El juicio de equidad en la comunidad de propietarios

No siempre que se realiza una junta vecinal, se logra un consenso entre las partes. En algunos casos, se pueden admitir ciertas gestiones por mayoría y otras no tendrán éxito alguno y en cualquier caso es normal. Pero ¿Qué sucede cuando no se consigue la doble mayoría necesaria? En este escenario, recurrimos al juicio de equidad.

¿Qué es un juicio de equidad?

A decir verdad, el juicio de equidad no es tan popular en una comunidad de propietarios. Siempre que se usa el término “juicio” las personas asocian el tema con reclamos, deudas, entre otros aspectos de interés comunal.

No obstante, los juicios de equidad en las comunidades de propietarios, se llevan a cabo con el fin de que un juez dictamine con raciocinio y objetividad si un consenso es o no favorable en la Junta de la Comunidad de propietarios. Su regulación se encuentra asentada en el artículo 17.7 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Es importante mencionar, que este tipo de juicio aplica cuando el acuerdo requiere de mayoría simple, pero hay bloqueo que impide su logro. De ser así, se acude a la instancia legal correspondiente. El juez debe emitir entonces, lo que se conoce como resolución de equidad.

Sin embargo, hay que considerar que un juicio de equidad también tiene validez en otros contextos como, por ejemplo:

• Cuando la Junta no puede elegir al presidente de la Comunidad. Dicha figura se regula en el artículo 13.2 LPH.
• En el caso de que algún propietario elegido como presidente comunitario, desiste del nombramiento. Esto se regula en el artículo 13.2 LPH.

Es necesario tener claro que para que un acuerdo se considere aprobado deben contar con admisión de: mayoría simple, unanimidad o mayoría cualificada.

¿En qué consiste el juicio de equidad?

Los juicios de equidad se gestionan en el tribunal de primera instancia en que se ubica la Comunidad de propietarios en cuestión. Para que el proceso inicie, es necesario generar una petición. Posteriormente, se lleva a cabo la audiencia con las partes relacionadas.

La petición solo pueden realizarla los dueños presentes en la Junta. Esto quiere decir que, los propietarios que no asistan o los que estén privados carecen de este derecho.

Ahora bien, la solicitud se presenta por medio de un propietario o varios de ellos. Estas personas cumplen el rol de representantes con respecto a quienes dieron su voto para favorecer una postura determinada. Se aplica tanto para votos a favor como en el caso de votos en contra.

En la instancia de juicio de equidad, se mencionan a los propietarios cuyos votos son negativos y sus direcciones. Esto con el objetivo de enviar la notificación de demanda correspondiente.

De igual modo, en el documento redactado se desglosan todas las características de la Junta que derivan en la demanda de juicio de equidad. Esto quiere decir que, se exponen las opiniones de cada parte involucrada y las razones a favor de los solicitantes.

Cuando el juez recibe la petición, convoca a las partes para escuchar sus versiones y dar resolución en equidad. El plazo de atención de la solicitud es de 20 días contados desde que se genera la solicitud. En el dictamen el juez se pronuncia en relación con el pago de las costas procesales.

La resolución definitiva del tribunal a cargo en “equidad” no implica la limitación a un dueño cuyo voto se haya opuesto a la solicitud de enjuiciamiento. Esto se encuentra definido en el artículo 18.1 de la LPH. Es relevante comprender que en algunos casos la “equidad” no considera los derechos y responsabilidades legales de los propietarios.

¿Qué requisitos se deben cumplir para solicitar un juicio de equidad?

En primera instancia, es obligatorio efectuar dos convocatorias. Es decir, no se admiten de forma separada (ni primera convocatoria ni segunda convocatoria), sino dos simultáneas de propietarios de la Comunidad en cuestión.

El juicio de equidad es extraordinario. Por esta razón, antes de asistir al proceso judicial, es necesario evidenciar la incorporación anticipada en el orden del día de la polémica producto de la discusión en por lo menos dos Juntas. La LPH no define si deben ser ordinarias o extraordinarias.

Por otra parte, otro aspecto que no se puede pasar por alto es que el resultado de los votos sea opuesto a la aquiescencia del consenso. Sin embargo, hay que recordar que esto aplica cuando no se logra la doble mayoría.

Contra los consensos asumidos de forma válida en la Junta de Propietarios no aplica la interposición de juicios de equidad. Al contrario, hay que recurrir al proceso general y procedimental para impugnar los acuerdos de la Comunidad.

Finalmente, y como el proceso de equidad no se constituye en una vía alterna a la admisión de consensos de la comunidad, se demanda que la no adopción de consensos implique un complejo y evidente escenario injusto. En tal sentido, no debe afectar a una gran cantidad de propietarios o al interés general de la Comunidad.

Primera y segunda convocatoria

Como ya destacamos antes, los acuerdos que necesitan mayoría simple deben cumplir con una cantidad de votos determinados. Esto depende de si el consenso se logra en primera o segunda convocatoria. De acuerdo con esto, el párrafo primero del artículo 17.7 de la ley LPH exige obtener acuerdos por la doble mayoría:

Para la validación de los otros consensos basta con los votos de la mayoría de los propietarios. Sin embargo, éstos deben representar la mayoría de cuotas de participación.

En la segunda convocatoria son admisibles los convenios admitidos por la mayoría de asistentes. No obstante, la misma debe representar más de la mitad de las cuotas de los asistentes.

Dicho de forma más simple:

• En la primera convocatoria se necesita el voto a favor mayoritario de todos los dueños. Estos, al mismo tiempo, deben representar la mayor parte de las cuotas de participación.
• En la segunda convocatoria es indispensable la votación a favor mayoritaria de los presentes en la Junta. Sin embargo, estas personas deben representar más de la mitad de las cuotas presentes.

Asimismo, el segundo párrafo del artículo 17.7 de la Ley de Propiedad Horizontal, indica lo siguiente sobre el juicio de equidad:

Cuando la mayoría de propietarios no acuerdan con base a los parámetros anteriores, el Juez, a demanda de la parte derivada en el mes posterior a la fecha de realización de la segunda Junta, y escuchando a todos los involucrados citados, define en equidad lo que corresponde en el plazo de 20 días.

Esto se contabiliza desde que se genera la solicitud, pronunciándose en relación con la consignación de las costas.

¿Qué ocurre cuando un propietario desiste del nombramiento de ser presidente de la Comunidad?

El nombramiento de presidente comunitario es obligatorio. Sin embargo, hay una excepción en el caso que el convocado acuda a un plazo ante el Juez. Cuando sucede lo segundo, el juicio de equidad también aplica. Es decir, cuando la Junta de propietarios define a un presidente por votos o rotación.

En cualquier caso, si esta persona no asume el cargo para el que es electo, debe presentarse en juicio de equidad. En algunos escenarios, hay propietarios que no desean ocupar el puesto de presidente. Las circunstancias son varias, desde temas laborales hasta personales.

Cuando esto sucede, teniendo presente que el nombramiento es obligatorio, el propietario que se niega a asumir el rol, tiene que presentarse en el Tribunal y explicar las razones por las cuales no acepta el cargo, solicitando entonces, la sustitución.

El período de tiempo que tiene para pedir al Tribunal la anulación es de 30 días contados desde su nombramiento. En tanto se emite la respuesta por parte del Juez, tiene el deber de asumir la presidencia comunal. Si no lo hace o genera problemas a la comunidad, se considera como irresponsabilidad.

Ejemplo de escenario de juicio de equidad

Para entender un poco mejor este proceso, pongamos un ejemplo:

Una Comunidad en la que viven 30 propietarios cita a Junta General para discutir sobre la instalación de un ascensor y la aprobación de esta partida presupuestaria. Esto requiere de un convenio de mayoría simple.

A la Junta acuden 8 propietarios, y en segunda convocatoria, 5 de ellos votan favorablemente por la sustitución de la caldera. Sin embargo, la suma de las cuotas de participación es menor a las que tienen los 3 asistentes que votaron negativamente.

Estamos entonces ante un consenso que no logra la doble mayoría establecida en la Ley de Propiedad Horizontal. Por ello, es imposible su aprobación.

En este caso, los propietarios que quieren realizar el cambio, asumen que es un beneficio para la comunidad. Por ello, asisten ante el Juez por medio de la solicitud de un juicio de equidad. Este proceso, permitirá definir de forma legal lo más conveniente según el Tribunal a cargo.