La extinción de condominio: qué es y causas

La extinción de condominio o disolución proindiviso se produce cuando desaparece la propiedad en común de un bien que pertenece a varias personas.

Sucede por lo general por decisión de los propietarios de no continuar siendo parte de la comunidad, ya que ninguna está obligada a mantener el condominio.

Por ello, ​cualquiera de los propietarios puede solicitar el procedimiento para la extinción de condominio o actio communi dividundo.

Si tienes un problema con una extinción de condominio y no sabes cómo proceder a la venta, puedes consultarnos sin compromiso, por whatsapp al teléfono 665 49 23 96 o enviándonos un formulario.

¿Qué es un condominio?

El condominio, comunidad de bienes, proindiviso o copropiedad es un derecho real de propiedad.

Por tanto, dos o más personas, que pueden ser jurídicas o físicas, comparten la propiedad de un determinado derecho o bien, que puede ser divisible o indivisible.

El caso más frecuente de extinción de condominio en la actualidad es la división de la cosa común, en procedimiento de divorcio o separación y en herencias.

Por ejemplo, una situación que se presenta con mucho en el despacho es cuando una pareja compra en común una vivienda como domicilio familiar a nombre de ambos y deciden no convivir juntos más tiempo mediante una demanda de divorcio.

También se presenta en el reparto de la herencia de los hermanos de una casa en común a partes iguales y el matrimonio sometido a un régimen de bienes gananciales en herencia.

El condominio se encuentra regulado en el Título III que lleva por título Comunidad de bienes, en el artículo 392 a 406 del Código Civil. Su principal característica es que existe más de un propietario sobre un único bien, que no está dividido de forma tangible.

Pero se encuentra dividido en varias cuotas jurídicamente asignadas a sus correspondientes titulares.

Causas de extinción de condominio

La extinción del condominio se origina cuando el derecho real de propiedad se deja de ejercer de forma conjunta por varios copropietarios.

Además, el principal requisito según el artículo 400 del Código Civil es que exista un condominio previo y una causa justisficada para extinguirlo.

Esto puede ocurrir por las siguientes causas:

1. La renuncia de todos los copropietarios.
2. Por una expropiación forzosa.
3. Debido a la usucapión adquisitiva de un tercero.
4. Por la destrucción de las cosas o bien en común.
5. Por la división de la cosa común.

Finalmente, todas las cuotas pasan a un sólo propietario o porque el bien o cosa común desaparece mediante su venta.

La extinción del condominio consiste en que los propietarios del bien ceden su parte a otro de los propietarios del Condominio o a un tercero. Por ello, desaparece la Comunidad de Bienes y ahora solo existe un único propietario.

La persona que se queda con la propiedad tiene que pagar una prestación económica a las otras partes implicadas. La cantidad a pagar corresponde al valor que equivale a cada una de las partes, más los impuestos correspondientes.

¿Cómo extinguir un condominio?

Lo primero que se debe hacer es una negociación entre las partes para lograr un acuerdo, para que el reparto se realice de forma justa y equitativa.

Cuando se llega al acuerdo sólo hay que acudir al notario para la firma de la escritura. En caso de no llegar a un acuerdo es necesario acudir a la vía judicial.

Las formas de realizar la extinción de condominio son:

1. Acuerdo de venta entre los copropietarios

La extinción de condominio puede hacer de mutuo acuerdo entre las partes, en este caso se puede proceder de la siguiente manera:

• Uno de los copropietarios adquiera las partes indivisas de los otros.
• El propietario que se retira del condominio recibe una indemnización de acuerdo con la cuota de participación.
• El bien se vende y el dinero se divide entre los propietarios de acuerdo con sus cuotas de participación.
• Cuando los copropietarios optan por un acuerdo tienen que efectuar una valoración del bien que desean dividir. Estableciendo un preacuerdo sobre la forma en que se realizará la valoración y un compromiso de aceptar los resultados de la valoración.

La escritura de extinción de condominio se puede hacer ante un Notario y se abona el impuesto correspondiente. Este procedimiento es posible usarlo en la extinción de condominios entre hermanos.

Cuando el inmueble sea la vivienda familiar de un matrimonio que se encuentre en un proceso de separación o divorcio. La extinción del condominio debe aparecer en el convenio regulador.

2. Por la vía judicial

La extinción de condominio se hace por esta vía cuando los copropietarios no llegan a un acuerdo, bien sea por la forma de dividir el bien o por el precio. La única solución posible es acudir a la Justicia interponiendo una demanda de división de cosa común.

Cuando se solicita la ejecución de la acción de división de cosa común significa que se le pide al juzgado la extinción del condominio. Lo cual se puede hacer a través de la adjudicación de la parte que le corresponde a cada uno de los propietarios, siempre que la propiedad sea divisible.

Como hemos comentado anteriormente también se puede hacer la venta de bien y distribuir el dinero que se obtenga de acuerdo con las cuotas de participación de cada copropietario, por ejemplo cuando el bien sea indivisible.

¿Qué es la extinción de condominio por la división de la cosa común?

Este es un derecho individual que tiene cada copropietario, el cual le otorga la facultad de solicitar en cualquier momento la división de la cosa común.

Para ello no importa el porcentaje de su cuota, excepto que con la división el bien dejará de servir para el uso al que está destinado.

La solicitud del inicio de este trámite se tiene que hacer ante el Juzgado, para lo que se requiere la participación de un abogado y un procurador.

Para este proceso la ley establece que los propietarios lleguen a un acuerdo para la no división de la cosa común. Este plazo no puede ser mayor a 10 años, aunque al vencerse el plazo pueden acordar una nueva indivisión.

¿Qué ocurre cuando la propiedad es indivisible?

Cuando la propiedad es indivisible como el caso de una vivienda existen dos opciones:

Primera opción

Esta opción consiste en que una de las partes adquiere el condominio en su totalidad y compensa económicamente a los demás copropietarios.

Esta compensación será de forma proporcional a su participación. Cuando esto ocurre se está ante un caso de extinción de condominio con compensación económica.

Segunda opción

Cuando ninguna de las partes adquiere el condominio, la única opción posible es la venta y el dinero obtenido se distribuye de forma proporcional a la participación.

En caso de no existir acuerdo entre las partes para la venta, el Juzgado procederá a vender la propiedad por medio de la subasta.

¿Cuándo ocurre una extinción de condominio?

Los casos en que por lo general se procede a la extinción de condominio son:

Extinción de condominio entre hermanos

Cuando varios hermanos heredan de forma conjunta una vivienda por lo general surgen problemas y la solución es la disolución del condominio. Pueden acordar que uno de ellos se quede con la vivienda y abone a las demás cantidades económicas que correspondan.

En caso de no haber acuerdo la única solución es acudir a la extinción del condominio por la vía judicial.

Extinción de condominio por separación o divorcio

Cuando una pareja se separa o se divorcia y tramita la liquidación de gananciales no es posible la extinción del condominio.

Es decir, se ha hecho un inventario de los bienes en común y se ha realizado una distribución de lo que corresponde a cada cónyuge.

En otro caso los cónyuges pueden acudir al Notario y firmar la escritura de extinción de condominio. Esto lo hacen a través del Convenio regulador y lo presentan junto con la demanda de divorcio.

En caso de divorcio contencioso se hace la solicitud de extinción del condominio en la demanda de divorcio.

¿Qué ocurre con la extinción de condominio con hipoteca?

La extinción de condominio no significa que finaliza la cotitularidad de la hipoteca que existe sobre la vivienda.

Para estos casos hay que solicitar en la institución financiera el cambio del titular de la hipoteca, lo que muchas veces la institución no acepta.

En caso de que la institución acepte el cambio es importante que el hipotecado analice las nuevas condiciones de la hipoteca.

Fíjate bien, dado que la entidad financiera podrá poner unos intereses más altos, solicitar otras garantías o un avalista.

Extinción de condominio IRPF

El IRPF no se tributa cuando el valor de la adjudicación es igual al valor del inmueble al momento de constituirse el condominio. Pero si el valor es diferente y hay un cambio en el patrimonio a efectos del IRPF si se tributa.

¿Quién paga la escritura de extinción de condominio?

El encargado de pagar la escritura de extinción de condominio es el comprador o quien se quede con la propiedad.

Entre los gastos que debe cubrir están: Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), Gastos del Notario y el Perito y la escrituración en el Registro de la Propiedad.

Extinción de condominio sin compensación económica

Lo normal es que en una extinción de condominio haya una compensación económica para el copropietario que cede su cuota del bien.

En caso de ser una extinción de condominio sin compensación económica puede ser interpretado por Hacienda como una donación oculta.

Cuando Hacienda realiza esta interpretación grava la transacción como donación.