Qué es la enervación del desahucio

La enervación del desahucio consiste en paralizar el proceso de desalojo de la vivienda y evitar el lanzamiento mediante la consignación del importe del alquiler adeudado por el inquilino.

Es decir, estamos hablando de un derecho que posee todo inquilino a solicitar en el plazo de un mes desde la recepción del burofax y el contrato de alquiler sigue vigente. Así lo confirma Sentencia del Tribunal Supremo (Sala 1ª) de 28 de mayo de 2014, así como la sentencia de 23 de Junio de 2014.

En definitiva, siempre y cuando se cancele la obligación de pago a partir de ese momento, el juicio de desahucio quedará invalidado y el inquilino podrá seguir disfrutando de la vivienda correspondiente conforme alegan nuestros abogados.

En todos las demandas por rentas impagadas, atrasos en el alquiler o cantidades debidas de suministro (luz, agua y gas), el demandado o arrendatario tiene una oportunidad excepcional para saldar su deuda antes de la interposición de la demanda.

¿Siempre se puede hacer la enervación del desahucio?

La respuesta a esta pregunta es no. Para ello, hay dos razones de imposibilidad para desahucio. Conforme estipula el artículo 24.4 de la LEC se puede realizar la enervación del desahucio sólo una vez.

Es decir, cuando te demandan 2 veces por no pagar el alquiler o los atrasos en la misma casa, has pagado los atrasos la primera vez y te demandan una segunda vez ya no se puede enervar el desahucio, ya que supondría un grave perjuicio económico y personal para el propietario.

En ambos casos, el acusado puede plantear objeciones en su escrito de oposición alegando circunstancias relacionadas con el origen de la enervación o en cuanto a la cantidad reclamada.

En el caso que se estimen las pretensiones del propietario el Tribunal dictará Decreto en el que se declara el pago de la totalidad de las cantidades reclamadas en la demanda, así como la fecha de lanzamiento en la que deberá abandonar la vivienda.

En otras palabras, cuando nos demandan por desahucio, también pueden demandarnos sin tener que presentar otra demanda y exigir que devolvamos los ingresos impagos. Por lo tanto, si es posible, nos brindarán una última oportunidad para pagar las deudas adeudadas

¿Puedo evitar el desahucio en cualquier momento antes del inicio de demanda?

Según la Ley de Enjuiciamiento Civil, el desahucio no se puede llevar a cabo en ningún momento. Solo si el secretario requiere al imputado después del ingreso y antes de la audiencia específica.

Para que entre otras cosas en 10 días, el demandado consiga el monto requerido en la demanda y adeudadas al momento del inicio. Si no paga dentro de los 10 días, se asumirá que el desahucio no puede continuar y el proceso continuará hasta que realmente comience.

Es decir, si recibimos el reclamo, también tendremos algunas opciones, incluido el pago dentro de los 10 días de todo lo que debemos. Si no pagamos, el proceso legal continuará y si no salimos de la casa, nos desalojaran para que la propiedad pueda ser devuelta a su dueño.

¿Qué pasará si no puedo enervar el desahucio y no tengo motivos para oponerme a la solicitud de desalojo por falta de pago de alquiler o cantidades adeudadas?

En ese caso, lo que pasaría es que el desahucio continuaría. Es decir, el inquilino debe salir de la casa así como pagar las cantidades que adeuda en ese momento.

La fecha la fija el secretario y debe aparecer en las instrucciones del documento que recibimos con la acción. Esto es suficiente para buscar otra casa y desalojar la que estamos ocupando sin poder pagar su precio.

Es difícil encontrarse en el lugar del inquilino más indefenso, pero no debemos olvidar que también hay abusos. Y los propietarios incluso pierden sus casas cuando quizás también eran su último recurso.

¿Existen excepciones a esta hipótesis?

Si bien esta es la regla general, existen 2 excepciones en las que no se permite desahuciar al inquilino. Estas son las que se indican a continuación en el artículo 22.4 de la LEC:

4. Los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efecto por el letrado de la Administración de Justicia si, requerido aquél en los términos previstos en el apartado 3 del artículo 440, paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente, dentro del plazo conferido en el requerimiento, el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio. Si el demandante se opusiera a la enervación por no cumplirse los anteriores requisitos, se citará a las partes a la vista prevenida en el artículo 443 de esta Ley, tras la cual el Juez dictará sentencia por la que declarará enervada la acción o, en otro caso, estimará la demanda habiendo lugar al desahucio

Artículo 22.4 de la LEC

Así no será posible la constitución del desalojo, en primer lugar, cuando el arrendador haya exigido el pago al inquilino. Por cualquier medio fehaciente al menos 30 días antes de la presentación de la denuncia y que el pago no hubiera sido realizado en el momento de dicha presentación.

En segundo lugar, lo dispuesto en el párrafo anterior no se aplicará cuando el inquilino haya molestado el desalojo en una ocasión anterior. Salvo que el cobro no se haya producido por causa imputable al arrendador.

¿Qué sucede cuando el inquilino no lo recoge intencionadamente cuando se envía la citada comunicación?

En muchas ocasiones, puede encontrarse con que cuando envía una comunicación fidedigna a un inquilino. Donde solicita ingreso del pago de la renta del alquiler, éste no lo recoge intencionalmente entrando en rebeldía.

Pues bien, la solución jurisprudencial en este caso es bastante lógica, y se entiende que la notificación es siempre de carácter unilateral. No está sujeta a forma, aunque sí está sujeta a prueba, es receptiva en cuanto debe llegar al aviso del inquilino.

Más su objeto se cumple cuando el arrendador utiliza todos los medios a su alcance para hacerlo. De modo que sólo la voluntad obstructiva o reacia del inquilino a quien se dirige impida conocer el contenido de la carta, será suficiente para proceder al lanzamiento en la fecha fijada.

Así, el propio Tribunal Constitucional tendrá la oportunidad de pronunciarse sobre el tema según se ha indicado y cuya doctrina es la siguiente. Que los actos de comunicación produzcan plenos efectos cuando su frustración se deba únicamente a la voluntad expresa o tácita de su destinatario.

La pasividad del inquilino en la recepción del burofax

La pasividad, desinterés, negligencia, error o inexperiencia de la persona a quien se destina será suficiente para iniciar la demanda por reclamación de cantidad. Es decir que, como no puede ser de otra manera, dicha comunicación remitida fehacientemente a efectos de su registro producirá todos sus efectos legales.

En el sentido de que tengamos constancia de su envío, fecha y contenido, y de que no puede ser entregado por ser rechazado o no retirado por el destinatario. En este caso, lógicamente no implica una acreditación de desconocimiento por parte del destinatario.

Sino que solo demuestra la renuncia del destinatario a recoger la documentación correspondiente y ser notificado.

Como dice la jurisprudencia, pasado el plazo y la solicitud de desalojo, el pago total del alquiler de no excluye la posibilidad de una resolución de arrendamiento de la vivienda o el local, aunque si existen menores el inquilino podrá dilatar el procedimiento incluso solicitar un alquiler social del banco.

Por tanto, ante este tipo de situaciones lo conveniente es contactar con nuestros abogados de desahucios. Debe saber que desde el primer mes de impago tiene derecho a solicitar la posesión de la vivienda.

Las imposición de costas en la enervación del desahucio

Una vez iniciado el procedimiento, aunque se enerve el desahucio se condenará en costas al arrendatario.

Conforme ruega el artículo 22.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y abundante jurisprudencia:

5. La resolución que declare enervada la acción de desahucio condenará al arrendatario al pago de las costas devengadas, salvo que las rentas y cantidades debidas no se hubiesen cobrado por causas imputables al arrendador

Artículo 22.5 de la LEC

Como por ejemplo la Sentencia de la Sección 8ª de la Audiencia Provincial de Sevilla de 20 de febrero y la Sentencia de la Sección 13ª de la Audiencia Provincial de Barcelona.