El interdicto de obra nueva

El interdicto obra nueva le permite al propietario de un inmueble defender sus derechos, su propiedad o posesión. Este es un procedimiento que se encuentra en la categoría de juicios interdictales y se encuentra definido como juicio sumario y declarativo especial.

El objetivo de este procedimiento o interdicto posesorio es suspender una obra en construcción para proteger la propiedad, el derecho de posesión y otros derechos reales. Los cuales están siendo infringidos por los efectos de dicha obra.

¿Qué es un interdicto obra nueva?

El interdicto de obra nueva es una denuncia, que puede hacer el propietario de un inmueble. Porque ve que la ejecución de una obra nueva causa o puede ocasionar perjuicios en su propiedad. También puede ser que no le permite de alguna manera el uso y ejercicio de su propiedad.

El interdicto de obra nueva es un procedimiento que puede paralizar la ejecución de obras con la finalidad de evitar mayores daños a una propiedad. Entre los daños que puede ocasionar está modificar, recortar o imposibilitar el disfrute de una propiedad.

Este procedimiento se encuentra regulado por la Ley de Enjuiciamiento Civil y su instrucción corresponde al Juez de Primera Instancia. El cual debe pertenecer al lugar donde se encuentren los inmuebles.

El interdicto obra nueva LEC los puede solicitar toda persona que tenga un título de posesión de un bien. Este puede ser el propietario del inmueble, un usufructuario, el inquilino o el titular de un derecho de habitación.

La legitimación pasiva la tiene la persona que está realizando la obra que perturba la propiedad, así se trate de una Administración Pública. Lo diferente es que para este caso no se tiene que interponer la demanda en un juzgado de lo contencioso administrativo sino en un órgano judicial perteneciente al orden civil.

Pero el juez civil no puede en ningún caso evaluar la legalidad de las resoluciones administrativas realizadas.

Requisitos del interdicto obra nueva

Para que el interdicto de suspensión de obra nueva pueda ejecutarse, se tiene que cumplir con los requisitos establecidos en el Código Civil:

• La existencia de una obra nueva, pero puede ser también una reforma de un edificio antiguo.
• El demandante debe tener la titularidad del derecho afectado debido a la obra por la que se solicita la aplicación del procedimiento.
• La existencia de una construcción que esté causando una modificación en el estado de las cosas.

La construcción debe ser realmente un perjuicio para la propiedad del actor de la denuncia. Es necesario que se puedan constatar los daños o debe tenerse la certeza de que existen daños potenciales en caso de seguir con el desarrollo de la obra. Porque la acción intenta evitar el daño que aún no se ha producido.

Es necesario que la construcción no esté finalizada, porque se ha finalizado el procedimiento no tendría sentido. El interdicto obra nueva pretende la paralización de obras nuevas antes de su ejecución y de obras en curso.

El objetivo de la presentación de un interdicto obra nueva es lograr que el Tribunal ordene la suspensión de la obra. Para lograrlo hay que acreditar que se está perjudicado y demostrar el o los perjuicios que la obra puede haber causado o se prevé que cause.

¿Cómo se desarrolla un juicio de interdicto obra nueva?

El procedimiento para el juicio del interdicto de obra nueva se hace de acuerdo a lo que dispone la Ley 1/2000. En donde se pueden observar dos fases:

Primera fase

La persona a que se le están afectando sus derechos de posesión por la realización de una obra debe interponer una demanda de interdicto obra nueva. Esto será lo que permita iniciar un juicio de interdicto.

Cuando se realiza el trámite el juez admite la demanda y dicta una Providencia dirigida al propietario de la obra para que de inmediato proceda a paralizar la misma. También se le advierte que si no suspende la obra se ordenará la demolición.

El propietario o ejecutor de la obra debe suspender inmediatamente la misma, sin importar el estado en que se encuentre. Porque si no cumple con lo establecido en la Providencia las consecuencias pueden ser muy graves.

A esta suspensión provisional y con fines preventivos debe seguirle un juicio para que autorice continuar con la obra.

Segunda fase

En esta fase se realiza el juicio oral sumario de suspensión obra nueva, para ello se cita a las partes interesadas indicando lugar, día y fecha para el juicio. El demandante y el demandado deben presentar los documentos que permitan comprobar sus argumentos.

 Pero si el juez considera que la sola revisión de los documentos no es suficiente para tomar una decisión, puede ordenar una visita a la obra. Para ello designa un perito para que se encargue de elaborar un informe de la situación o en algunos casos el propio juez visita la obra para realizar una inspección personalmente.

Sentencia

El juicio por interdicto obra nueva finaliza con una sentencia que no tiene efecto de cosa juzgada según el artículo 447 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Pero esto no impide a las partes el ejercicio después de un juicio declarativo.

El cual tendrá por finalidad la activación de la declaración de existencia o no del derecho para seguir con la obra en construcción. La sentencia será emitida a los tres días del juicio oral o de la visita a la obra ordenada por el juez.

El resultado de la sentencia puede ser estimatorio de la petición del demandante, es decir, se ratifica la suspensión provisional de la obra. Para estos casos se designa un actuario para que se apersone en la obra y se encargará realizar diligencia sobre el estado de la construcción.

El actuario debe advertir al demandado de que la demolición de lo que se construya en adelante lo deberá cubrir él.

La sentencia también puede tener un resultado desestimatorio, dónde queda sin efecto la suspensión ordenada.

Para los dos casos posibles de la sentencia, estimatoria o desestimatoria, puede ser apelada en un plazo máximo de 5 días, según lo establecido en el artículo 445.1.

El interdicto obra nueva en la comunidad de propietarios

Cuando se comienza la construcción de una obra que afecta elementos comunes y sin la autorización de la comunidad de propietarios. La comunidad puede presentar un interdicto de obra nueva, en los casos que el propietario se niegue a paralizar las obras. Además argumente que no perjudican a la comunidad y que tiene la correspondiente licencia de obras.

La comunidad puede presentar este procedimiento judicial donde solicita al juez que paralice la obra. Esto será hasta que se determine si las obras afectan o no a elementos comunes y si cuenta con la autorización o no de la comunidad.

Para presentar la demanda de interdicto obra nueva es necesario que en una junta extraordinaria se acuerde iniciar este procedimiento. El cual debe ser aprobado por la mayoría.

Cuando se presente el interdicto de suspensión obra nueva el juez ordenará la paralización inmediata de la obra si aún no está acabada. Para esto es necesario acreditar que la obra afecta a elementos comunes y que causa daños a la comunidad.

La paralización de las obras será como mínimo hasta que el juez dicte sentencia sobre el interdicto, la cual  puede ser:

Estimatoria donde el juez le da la razón a la comunidad debido a que ha presentado argumentos razonables. En este caso la obra continuará paralizada. Cuando es este el resultado hay que acudir a otro procedimiento judicial para determinar si la obra afecta o no elementos comunes y si necesita autorización de la comunidad.

Desestimación del interdicto, para estos casos el juez dejará sin efecto la suspensión y el propietario podrá seguir con los trabajos de su obra.

Diferencia con el interdicto obra ruinosa

El interdicto de obra ruinosa se encuentra dentro de la categoría de los interdictos posesorios. Estos son procedimientos Judiciales a los que puede recurrir el propietario de un bien para defender su derecho de posesión.

El interdicto obra ruinosa y los interdictos posesorios, se encuentran regulados por el artículo 446 del Código Civil. Consiste en un juicio declarativo sumario y especial que pretende conseguir el derribo o la demolición de una columna, un árbol, una obra o cualquier otro objeto similar.

El cual se encuentre en estado de ruina y que amenaza con ocasionar daños a quien demanda. El interdicto obra ruinosa puede tener un doble objetivo que son:

1. La demolición parcial o total de una obra ruinosa
2. La adopción de medidas urgentes de precaución que tienen como finalidad evitar riesgos. Los cuales están siendo ofrecidos por el mal estado de una columna, un árbol, una edificación o cualquier otro objeto similar que su caída puede ocasionar daños a las personas o a cosas.

La demanda de interdicto obra ruinosa la pueden presentar las personas que tengan una propiedad inmediata o cerca, que pueda sufrir algún tipo de daño por la ruina. También pueden presentar la demanda las personas que tengan necesidad de pasar por donde se encuentra la ruina.

Está legitimado pasivo será el propietario de la obra u objeto en ruina, en caso de que no pueda determinarse, la demanda se dirige contra el arrendatario.