El juicio de desahucio: pasos a seguir

El juicio de desahucio es un procedimiento judicial mediante el cual se solicita la desocupación de un inmueble que se encuentre arrendado. Este procedimiento se inicia a solicitud del arrendador por el incumplimiento en el pago de la renta acordada.

El procedimiento se puede solicitar a partir de dos mensualidades en que no se haya recibido el pago. Se pueden reclamar las rentas pendientes de pago y las que se sigan generando hasta que el inmueble sea desocupado.

¿Qué es el juicio de desahucio?

El juicio de desahucio es regulado por la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) en el artículo 250.1.1º. Lo define como un procedimiento judicial al que puede recurrir el arrendador de un inmueble en los siguientes casos:

1. Se decidirán en juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía, las demandas siguientes:

1.º Las que versen sobre reclamación de cantidades por impago de rentas y cantidades debidas y las que, igualmente, con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario, o en la expiración del plazo fijado contractual o legalmente, pretendan que el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer una finca rústica o urbana dada en arrendamiento, ordinario o financiero o en aparcería, recuperen la posesión de dicha finca.

Artículo 250.1.1º LEC

Para finalizar el contrato de arrendamiento, exigir el pago de las rentas atrasadas y los intereses generados o recuperar el inmueble desalojando al arrendatario.

Este procedimiento puede solicitarse cuando el arrendatario incumple con el pago de la renta, del IBI, de los recibos de la comunidad de propietarios. También porque ha terminado el contrato de arrendamiento y el inquilino no entrega el inmueble o cuando se quiera recuperar una finca rústica o urbana o cedida en precario.

El organismo con competencia para asumir este procedimiento es el tribunal del lugar donde se encuentre el inmueble.

Existen dos tipos de juicio de desahucio, ellos son los siguientes:

El juicio de desahucio por falta de pago de la renta

El arrendador de un inmueble puede solicitar el juicio por falta de pago de la renta por dos razones. Estas son para sólo recuperar el inmueble o para la recuperación del inmueble y las cantidades adeudadas.

Para los dos casos la demanda que se presenta ante el Juzgado es la misma. En esta se alega que el inquilino ha incumplido con la obligación de pago de la renta. Por lo que se requiere recuperar el inmueble y además reclamar el importe de las rentas impagadas.

Lo único que se discute en este juicio es si debe o no las cantidades que expone el demandante que no se le han pagado. Cuando el arrendatario no presenta ninguna oposición en un plazo de 10 días, finaliza el procedimiento y se procede al lanzamiento.

El pago de las cantidades adeudadas se debe hacer en el plazo de 10 días, de acuerdo con lo establecido en el artículo 440.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC):

3. En los casos de demandas en las que se ejercite la pretensión de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, acumulando o no la pretensión de condena al pago de las mismas, el Letrado de la Administración de Justicia, tras la admisión, y previamente a la vista que se señale, requerirá al demandado para que, en el plazo de diez días, desaloje el inmueble, pague al actor o, en caso de pretender la enervación, pague la totalidad de lo que deba o ponga a disposición de aquel en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio; o en otro caso comparezca ante éste y alegue sucintamente, formulando oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación

Artículo 440.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil

Según el artículo 444.1 de la LEC cuando el juicio es sólo por incumplimiento del pago de la renta se debe indicar en la demanda si existe la posibilidad de la enervación.

1. Cuando en el juicio verbal se pretenda la recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o cantidad asimilada sólo se permitirá al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación.

1 bis. Tratándose de un caso de recuperación de la posesión de una vivienda a que se refiere el párrafo segundo del numeral 4.º del apartado 1 del artículo 250, si el demandado o demandados no contestaran a la demanda en el plazo legalmente previsto, se procederá de inmediato a dictar sentencia. La oposición del demandado podrá fundarse exclusivamente en la existencia de título suficiente frente al actor para poseer la vivienda o en la falta de título por parte del actor. La sentencia estimatoria de la pretensión permitirá su ejecución, previa solicitud del demandante, sin necesidad de que transcurra el plazo de veinte días previsto en el artículo 548.

Artículo 444.1 de la LEC

Esto le da al arrendatario la oportunidad de pagar las cantidades adeudada cuando el Juzgado lo requiera. Al realizar el pago el contrato seguirá vigente, pero esta opción la tendrá una sola vez.

El juicio de desahucio por precario

La demanda de juicio de desahucio por ocupación o porque ha terminado el contrato, se traslada al demandado para que conteste por escrito. Para ello se le da un plazo de diez días y la vista se celebra si una o las dos partes lo solicitan. Este procedimiento se realiza de acuerdo a lo establecido en artículo 438 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC).

Para cualquiera de los tipos de juicio de desahucio la demanda debe ir firmada por un procurador y un abogado. La Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) en los artículos 23 y 31, establece la obligatoriedad de la participación de un procurador y un abogado.

El tiempo de resolución de un procedimiento por desahucio depende de varios factores, por lo general tarda entre cuatro o cinco meses.

Este es un procedimiento judicial que tiene como objetivo devolver la posesión de un inmueble a su propietario. En estos casos no existe contrato de arrendamiento porque quienes lo ocupan sólo tienen la posesión del inmueble.

El procedimiento es realizado a través de un juicio verbal regulado por la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), en el artículo 250.1. Para que proceda este tipo de juicio se debe cumplir con las siguientes condiciones:

El demandante debe tener derecho a la posesión del inmueble, que puede ser por tener el usufructo. También puede ser el dueño o por cualquier otro derecho que le otorgue la ley. El precarista que se encuentre en el inmueble debe tener la posesión del mismo, lo use sin ningún contrato y sin pagar ninguna mensualidad.

Procedimiento del juicio de desahucio en la LEC

El arrendatario antes de presentar una demanda por incumplimiento del pago de la renta debe solicitar al arrendatario el pago. Esto lo debe hacer a través de una comunicación escrita y con acuse de recibo. Además, es importante la determinación de la cuantía del desahucio y le informa que iniciará un procedimiento judicial si no realiza el pago de inmediato.

Cuando el arrendatario no paga y sigue ocupando el inmueble el arrendatario puede tramitar el juicio de desahucio por incumplimiento en el pago de la renta.

El proceso de desahucio se inicia con la demanda que obligatoriamente debe ir firmada por abogado y procurador. Esta debe interponerse en el juzgado donde se encuentre ubicado el inmueble.

La demanda tiene que presentarse con la copia del contrato de arrendamiento. En caso de no existir dicho contrato debe presentarse un documento que certifique la relación de arrendamiento. Pueden ser recibos de pago de la renta o correos electrónicos.

Después de presentada la demanda pasa aproximadamente un mes para que el Juzgado emita el decreto de admisión. El decreto es enviado al arrendatario del inmueble e indica la fecha del juicio de desahucio. Este decreto también se envía al abogado del demandante mediante correo electrónico.

Contenido del decreto de admisión

El contenido del decreto de admisión es el siguiente:

• La fecha de desahucio y del juicio.
• La notificación de un plazo de 10 días hábiles que tiene el arrendatario para oponerse a la demanda de desahucio. Este plazo comienza a ser contados a partir del momento en que se recibe el Decreto de Admisión.
• El documento también le notifica al arrendatario que tiene un plazo de tres días para solicitar justicia gratuita. Los cuáles serán contados desde el día en que reciba la demanda.
• El procedimiento para el juicio de desahucio finaliza con la sentencia que es dictada por el Juez de primera instancia.

Este procedimiento se encuentra regulado por la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), en el artículo 440.3 y 440.4:

3. En los casos de demandas en las que se ejercite la pretensión de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, acumulando o no la pretensión de condena al pago de las mismas, el Letrado de la Administración de Justicia, tras la admisión, y previamente a la vista que se señale, requerirá al demandado para que, en el plazo de diez días, desaloje el inmueble, pague al actor o, en caso de pretender la enervación, pague la totalidad de lo que deba o ponga a disposición de aquel en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio; o en otro caso comparezca ante éste y alegue sucintamente, formulando oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación

Artículo 440.3 de la LEC

Fases del procedimiento del juicio de desahucio

Este procedimiento consta de dos partes que son las siguientes:

Fase declarativa

La fase declarativa que comienza cuando se pone la demanda de desahucio y el Juez debe determinar la existencia de la deuda. Este proceso conlleva la declaración de desahucio y a dictar sentencia, lo que obliga al arrendatario a la entrega de las llaves del inmueble.

El propietario arrendador antes de solicitar juicio de desahucio por terminación del contrato debe solicitar la devolución del inmueble. Lo debe hacer mediante una comunicación escrita y con acuse de recibo.

Cuando no abandona el inmueble de forma voluntaria se procede a presentar la demanda. La demanda la debe presentar un abogado ante los Juzgados de Primera Instancia perteneciente al lugar donde se encuentra el inmueble.

Al ser presentada la demanda se le remite al demandado, el cual tendrá un plazo de diez días para contestar por escrito. Este plazo es contado a partir del momento que recibe la demanda.

La resolución de la demanda se hará en juicio verbal, donde el juez determinará la fecha para la vista para después dictar sentencia. En el caso que el demandado no haga una apelación en un plazo de 20 días hábiles tiene que desocupar el inmueble. Si no lo hace se procederá al lanzamiento.

Si tampoco contesta se le tendrá por allanado y se procederá directamente a su lanzamiento.

El lanzamiento consiste en el desalojo físico del inmueble y se realiza en compañía de una comisión judicial. Esta comisión se encarga de realizar un acta donde se expresa el estado de conservación del inmueble. Esto con el propósito de reclamar una indemnización si el inmueble ha sufrido daños, así como reclamar la tasación de la costas del juicio del desahucio.

Fase ejecutiva

La fase ejecutiva corresponde al cumplimiento de la sentencia que el Juez ha dictado en la fase declarativa. Esta fase se cumple cuando el arrendatario no entrega las llaves del inmueble y el arrendador tiene que interponer una nueva demanda.

La nueva demanda que interpone el arrendador es llamada ejecutiva, porque tiene como objetivo ejecutar la sentencia establecida en la fase declarativa.

¿Cómo se notifica el Juicio de desahucio?

La notificación al arrendatario del inicio de este procedimiento se hace a través de carta certificada. Cuando no recoge la notificación por no encontrarse en el inmueble se procede a realizar un edicto en el tablón de anuncios del juzgado.

El edicto le informa que tiene diez días para contestar la demanda o pasar por el juzgado. Cuando esto no ocurre y transcurre el plazo se procede al desalojo sin haberse enterado que existía un proceso de desalojo en su contra.