben corresponder directamente a cierta cantidad de condicionantes que permitirán que estas se establezcan de manera legal para cumplir con sus funciones. Entre estos se encuentran los estatutos inherentes a la ley de administración, así como los RGU los cuales contemplan las bases de actuación de la junta (derechos y deberes).

En este respecto se requiere al menos el 50% de los titulares de los suelos que integran las tierras que formarán la Juntas de compensación de la extensión urbanizacional. En el caso de tratarse de títulos supletorios, se requerirá el 60% (Promotores de la junta) de los titulares para conferir el carácter de legalidad a la junta de compensación.

Una vez presentados los promotores de la Juntas, estos realizan la presentación de su proyecto y estatutos de actuación, los cuales son publicados en un boletín oficial. Los propietarios que se ven involucrados por el desarrollo de la propuesta son notificados individualmente, así como también les es informada la publicación del boletín público.

Durante un plazo de 15 días, los ciudadanos que se encuentren inmiscuidos dentro de la extensión de tierra y de forma alguna estén contenidos el proyecto podrán pronunciarse. De este modo dichos ciudadanos podrán ser añadidos a las juntas, a esto se le denomina miembros añadidos, sin embargo, para dicha acción debe existir un pronunciamiento concreto.

Una vez transcurridos los 15 días de la emisión del boletín público sobre la existencia de estas juntas, deben haberse atendido los alegatos particulares. Por ende y en tal sentido también se han de haber realizado las modificaciones pertinentes a la propuesta, según lo establecido por la RGU en su artículo 162.3.

Constitución de las Juntas de compensación

Una vez transcurrido un plazo efectivo de un mes podrá efectuarse la constitución formal de las Juntas de compensación mediante la emisión de un escrito público. En dicho proceso de registro se designarán los cargos a desempeñar, así como las responsabilidades inherentes a cada uno de ellos, quedando así la junta de compensación según artículo 163.5 RGU.

Ya constituida, se espera por el decreto oficial el organismo encargado de la regulación urbanística aceptado la identidad de la junta. En tal sentido se presenta copia de la escritura con sus respectivas adhesiones y sus modificaciones, si las hubiere ante el Registro de Entidades Urbanísticas Colaboradoras.

Es necesario mencionar que desde el mismo momento en el que se emite el documento con público con los cargos, esta posee formalidad. En resumen, esta posee identidad jurídica y carácter legal desde el momento de su pronunciación con cargos específicos según titulares y adheridos.

Estatutos de las Juntas de compensación

Los estatutos y las bases de actuación son la forma de regir la organización con identidad jurídica, así como su campo de acción. Estos aspectos se señalan de forma puntual y específica desde sus dos vertientes las cuales se delimitan en la propuesta del proyecto donde reposan Estatutos y bases de actuación.

En primera instancia los estatutos se pueden definir como el conjunto de normas que rigen el comportamiento de la organización con identidad jurídica. Esta aun cuando es modificable y debatible por los miembros que construyen la propuesta, deben regirse por el conjunto de responsabilidades y deberes estipulados por la ley.

En relación a estos aspectos descritos, son anexas al ayuntamiento posterior a su aprobación y por ende también son registradas en el Registro Urbanístico de Entidades Colaboradoras. Este vínculo se establece con el objeto de conferir peso a la identidad jurídica que ostenta este tipo de organizaciones, las cuales además se ven obligadas a realizar administración de recursos.

Bases de actuación de las Juntas de compensación

Por otra parte, las Bases de actuación se pueden puntualizar como el campo de acción que abarcan estas organizaciones. Señalan puntualmente las competencias que deben ser desarrolladas de forma efectiva por la organización según estatutos legales, objetivos propios del proyecto y naturaleza de la organización.

Se contempla en primer lugar como una base de actuación de las Juntas de compensación la distribución apropiada tanto de los beneficios como de las cargas de la junta. En resumen, se refiere al conjunto de responsabilidades, derechos que asisten a los miembros de la organización que se encuentran dentro del registro legal por título o título supletorio.

También es necesario que los miembros de las fijen los montos correspondientes a las cuotas de urbanidad que deben ser cubiertas por los propietarios. Otras responsabilidades son las valoraciones de las parcelas y su distribución equitativa, finalmente señalar las reglas para la distribución de los beneficios previos a la liquidación de la junta.

Sistema en el responden las Juntas de compensación

Habitualmente el desarrollo de los sistemas como las Juntas de compensación persiguen obtener una respuesta al estímulo del esfuerzo imprimido, en resumen, hablamos de “acción en proporción a la reacción”. Tal sistema opera bajo un estricto esquema que persigue la obtención de resultados por medio de una serie de pasos concretos, que parten desde un presupuesto hasta un funcionamiento del sistema.

Podemos definir este sistema como el desarrollo de cuatro sencillos pasos o 4 etapas que persiguen el éxito de las Juntas de compensación. Estos pueden ser señalados en presupuestos para el desarrollo, aprobación del proyecto presentado, constitución por escritura pública y finalmente el funcionamiento y ejercicio de la identidad jurídica.

Funcionamiento de las Juntas de compensación

Cuando hablamos del funcionamiento, nos referimos al fin que desea o persigue puntualmente esta organización con identidad jurídica. Esta abarcar un terreno más extenso que la administración pública de terrenos beneficios y deberes de un sector urbanizable, desea desarrollar funciones y operaciones específicas y de envergadura.

Elaboración y aprobación del proyecto de compensación

Una de las principales razones de instituirlas, corresponde al hecho concreto de distribuir de forma equitativa de deberes y responsabilidades. Del mismo modo se realiza una distribución justa de las nuevas parcelas las cuales pueden y deben ser dispares a las extensiones de tierra primarias.

También es tarea importante de las Juntas de compensación contemplar en esta distribución, los sectores correspondientes a vialidad y maquinarias. De esta manera los terrenos se encontrarán listos para su posterior entrega a la administración del sector actuante, es decir, constructoras privadas o públicas.

Ejecución de las obras de urbanización

Esta parte del proceso correspondiente debe definir en primera instancia a cuál sector de la obra corresponde el trabajo. En resumen, se refiere al hecho concreto que delimita las competencias del desarrollo urbanístico al sector público o al sector privado de la construcción. En tal sentido debe contemplarse detalladamente los señalamientos del Real Decreto Legislativo 3/2011 del 14 de noviembre el cual refiere la competencia del sector público de construcción.

Dicho decreto, denota el proceder analítico de las Juntas de compensación también se encuentra debidamente justificado en la Ley 30/2007 del 30 de octubre. En resumen, se exenta al sector público de construcción de ejecutar la obra aun cuando la junta de compensación asuma la financiación de la obra.

Realización de las sesiones legales a la Administración actuante

Cuando se refiere la realización de las sesiones legales a la administración actuante, se señala que las Juntas de compensación deben especificar en reuniones ciertas condiciones. Estas condiciones deben cumplir con lo señalado en la ley y deberán ser puntualizadas al sector administrativo que asumirá el desarrollo de la obra.

Un punto importante de estas sesiones de legalidad del sector administrativo constructor y de las Juntas es el referente a la distribución territorial. Donde deberá respetarse el porcentaje acordado entre el 5 y 15% de los terrenos para espacios urbanísticos que competen a la Administración en competencia.

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