Extinción de condominio - ¡Llegamos a los mejores acuerdos con los copropietarios!

La extinción de condominio, o disolución proindiviso, ocurre cuando desaparece la propiedad compartida de un bien que pertenece a varias personas.

Esta situación generalmente surge cuando los propietarios deciden no mantener la propiedad compartida, ya que ninguno está obligado a permanecer en el condominio.

Por tanto, cualquier propietario tiene la facultad de solicitar el procedimiento para la extinción de condominio, también conocido como actio communi dividundo.

Podemos ayudarte.

En Ródenas Abogados somos abogados especialistas en derecho inmobiliario. Si necesitas un despacho con amplia experiencia en extinción de condominios, contacta con nosotros e infórmate sin compromiso. 

Definición de condominio

El condominio, conocido también como comunidad de bienes, proindiviso o copropiedad, representa un derecho real de propiedad en el cual dos o más personas, tanto físicas como jurídicas, comparten la titularidad de un bien o derecho, ya sea divisible o indivisible.

La extinción de condominio es un proceso que se presenta con frecuencia en diversas situaciones, como en procedimientos de divorcio o separación, así como en repartos de herencia. Por ejemplo, cuando una pareja que comparte la propiedad de una vivienda decide separarse y cada uno desea conservar una parte de la propiedad, o en el reparto de una herencia entre hermanos donde se posee una casa en común.

Este concepto está regulado en el Título III del Código Civil, bajo el título «Comunidad de bienes», específicamente en los artículos 392 a 406. Su característica principal radica en que varios propietarios tienen derechos sobre un mismo bien, aunque este no esté físicamente dividido, sino que se encuentra representado por cuotas jurídicas asignadas a cada uno de los titulares.

Causas de extinción de condominio

Las causas de extinción del condominio se derivan cuando los copropietarios deciden dejar de ejercer conjuntamente su derecho real de propiedad sobre un bien. Según lo establecido en el artículo 400 del Código Civil, para que ocurra la extinción, es necesario que exista un condominio previo y una causa justificada para su término.

Estas causas pueden ser:

  1. Renuncia de todos los copropietarios.
  2. Expropiación forzosa del bien.
  3. Usucapión adquisitiva por parte de un tercero.
  4. Destrucción del bien en común.
  5. División de la cosa común.
  6. Venta del bien, donde todas las cuotas pasan a un solo propietario.

La extinción del condominio implica que los propietarios cedan su parte a otro copropietario o a un tercero, lo que conlleva a la desaparición de la comunidad de bienes y a la existencia de un único propietario.

El nuevo propietario debe compensar económicamente a los demás copropietarios, pagando el valor correspondiente a cada parte más los impuestos aplicables.

¿Cómo extinguir un condominio?

Para extinguir un condominio, el primer paso es entablar negociaciones entre las partes involucradas para llegar a un acuerdo equitativo y justo sobre la división del bien en cuestión.

Si las partes logran un acuerdo, este puede formalizarse ante notario mediante la firma de una escritura. En caso de desacuerdo, es necesario recurrir a la vía judicial.

Existen dos formas principales de llevar a cabo la extinción del condominio:

  1. Acuerdo de venta entre los copropietarios:
    • Uno de los copropietarios adquiere las partes indivisas de los demás.
    • El propietario que se retira del condominio recibe una compensación económica conforme a su cuota de participación.
    • Se vende el bien y el producto de la venta se reparte entre los copropietarios de acuerdo a sus respectivas cuotas de participación.
    • Antes de proceder, es necesario realizar una valoración del bien a dividir, estableciendo un acuerdo previo sobre el método de valoración y el compromiso de aceptar los resultados.
    • La escritura de extinción de condominio puede formalizarse ante un notario, pagando los impuestos correspondientes. Este método es común en la división de bienes entre hermanos o en situaciones de divorcio, donde el inmueble familiar se encuentra en proceso de separación.
  2. Por la vía judicial:
    • Si las partes no llegan a un acuerdo, ya sea por la forma de división o por el precio, la única opción es recurrir a la justicia mediante una demanda de división de cosa común.
    • Esta acción implica solicitar al juzgado la extinción del condominio, ya sea mediante la adjudicación de las partes correspondientes a cada propietario (si el bien es divisible) o a través de la venta del bien y la distribución equitativa del dinero obtenido entre los copropietarios (si el bien es indivisible).

Ejemplos de extinción de condominio

Los casos en que por lo general se procede a la extinción de condominio son:

Aquí tienes los ejemplos de extinción de condominio:

  1. Extinción de condominio entre hermanos: Cuando varios hermanos heredan conjuntamente una propiedad, como una vivienda, es común que surjan conflictos sobre su administración. Para resolver esto, pueden acordar la extinción del condominio, donde uno de ellos adquiera la propiedad y compense económicamente a los demás hermanos por su parte.En ausencia de acuerdo, la vía judicial es la única solución para proceder con la extinción del condominio.
  2. Extinción de condominio por separación o divorcio: En el caso de una separación o divorcio, durante el proceso de liquidación de bienes gananciales, no es posible la extinción del condominio. Sin embargo, los cónyuges pueden acordar la extinción del condominio mediante un convenio regulador firmado ante notario. Esto se incluiría en la demanda de divorcio. En casos de divorcio contencioso, la solicitud de extinción del condominio se realiza dentro del proceso de divorcio mediante la demanda correspondiente.

La extinción de condominio con hipoteca

La extinción de condominio no implica automáticamente la finalización de la cotitularidad de la hipoteca vinculada a la propiedad en cuestión.

En estos casos, es necesario solicitar a la institución financiera el cambio del titular de la hipoteca. Sin embargo, es común que la entidad financiera se muestre reticente a aceptar este cambio.

En el caso de que la institución acceda al cambio, es crucial que el nuevo titular de la hipoteca analice detenidamente las nuevas condiciones del préstamo.

Es fundamental prestar atención, ya que la entidad financiera podría establecer tasas de interés más elevadas, requerir otras garantías adicionales o incluso solicitar la intervención de un avalista.

¿Quién paga la escritura de extinción de condominio?

El responsable de cubrir los gastos asociados a la escritura de extinción de condominio es el comprador o la parte que adquiera la propiedad.

Estos gastos incluyen el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), los honorarios del Notario y el Perito, así como los costos de la inscripción en el Registro de la Propiedad.

En lo que respecta al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), no se genera ningún gravamen cuando el valor de la adjudicación es igual al valor del inmueble en el momento de constituirse el condominio. Sin embargo, si hay una diferencia en los valores y se produce un cambio en el patrimonio, entonces sí se debe tributar por el IRPF.

Generalmente, en una extinción de condominio que involucra una compensación económica para el copropietario que cede su parte del bien, esta compensación se considera sujeta a tributación.

En el caso de una extinción de condominio sin compensación económica, la Agencia Tributaria podría interpretarlo como una donación encubierta. Si se realiza esta interpretación, la transacción puede estar sujeta a la tributación correspondiente a las donaciones según las regulaciones fiscales vigentes.

2 comentarios en “¿Qué es una extinción de condominio?”

  1. hola buenos tardes!! me llamo Gabriela y necesito un extinción de condominio porque ya estoy divorciada y yo llevo años pagando el 100%x100% de la vivienda más gastos de comunidad ibis seguros etc

Deja un comentario

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *

Llámenos sin compromiso
Scroll al inicio