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La duración de los arrendamientos de vivienda posteriores a 5 de marzo de 2019: en este post trataremos los alcances y pretensiones de la Ley de Arrendamientos Urbanos, conocida también por su acrónimo como “LAU”. Esta se refiere a la norma o legislación en España de las acciones en relación al comportamiento del mercado de alquileres de inmuebles.
Como toda legislación esta ha sufrido cambios en las últimas décadas para adaptarse de manera más adecuada al fin que persigue.
Este fin corresponde a todos los parámetros que han de regir las relaciones contractuales con fines arrendaticios entre las partes comprometidas. Y su prosecución, así como los lineamientos que se han de observar para la protección de ambas partes.
En tal sentido, nuestros abogados una breve reseña de los alcances de la ley en vigencia y de los precedentes que han dado lugar a ella y su implementación como un recurso y herramienta de protección eficaz en virtud de los cambios a los que se ha sometido dicha ley. Por esto, te damos la mejor asesoría.
Rodenas Abogados es un despacho de abogados en Madrid, Barcelona y Valencia, que presta servicios jurídicos en todas las provincias de España:
Tabla de contenido
- 1 El precedente y la Ley anterior al 5 de marzo de 2019
- 2 Lineamientos de arrendamientos de la LAU: tres últimas reformas
- 3 Línea de arrendamiento posterior a marzo 2019
El precedente y la Ley anterior al 5 de marzo de 2019
Empecemos por hablar del precedente y la ley anterior al 5 de marzo de 2019, que es de alguna manera si se nos permite expresar, una reforma que rescata los parámetros y probidad de la anterior que corresponde a 1994; de la cual hablaremos posteriormente.
Volviendo a la LAU 4/2013 y que rigió desde marzo desde ese año hasta marzo del 2019 producto de una nueva reforma. La cual establecía la forma de arrendamiento de viviendas procurando los límites de tenencia y los derechos u obligaciones acaecidos por este.
Esta Ley persiguió sobre todo los parámetros en relación al tiempo y duración de los arrendamientos y contratos de alquiler de viviendas urbanas.
¿Qué es un arrendamiento o alquiler de vivienda?
Se considera un arrendamiento o alquiler de vivienda el contrato que se destina en relación a una edificación con finalidad de domicilio domestico permanente por un lapso o periodo de tiempo estipulado y convenido por ambas partes: arrendatario y arrendador.
¿Cuál es la figura del arrendatario y cuál la del arrendador en este convenio?
Se reconoce y define como arrendador a la persona propietaria de un bien inmueble quien de manera voluntaria decide ceder el uso y tenencia de este a una tercera persona y a quien le cede ciertos derechos a cambio del cumplimiento de ciertos compromisos.
En contraparte un arrendatario es aquella persona quien conviniendo de manera consiente los parámetros de tenencia de un bien inmueble de manera total o parcial del mismo asume los compromisos que derivan de este.
Necesidades de regulación con respecto a los arrendamientos
Conseguir una regulación de arrendamientos adecuada que responda a la necesidad de las partes contractuales y que fomente un ejercicio flexible y movimiento en el mercado en relación a los alquileres es el fin ulterior.
Refiere el preámbulo de la ley de arrendamientos urbanos lo siguiente “el mercado inmobiliario español posee una alta tasa de propiedad y un débil mercado del alquiler (17%), muy lejano al 30% que tiene la Unión Europea de media y ello, a su entender, reduce la movilidad de los trabajadores y provoca que haya muchas viviendas en propiedad, vacías y sin ningún uso”.
En tal sentido se conforman las posturas que deben establecerse para lograr una dinámica adecuada. Esto persiguiendo el equilibrio que debe prevalecer en relación a los interesados y no exista desproporción en relación a protección y libertad de unos en relación a los otros.
Lineamientos de arrendamientos de la LAU: tres últimas reformas
Como mencionamos al inicio del post la LAU ha tenido reformas recientes; concretamente tres a mencionar, las cuales han intentado hacer los ajustes requeridos. En tal sentido hablamos particularmente de aquellos que competen al periodo mencionado desde el año 2013.
Esto incluye la LAU 4/2013 y de la misma forma la proveniente del Real decreto-ley de 21/2018 que no fue aprobada y se derogó por no ser convalidada por el Congreso de Diputados. Esta derogación e invalidación coloco en vigencia a la del 2013 nuevamente.
Posteriormente, solo unos meses después se convalida el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo. De esta forma entra en vigencia la reforma de medidas de emergencia en materia de vivienda y alquiler.
De esta forma también se establece una diferencia que rige el manejo de los arrendamientos y alquileres según el momento cronológico en el que se estableció el pacto contractual entre partes. Es decir, que estos se regirán por la versión a la que correspondan según el momento o data del mismo; bien sea la versión de LAU de 2018 (2013) o la de 2019.
Línea de arrendamiento posterior a marzo 2019
En la actualidad la línea de arrendamiento posterior a marzo 2019 es la que goza de vigencia y sus lineamientos son los que dictaminan los comportamientos de los alquileres posteriores a él. La disyuntiva siempre presenta la dicotomía entre protección, dinamismo y flexibilización.
En tal sentido se espera que la nueva reforma se ajuste a la realidad conducente y permita que los parámetros utilizados en 1994 se puedan maximizar y generar el comportamiento adecuado. Y manejar las situaciones de desahucio entre otros.
Esta nueva reforma promueve un mayor resguardo a los arrendatarios y profiere poder a los arrendadores para salvaguardarse de alquileres de ocasión o vacacionales. Y la potestad de pactar entre ellos de común acuerdo. En tal sentido señalamos aspectos primordiales, tales como:
Permanencia del periodo de arrendamiento
En la Ley de arrendamientos urbanos en vigor se establece una permanencia del periodo de arrendamiento de tres a cinco años cuando se habla de una persona natural. Pudiendo ser incluso inferior a este tiempo.
Cuando se trata de un contrato de un mínimo de tiempo queda explicito la prórroga si se requiere hasta llegar a cumplir el quinquenio si se demanda el derecho al mismo. Cuando el convenio se hace con una persona jurídica de por medio el plazo se estipula a siete años.
Rescindir el contrato antes de tiempo
Es posible si ambas partes así lo desearan, rescindir el contrato de arrendamiento sujetándose a los acuerdos derivados del mismo. La libertad de pactos cobra valor en tal sentido y para beneficio de las partes involucradas.
De esta forma si se necesitare abandonar el arrendamiento antes del término del contrato, aun antes del año es viable bajo condicionamiento luego de transcurridos 6 meses. Esta acción merece una anticipación de al menos 60 días antes de la finalización del inquilinato.
De esta acción puede derivarse si se contempló previamente la cancelación de una cuota de compensación. Esta será igual a una mensualidad por cada año que falte por transcurrir del contrato original.
Cumplimiento de aviso del arrendador de desocupación
Si el arrendador expresa su necesidad de habitabilidad en su persona o cualquier miembro de su familia podrá rescindir el contrato y solicitar desocupación del inmueble. Para esta acción se deberá establecer un aviso previo de al menos 120 días de anticipación.
Prórroga tacita del contrato de arrendamiento
En relación a la extensión o prórroga tacita esto tiene lugar cuando ninguna de las partes contractuales manifiesta con antelación prudente el deseo de no renovar el pacto. Si esto ocurre y la proximidad al vencimiento de contrato o prórroga del mismo es de 30 días pasa a tacita reconducción una vez cumplido el término.
Esto significa que el arrendatario se hace beneficiario de una prórroga de tres años más de arrendamiento urbano según se establece en el artículo 10 de la LAU.
Garantía y fianza extra como aval del arrendamiento
Para estos fines se sitúa una cuota equivalente al valor neto de dos mensualidades como aval de arrendamiento y por concepto de garantía y fianza extra. Se aplica cierta excepción cuando el acuerdo inicial estipula un tiempo mayor al contemplado por la LAU.
Costes de mantenimiento e intervenciones de mejora en el inmueble
El contrato debe especificar estos acuerdos de facto desde el inicio de la relación contractual. Derivándose la posibilidad que los impuestos y todos aquellos gastos derivados de la tenencia y uso del inmueble sean sufragados del peculio del arrendatario o inquilino.
Unos de los puntos más álgidos y de mayor diatriba son los relativos a mantenimiento e intervenciones en el inmueble. En relación a esto las obligaciones de los arrendatarios o inquilinos son en relación a cualquier daño o avería derivada de su estadía o uso del inmueble arrendado.
Si se trata de reparaciones o mejoras realizadas por el propietario esta podrá dar lugar al establecimiento de un nuevo cálculo arrendatario en función de la mejora. En cuyo caso debe presentarse el gasto detallado y el incremento no debe exceder el 20% de la cuota establecida. Y aplica solo después de cinco años de habitación en el inmueble en cuestión.
En el Bufete de Abogados Rodenas estamos a disposición de aclararte cualquier duda en relación a los derechos y obligaciones inherentes a la ley de arrendamiento urbano “LAU” con respecto a las partes involucradas.
