Los Estatutos de la Comunidad de Vecinos

Los estatutos comunidad de vecinos son documentos que establecen las normas de régimen interno y normas de convivencia que son de obligatorio cumplimiento. Para su aprobación y validez requiere el acuerdo unánime de la totalidad de los propietarios, los cuales deben representar el total de las cuotas de participación.

La existencia de los estatutos Comunidad de vecinos no es obligatoria por parte de la Ley, sino que es una decisión voluntaria. La cual depende única y exclusivamente de los vecinos, por ello no todas las comunidades cuentan con este documento.

¿Qué es el estatuto comunidad de vecinos?

Se trata de un documento donde se especifican los derechos y obligaciones que tienen los propietarios de un inmueble. Esta es una normativa a la que deben acogerse de forma obligatoria todos los miembros de la comunidad.

Los estatutos de la comunidad de propietarios están formados por una serie de normas elaboradas por los propios vecinos, que tienen como objetivo regular y organizar la convivencia en una comunidad.

Este documento no tiene un modelo definido, ya que se debe redactar y aceptar de mutuo acuerdo por todos los propietarios. Es decir, nos encontramos ante un acuerdo totalmente voluntario al que deben llegar la totalidad de los propietarios para que tenga validez.

Tampoco está regulado por ninguna Ley en particular, pero al ser suscrito por los propietarios su cumplimiento es obligatorio. El contenido de este documento varía mucho de acuerdo con la comunidad, pero por lo general regula lo siguiente:

• El uso de las áreas comunes.
• La modificación de elementos arquitectónicos.
• La limitación de actividades en los locales y pisos.
• Las obligaciones relacionadas con el pago de las cuotas de la comunidad.

Para que sea válido y de obligatorio cumplimiento por todos los vecinos debe contener la siguiente:

• Ser aprobado por unanimidad por todos los propietarios.
• Todos los vecinos deben conocer los estatutos.
• Para que este documento obligue a los futuros vecinos debe inscribirse en el Registro de la Propiedad.
• La redacción de los estatutos se debe hacer de acuerdo con lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal en los artículos 5, 6 y 17.

Procedimiento para elaborar el estatuto de la comunidad de vecinos

Los estatutos de una comunidad de vecinos no se regulan por una ley específica, sin embargo no pueden contradecir ninguna disposición de ley de obligatorio cumplimiento, como puede ser la Ley de Propiedad Horizontal.

Para elaborar los estatutos debe realizarse un estudio previo sobre las necesidades y expectativas de la edificación. Esto hace que las comunidades para su elaboración necesiten de la asesoría de administradores de finca o un abogado inmobiliario para comprobar que se adapta a la legislación vigente.

Los profesionales expertos en la redacción de estatutos se apoyan en textos existentes y en lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal. Esto con el propósito de adaptarlo a las características y necesidades específicas de la comunidad.

El documento se debe aprobar por los vecinos en una Junta Extraordinaria convocada sólo para este propósito. Para la aprobación de los estatutos se requiere el acuerdo total de los propietarios. Esto significa que todos los vecinos tienen que votar a favor de los acuerdos.

Cuando todos los vecinos no están de acuerdo tienen que modificarse los apartados que originen la discrepancia entre las partes. En los casos de bloques en construcción los estatutos por lo general son redactados por la promotora.

La promotora se encarga de esto para dejarlos listos para la comunidad de vecinos que se va a formar. Esto cuando se entreguen los pisos y pueda comenzar a operar con completa normalidad.

Para estos casos cuando se forma la comunidad de vecinos, los estatutos deben ser aprobados por unanimidad. Para ello se convoca a una Junta Extraordinaria donde se debe llegar al acuerdo para el establecimiento de la norma.

Inscripción de los Estatutos comunidad de vecinos

Cuando los estatutos son aprobados en la Junta Extraordinaria de vecinos debe inscribirse en el Registro de la Propiedad para su validación. Porque cuando los estatutos no se inscriban serán válidos igual, pero su cumplimiento sólo será obligatorio para los vecinos que lo aprobaron en su momento.

Esto significa que su cumplimiento no se les puede exigir a los nuevos vecinos que lleguen a la comunidad en el futuro.

Contenido de los estatutos comunidad de vecinos

La información que contienen los estatutos es la relacionada con las obligaciones y los derechos que tienen los propietarios en la comunidad. La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) en el artículo 5 establece que debe contener lo siguiente:

• Las normas de constitución y el ejercicio del derecho de propiedad.
• Los derechos y la disposición del uso o destino del edificio, de sus diferentes locales o pisos, servicios e instalaciones.
• Las normas relacionadas con el destino y uso de las áreas comunes.
• La distribución de los gastos de las áreas comunes.
• Las normas relacionadas con el gobierno y la administración.
• El establecimiento de normas para las reparaciones y conservación.
• Establecer normas de convivencia de obligatorio cumplimiento por todos los vecinos, siempre que el documento sea inscrito en el Registro de Propiedad.
• Los estatutos pueden contener normas para prohibir algunas actividades que puedan perturbar la convivencia.

Procedimiento para modificar los estatutos comunidad de vecinos

Para modificar los estatutos existentes en una comunidad de vecinos se debe realizar el siguiente procedimiento:

Lo primero es redactar una propuesta de estatutos y remitir a todos los propietarios para que sean estudiados y analizados. Para después convocar a una junta de propietarios, dejando constancia que sólo se va a tratar la modificación de los estatutos de la comunidad.

Cuando se celebre la junta de propietarios se debe redactar un acta e incluirla en el libro de actas de la comunidad. Para después ser firmada por el presidente de la comunidad y por el secretario, para enviarla a todos los propietarios.

Para que las modificaciones del estatuto tengan validez se debe realizar la inscripción del documento en el Registro de la Propiedad.

¿Dónde se pueden consultar los estatutos comunidad de vecinos?

La mayoría de las personas cuando firman un contrato de alquiler o de compraventa solicitan los estatutos. Esto con el propósito de conocer a la perfección la normativa establecida antes de llegar a vivir en la vivienda.

La forma más fácil de consultarlos, en caso de que el propietario anterior de la vivienda no lo suministre, es a través del presidente de la comunidad. También se le pueden pedir al administrador de fincas.

El presidente de la comunidad de propietarios y el administrador de la finca están en la obligación de darlos a conocer a los nuevos vecinos. Al igual que deben informar a los nuevos vecinos de cualquier otra norma de convivencia aprobada después de los estatutos.

En el caso de que el Presidente de la comunidad de propietarios y el administrador de la finca no dispongan de los estatutos. Puede consultarlos en el Registro de la Propiedad donde se encuentra inscrita la finca.

El Registro de la Propiedad puede informar si la comunidad dispone de estatutos de la comunidad de vecinos y si se encuentran inscritos. En caso de ser así, se puede realizar la consulta, por lo general se encuentran en la escritura de división horizontal.

¿Cómo constituir una comunidad de vecinos?

El proceso de constitución de la comunidad de propietarios es muy sencillo, lo primero es convocar a una junta. Para elegir el presidente de la comunidad y al resto de los demás miembros de la Junta de gobierno.

El presidente de la comunidad es el encargado de representar a la comunidad de propietarios en todos tipo de asuntos. Para ello debe presentarse ante un notario el acta donde se establece el acuerdo de la junta de propietarios y después llevarla al Registro de la Propiedad donde se encuentre inscrito el inmueble.

Después de la designación y aprobación por parte del Registro de la Propiedad se debe aprobar el presupuesto general para los gastos. Además, se deben establecer las cuotas de participación de cada propietario para poder enfrentar todos los gastos que genera la finca y también debe conformarse un fondo de reserva.

El importe total del fondo de reserva no puede ser menor del 2,5% del presupuesto establecido y debe alcanzar el 5% de presupuesto para el próximo año. Este fondo será destinado para gastos eventuales que puedan presentarse en cualquier momento.

La Junta de gobierno de la comunidad de vecinos debe velar por el cumplimiento de la normativa establecida en el estatuto. Tienen que velar por el mantenimiento y por el buen uso de las áreas comunes de la edificación, además debe mantener informado a los propietarios de las novedades que se presenten.