Duración de los arrendamientos de vivienda a partir del 5 de marzo de 2019

La duración de los contratos de alquiler

La duración de los arrendamientos de vivienda posteriores al 5 de marzo de 2019 es el tema central de este post, donde abordaremos los alcances y propósitos de la Ley de Arrendamientos Urbanos, también conocida como «LAU». Esta legislación regula las acciones relacionadas con el comportamiento del mercado de alquiler de inmuebles en España.

Como cualquier legislación, la LAU ha experimentado cambios en las últimas décadas para adaptarse de manera más eficaz a sus objetivos. Estos objetivos abarcan los parámetros que deben regir las relaciones contractuales con fines arrendaticios entre las partes involucradas, así como las directrices destinadas a la protección mutua.

En este contexto, nuestros expertos en derecho inmobiliario proporcionan una breve reseña de los alcances de la ley vigente y de los precedentes que han contribuido a su formulación.

Precedente y Ley Anterior al 5 de marzo de 2019

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) anterior al 5 de marzo de 2019 representó, de alguna manera, una reforma que recuperó los parámetros y probidad de su versión de 1994. La LAU 4/2013, en vigencia desde marzo de ese año hasta marzo de 2019, estableció las pautas para los arrendamientos de viviendas, regulando los límites de tenencia y los derechos y obligaciones derivados.

Esta legislación se centró especialmente en los aspectos temporales y la duración de los arrendamientos y contratos de alquiler de viviendas urbanas.

Definición de arrendamiento o alquiler de Vivienda

Se considera arrendamiento o alquiler de vivienda aquel contrato destinado a una edificación con la finalidad de domicilio doméstico permanente, por un periodo acordado entre ambas partes: arrendatario y arrendador.

Roles del arrendatario y arrendador

El arrendador es la persona propietaria del bien inmueble que decide ceder voluntariamente el uso y tenencia de este a una tercera persona, otorgándole ciertos derechos a cambio del cumplimiento de compromisos. Por otro lado, el arrendatario es la persona que, al aceptar conscientemente los términos de tenencia del bien inmueble, asume los compromisos derivados total o parcialmente de este acuerdo.

Necesidad de regulación en los arrendamientos

El objetivo final es lograr una regulación de arrendamientos que responda a las necesidades de las partes contractuales y fomente la flexibilidad en el mercado de alquileres. El preámbulo de la Ley de Arrendamientos Urbanos señala que el mercado inmobiliario español tiene una alta tasa de propiedad y un débil mercado de alquiler (17%), alejado del 30% de la media de la Unión Europea. Se busca encontrar un equilibrio que prevalezca entre los interesados, evitando desproporciones en la protección y libertad de unos sobre otros.

Últimas tres reformas de arrendamientos en la LAU

Como mencionamos al inicio del post la LAU ha tenido reformas recientes; concretamente tres a mencionar, las cuales han intentado hacer los ajustes requeridos. En tal sentido hablamos particularmente de aquellos que competen al periodo mencionado desde el año 2013.

Esto incluye la LAU 4/2013 y de la misma forma la proveniente del Real decreto-ley de 21/2018 que no fue aprobada y se derogó por no ser convalidada por el Congreso de Diputados. Esta derogación e invalidación coloco en vigencia a la del 2013 nuevamente.

Posteriormente, solo unos meses después se convalida el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo. De esta forma entra en vigencia la reforma de medidas de emergencia en materia de vivienda y alquiler.

De esta forma también se establece una diferencia que rige el manejo de los arrendamientos y alquileres según el momento cronológico en el que se estableció el pacto contractual entre partes. Es decir, que estos se regirán por la versión a la que correspondan según el momento o data del mismo; bien sea la versión de LAU de 2018 (2013) o la de 2019.

Línea de arrendamiento posterior a marzo 2019

Actualmente, la vigencia de la línea de arrendamiento posterior a marzo de 2019 establece los lineamientos que rigen los comportamientos de los alquileres sucedidos después de esa fecha. Esta situación plantea constantemente la dicotomía entre la protección, el dinamismo y la flexibilización en el ámbito de los arrendamientos.

En tal sentido se espera que la nueva reforma se ajuste a la realidad conducente y permita que los parámetros utilizados en 1994 se puedan maximizar y generar el comportamiento adecuado. Y manejar las situaciones de desahucio entre otros.

Esta nueva reforma promueve una mayor protección a los arrendatarios y profiere poder a los arrendadores para salvaguardarse de alquileres de ocasión o vacacionales. Y la potestad de pactar entre ellos de común acuerdo. En tal sentido señalamos aspectos primordiales, tales como:

Permanencia del periodo de arrendamiento

En la Ley de arrendamientos urbanos en vigor se establece una permanencia del periodo de arrendamiento de tres a cinco años cuando se habla de una persona natural. Pudiendo ser incluso inferior a este tiempo.

Cuando se trata de un contrato de un mínimo de tiempo queda explicito la prórroga si se requiere hasta llegar a cumplir el quinquenio si se demanda el derecho al mismo. Cuando el convenio se hace con una persona jurídica de por medio el plazo se estipula a siete años.

Rescindir el contrato antes de tiempo

Es posible si ambas partes así lo desearan, rescindir el contrato de arrendamiento sujetándose a los acuerdos derivados del mismo. La libertad de pactos cobra valor en tal sentido y para beneficio de las partes involucradas.

En caso de necesitar abandonar el arrendamiento antes del término del contrato, incluso antes de completar un año, es factible hacerlo, pero sujeto a ciertas condiciones después de transcurridos 6 meses. No obstante, esta acción requiere una notificación anticipada de al menos 60 días antes de la conclusión del contrato de arrendamiento.

De esta acción puede derivarse si se contempló previamente la cancelación de una cuota de compensación. Esta será igual a una mensualidad por cada año que falte por transcurrir del contrato original.

Cumplimiento de aviso del arrendador de desocupación

Si el arrendador expresa su necesidad de habitabilidad en su persona o cualquier miembro de su familia podrá rescindir el contrato y solicitar desocupación del inmueble. Para esta acción se deberá establecer un aviso previo de al menos 120 días de anticipación.

Prórroga tacita del contrato de arrendamiento

En cuanto a la extensión o prórroga tacita, esta se produce cuando ninguna de las partes del contrato expresa con suficiente antelación su intención de no renovar el acuerdo. Si esto sucede y la aproximación al vencimiento del contrato o su prórroga es de 30 días, automáticamente entra en juego la prórroga tacita una vez que el plazo ha expirado.

Este mecanismo implica que el arrendatario se convierte en beneficiario de una prórroga de tres años adicionales de arrendamiento urbano, conforme lo establece el artículo 10 de la LAU.

Garantía y fianza extra como aval del arrendamiento

Para estos fines se sitúa una cuota equivalente al valor neto de dos mensualidades como aval de arrendamiento y por concepto de garantía y fianza extra. Se aplica cierta excepción cuando el acuerdo inicial estipula un tiempo mayor al contemplado por la LAU.

Costes de mantenimiento e intervenciones de mejora en el inmueble

Uno de los aspectos más debatidos y críticos se refiere a los costes de mantenimiento e intervenciones en el inmueble. En este sentido, el contrato debe detallar estos acuerdos desde el inicio de la relación contractual. En consecuencia, los impuestos y otros gastos derivados de la posesión y uso del inmueble pueden ser asumidos por el arrendatario o inquilino.

En relación con las obligaciones, los arrendatarios deben responder por cualquier daño o avería derivada de su estadía o uso del inmueble arrendado. Si las reparaciones o mejoras son realizadas por el propietario, esto podría conllevar a un ajuste en la cuota de arrendamiento basado en la mejora. En tal caso, se requiere la presentación detallada de los gastos, y el incremento no debe superar el 20% de la cuota establecida. Este ajuste se aplica únicamente después de cinco años de ocupación en el inmueble correspondiente.

En el Bufete de Rodenas Abogados estamos a disposición de aclararte cualquier duda en relación a los derechos y obligaciones inherentes a la ley de arrendamiento urbano “LAU” con respecto a las partes involucradas.

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