El exceso de cabida: soluciones

El exceso de cabida es un proceso regulado por la Ley Hipotecaria y pertenece al Derecho Urbanístico. Este procedimiento permite rectificar la diferencia superficial que hay en una finca, vivienda o terreno.

La diferencia que existe en la superficie es entre la medida real y la que aparece en los asientos del Registro de la Propiedad. Para que exista un exceso de cabida Ley Hipotecaria, la superficie que se encuentra en los asientos del Registro de la Propiedad debe ser inferior o mayor a la superficie real.

Si tienes un problema con un exceso de cabida, puedes consultarnos sin compromiso, llamando al teléfono 665 49 23 96 o enviando un formulario comentando tu caso.

¿Qué es el exceso de cabida?

El exceso de cabida es un irregularidad que existe entre la superficie real de un terreno o vivienda y la que se encuentre en el Registro de la Propiedad. La existencia de un exceso de cabida requiere que la superficie registrada sea inferior a la real.

Esto por lo general se descubre cuando un propietario desea hipotecar o vender su finca o vivienda. Para lo que debe recurrir a una tasación oficial que le permitirá conocer el valor del inmueble, debido a que para tasar un inmueble es necesario conocer la superficie del mismo.

Para hacer la declaración del exceso de cabida ante Notarios y Registradores se presenta la descripción registral, así como la nueva descripción. Además de indicar que el exceso de cabida registro se debe a un error descriptivo.

La persona que realiza la declaración debe presentar los datos de identificación catastral y registral de los titulares de dominio y de las fincas cercanas. La inscripción se debe hacer en el Registro de la propiedad de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 200 y siguientes de la Ley Hipotecaria.

Esta irregularidad se basa en una serie de principios básicos:

1. El Principio de exactitud registral

La Ley Hipotecaria establece que se supone la existencia de los derechos reales inscritos en el Registro. Los cuales pertenecen al titular que establece el asiento, en caso de que alguien se oponga a esta suposición están obligados a probar lo contrario.

2. Principio de especialidad registral

Este principio corresponde a la inscripción definitiva en el Registro de la Propiedad del inmueble y de su derecho real. En el registro ingresan las modificaciones que han tenido el inmueble como las alteraciones jurídicas y el exceso de cabida.

3. Exceso de cabida tributación

Los documentos relacionados con modificaciones en el Registro de Propiedad, como es el exceso de cabida debe tener la nota de la Oficina Liquidadora. En la cual debe constar la exención, liquidación o no sujeción.

La Oficina Liquidadora es la que decide si el documento tiene que pagar el impuesto o que es lo que procede. Esto de acuerdo a lo estipulado en el artículo 254.1 de la Ley Hipotecaria, que establece el pago de impuestos, sólo si los produjere el contrato o acto que se pretenda inscribir.

Por esta razón le corresponde determinarlo a la Oficina Liquidadora, que es el ente encargado de decidirlo. Esta determina si la solicitud de inscripción de exceso de cabida es o no un nuevo contrato o acto en relación con la escritura pública de compraventa liquidada anteriormente.

¿Por qué se origina el exceso de cabida?

Por lo general la diferencia entre las medidas de una vivienda, finca o terreno y lo que aparece en los asientos del Registro de la Propiedad se origina por lo siguiente:

A. Límites imprecisos

Esto suele ocurrir en los terrenos muy antiguos en los que los propietarios no conocían los límites exactos entre su finca y las cercanas.

B. El método de medición

Esto ocurre especialmente en los terrenos que tienen una mayor antigüedad, los cuales fueron medidos con elementos que no proporcionaban la misma exactitud que los actuales.

C. Por modificaciones urbanísticas ilegales

Consiste en cambios en  la superficie, pero a través de actuaciones urbanísticas que ocupan espacios que pertenecen al usuario.

¿Qué es el expediente de dominio por exceso de cabida?

Este expediente puede iniciarse cuando los datos no concuerden. Estos datos son los de la cabida real de la finca y los que aparecen inscritos en el Registro de la Propiedad.

Se tramita cuando la superficie real del inmueble es superior a la que se encuentra inscrita en el Registro de Propiedad. El expediente por defecto se tramita cuando la superficie real del inmueble  es menor a la que está inscrita en el Registro de la propiedad.

La forma de tramitación del expediente varía de acuerdo a la superficie de la finca, bien sea por exceso o por defecto. El expediente no se tiene que tramitar en los siguientes casos:

• La diferencia no supera el 10%, existe una coincidencia entre la finca y parcela inscrita y cuenta con certificación catastral gráfica y descriptiva.
• Cuando la diferencia supera el 5%.

Procedimiento para tramitar el expediente de dominio por exceso de cabida

La tramitación del expediente se hace de acuerdo a lo estipulado en Ley 13/2015, de 24 de junio. En donde se hizo la reforma de la Ley Hipotecaria que entró en vigencia a partir del 1 de noviembre de 2015.

El trámite se hace de la siguiente manera:

Expediente para rectificar la superficie cuando no excede el 10%

Este tipo de expediente se tramita cuando hay que rectificar la superficie por exceso de cabida que no supera el 10%. Esto ocurre cuando una parcela, local, finca, piso, tiene una cabida superficial real superior que la que aparece en los asientos del Registro de la propiedad.

También ocurre el exceso de cabida finca rústica.

Expediente para rectificar la superficie que excede el 10%

En este caso el expediente se tramita cuando hay que rectificar la superficie por exceso de cabida que es mayor al 10%. Este trámite se encuentra regulado en los artículos 199, 201.1y 203 de la Ley Hipotecaria.

La tramitación del expediente de dominio por exceso de cabida mayor al 10% lleva una serie de diligencias. Entre ellas:

• Publicaciones de edictos en el Boletín Oficial del Estado.
• Las correspondientes notificaciones a todos los afectados e interesados.
• Publicación de alertas geográficas registrales.

Este trámite requiere que se otorguen plazos para que los interesados puedan comparecer ante el funcionario público. Para que presente sus alegatos en defensa de sus intereses por exceso de cabida ante notarios y registradores competentes para el trámite.

Acta de Notoriedad exceso de cabida

Estos expedientes se pueden tramitar por medio de un Acta de Notoriedad exceso de cabida. Esta acta es un documento que redacta un magistrado o un oficial público y tiene el objetivo de dejar constancia del exceso de cabida en determinada superficie y su contenido contiene la fijación y comprobación de los hechos notorios.

La legalidad de esta acta se establece en el Decreto con fecha 2 de junio de 1944, donde se aprueba de forma definitiva el Reglamento de la organización y régimen del Notariado.

Procedimiento para hacer el trámite por exceso de cabida

El procedimiento puede ser por vía telemática que se hace a través del sistema Lexnet. También se puede hacer de forma presencial en la oficina correspondiente donde se deben presentar todos los documentos necesarios.

La presentación del exceso de cabida Lexnet se hace completando el índice con el escrito principal. También hay que adjuntar todos los documentos requeridos para el trámite, cuando se haga esto se genera el justificante de exceso de cabida Lexnet y se imprime.

Por Lexnet también se puede presentar sólo el escrito principal, los otros documentos se deben presentar en soporte electrónico. Este proceso se debe hacer el mismo día o el día hábil siguiente de haber realizado el registro en Lexnet. Además debes presentar los siguientes documentos:

• Acuse de recibo del documento principal presentado a través de LexNET.
• El recibo que justifica el exceso de cabida, el cual debe tener el índice completo.

¿Cuánto cuesta hacer un exceso de cabida?

La realización de la rectificación en el Registro de Propiedad, después que el registrador califique de forma positiva el expediente es gratuita. La publicación del edicto con los nuevos datos registrados del inmueble, las cargas y su titularidad se hará en el Boletín Oficial del Estado.

Este proceso y todas las notificaciones a los demás interesados se realizan totalmente gratuitas.

El exceso de cabida hipoteca

La principal consecuencia del exceso de cabida se presenta en el momento de la tasación del inmueble. Cuando se determina que existe una medida superficial del inmueble mayor a la que se encuentra registrada. Esto es un problema para el exceso de cabida hipoteca.

Porque la tasación para una hipoteca se hace sólo sobre la superficie registrada en el expediente del Registro de la Propiedad. Esta es la medida superficial que tiene validez jurídica y que los acreedores pueden tomar como garantía.

Las instituciones financieras que otorgan la hipoteca solicitan los documentos emitidos por el Registro de la Propiedad. Para ellos es valedero lo que está contenido en dicho registro, para que reconozcan la superficie real deberán solicitar un expediente por exceso de cabida.