Gastos escritura de compraventa

Gastos escritura compraventa

Los gastos escritura de compraventa deben ser pagados por el comprador para registrar la propiedad, para que pase a su nombre. También puede haber un acuerdo entre comprador y vendedor para que los gastos los pague el que más le convenga.

El precio de compra de una vivienda está conformado por una serie de gastos que se deben hacer para la adquisición. Entre ellos están los impuestos, la escritura pública en la notaría y la inscripción en el Registro de la Propiedad.

¿Quién paga los gastos de escritura de compraventa según la Ley?

El Código Civil en el artículo 1.455 establece que los gastos para otorgar la escritura de compraventa son asumidos por el vendedor. En caso el comprador requiera una copia de la escritura debe asumir el gasto.

En la escritura de compraventa se puede acordar que los gastos se hagan de acuerdo con lo que establece la Ley. Para este caso los honorarios correspondientes al Notario debe pagarlos el vendedor.

El vendedor y el comprador pueden libremente llegar a un acuerdo relacionado con el pago de los honorarios correspondientes al Notario. En caso de que no exista ningún acuerdo se hará lo que dispone el Código Civil en el artículo 1.455.

¿Cuáles son los gastos de compraventa de una vivienda?

Los gastos relacionados a la escritura de compraventa de una vivienda están formados por los honorarios del registro, notaría, impuestos, tasación de la vivienda. Estos son gastos obligatorios y la cantidad a pagar depende si es una vivienda nueva o usada.

Entre los gastos se encuentran los siguientes:

Registro de la Propiedad

Cuando se compra una vivienda, así sea usada, es necesario inscribirse en el Registro de Propiedad. Este trámite permite especificar quienes son los propietarios de la vivienda y para que la Administración Pública, lleve el registro correspondiente.

El registro de la vivienda cuesta dinero, la cantidad correspondiente por honorarios son establecidos por la ley, aunque depende del precio del inmueble. Este gasto debe ser pagado por el comprador, sólo que el vendedor y comprador llegue a un acuerdo y lo cubran ambos.

El precio de los aranceles del registro de propiedad varía entre el 0,1% y el 0,25% del costo total de la vivienda.

Notaría

Los gastos de notaría reciben el nombre de aranceles y hay que cancelarlos para comprar una vivienda nueva o usada. Estos honorarios o aranceles los regula el Estado y en todas las notarías cobran lo mismo por los mismos servicios.

El precio del otorgamiento de la escritura pública de compraventa depende del precio del inmueble. El coste de los aranceles varía entre el 0,2% y el 0,5% del costo total del inmueble.

Impuestos

El monto a cancelar por los impuestos depende del precio de la vivienda y si es usada o nueva. Entre los impuestos a pagar por la compraventa de inmuebles se encuentran los siguientes:

Impuesto sobre las Transmisiones Patrimoniales (ITP)

Este es el tributo más importante que se debe pagar cuando se compra una vivienda usada. El monto que se debe pagar depende de la comunidad autónoma donde se encuentre el inmueble y del porcentaje que se aplica sobre el precio acordado.

El porcentaje que se aplica para el pago varía entre un 6% y 10%, de acuerdo con la comunidad autónoma. Este impuesto debe ser pagado por el comprador. Este tiene unas tarifas reducidas para casos especiales como es de familias numerosas, viviendas de protección oficial, de jóvenes.

Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)

Este es el tributo más importante que debe pagarse cuando se compra una vivienda nueva y lo debe pagar el comprador. El monto a cancelar por este tributo varía entre 4% y 10% de acuerdo con el tipo de vivienda social que compre y de la comunidad autónoma.

Por ejemplo actualmente el pago de este impuesto se hace de la siguiente forma:

  • El 10% del valor total de cualquier tipo de inmueble.
  • El 4% del valor total del inmueble cuando se trata de viviendas de protección oficial o de promoción pública.

Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD)

La cantidad a cancelar por este impuesto depende de la comunidad autónoma y se suma al Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA). Este igualmente debe ser pagado por el comprador y se encuentra entre 0,1% y 1,5%, del costo total del inmueble.

El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) solo se aplica cuando se establezca una hipoteca para la compra del inmueble. Cuando esto ocurre el comprador debe asumir el pago, los honorarios del Registrador de la Propiedad y los gastos relacionados con la concesión del préstamo.

Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)

La ley establece que este impuesto lo debe pagar en su totalidad anualmente quien haya sido el dueño del inmueble el 1 de enero. Esto siempre trae conflictos entre el comprador y el vendedor. Debido a que si se compra la vivienda a mitad de año el impuesto total lo debe pagar el que era el dueño al 1 de enero de ese año

El nuevo dueño de la vivienda comenzará a pagar este impuesto a partir del 1 de enero del próximo año. Para evitar estos conflictos existe una sentencia del Tribunal Supremo que establece que el pago del impuesto debe dividirse de forma proporcional entre el vendedor y el comprador.

 La mayoría de los contratos de compraventa especifican de forma clara cómo se realizará el pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Esto se hace con el propósito de evitar conflictos entre el comprador y el vendedor después de realizada la negociación.

Impuesto del Incremento al Valor de Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU)

Este impuesto es conocido con el nombre de plusvalía municipal, el monto a cancelar depende de cada ayuntamiento. Este debe ser pagado por el vendedor cuando obtiene un beneficio con la negociación. El impuesto sólo lo paga el comprador cuando no resida en España.

La plusvalía municipal es un impuesto obligatorio que debe pagarse al heredar, vender o aceptar una donación. El monto a cancelar por este impuesto se calcula con el precio que tenía el inmueble al momento de la compra y el que tiene al momento de la venta.

Esta es la razón por la que el vendedor es quien debe pagar este impuesto porque sólo él puede obtener un beneficio económico. Esto debido a que compró el inmueble a un precio y lo está vendiendo a un precio más elevado.

Tasación del inmueble

La tasación del inmueble es un gasto que debe pagar el comprador en los casos que va a solicitar una hipoteca. La tasadora será quien le coloque el valor al inmueble para que el banco sepa el porcentaje de financiación puede otorgar.

Este trámite por lo general es solicitado por las instituciones financieras donde se ha solicitado la hipoteca. Por lo tanto debe pagarlo el comprador.

Pagos de hipotecas, cargas y gravámenes

Los pagos de hipotecas, cargas y gravámenes, según lo que establece la ley los debe hacer el vendedor. Por ser el propietario original quien realiza la negociación está obligado a satisfacer todos los gastos para proceder a la entrega del inmueble.

Para evitar errores y conflictos es recomendable que en la escritura pública y en el contrato de compraventa se explique: “que el comprador adquiere el inmueble sin ningún tipo de cargas”.

Otros gastos a pagar por la compraventa de un inmueble

Cuando se adquiere una vivienda que se encuentra en una urbanización o en un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal. Se pasa a formar parte de la comunidad de propietarios y se tiene derecho sobre los pasillos, las escaleras, terrazas, jardines y otros espacios.

La Ley de Propiedad Horizontal 49/1960 con fecha 21 de julio (LPH) establece una cuota de participación con relación al valor total de la urbanización o edificio. Esto permite determinar el porcentaje de los gastos debe cancelar cada propietario.

Estos gastos cuando se hace la venta del inmueble deben ser cancelados hasta la fecha de la negociación por el vendedor. El comprador de un inmueble de este tipo debe responder hasta con el propio inmueble que adquirió por las cantidades adeudadas a la Junta de Propietarios.

El vendedor está en la obligación de informar el cambio de titularidad del inmueble a quien cumple las funciones de secretario de la Junta. Esto se debe hacer a través de cualquier medio por donde se pueda obtener una constancia de su recepción.

Esto es necesario porque si una persona vende su inmueble y no informa al Secretario de la Comunidad de propietarios. Seguirá siendo el responsable de las deudas con la Junta de propietarios que se originen después de la venta.

Cuando se presentan estos casos el vendedor junto con el comprador deben asumir la deuda. Pero quien debe hacer frente ante la comunidad de propietarios y realizar los pagos atrasados es el anterior dueño.

El anterior propietario del inmueble podrá reclamarle después al comprador para que le devuelva la cantidad que ha pagado. También en ese momento debe hacer la respectiva notificación para evitar que estas situaciones sigan ocurriendo.

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