La división de la Propiedad Horizontal: fundamentos

La división de propiedad horizontal es un acto que consiste en dividir una edificación en inmuebles registrales independientes. Cada uno de estos inmuebles inmuebles tienen cada uno una participación proporcional a su superficie en la comunidad y su propia referencia catastral, fruto de dicha división.

La estructura de un inmueble se modifica cuando se realiza una división horizontal, creando varias partes indivisibles a partir de la edificación original. La organización de la división horizontal se puede hacer en parcelas que sería horizontal o en niveles que sería vertical.

¿Qué es la división de propiedad horizontal?

La propiedad horizontal se refiere a un edificio que cuenta con una comunidad de vecinos. Este edificio cuenta con áreas privadas donde residen los propietarios y áreas comunes que es donde comienza la división horizontal. Es desde donde se establece en un documento cuáles son las áreas en las que se es copropietario y cuáles son las privadas.

Las personas que residen en una propiedad horizontal es doble propietario, porque es copropietario del edificio y de tu inmueble en su totalidad.

La Ley de Propiedad Horizontal regula la relación la comunidad de propietarios, que es la formada por los propietarios de un edificio. También la división horizontal se puede dar de otras maneras como es la división horizontal de una vivienda con una reforma integral.

Para la división horizontal de una vivienda se requiere del apoyo unánime de la comunidad de vecinos. También es necesario solicitar una licencia de obras y hasta que no sea aprobada no se puede hacer la división.

La otra división horizontal que se puede hacer es la de una casa donde solo necesitas la aprobación de la licencia de obra mayor, además de la cédula de habitabilidad.

La división horizontal se encuentra regulada por la Ley 49/1960, con fecha 21 de julio, relacionada con la propiedad horizontal. Esta ley a través del tiempo ha sufrido varias modificaciones, la última fue en el 2019.

Para la división muchas veces también hay que recurrir a jurisprudencias relacionadas con este tema y a otras leyes como la Ley del Suelo.

¿Qué es una escritura de división de propiedad horizontal?

Este es un documento jurídico donde se refleja toda la información relacionada con la propiedad, como son las áreas comunes y los elementos privativos. También aparece la forma cómo está organizada la propiedad.

La escritura de la división de propiedad horizontal cuenta con los estatutos de la comunidad, la lista de los elementos privados y comunes. Además, está la cuota de participación de cada propietario en relación con el inmueble en general.

Para elaborar este documento es necesario cumplir con los siguientes requisitos:

• La legitimación de todos los propietarios, lo que significa que todos están de acuerdo con lo establecido en la escritura.
• La escritura de división tiene que ser pública.
• La escritura es un documento obligatorio desde el momento en que haya más de cuatro propietarios en la comunidad.
• La licencia de obras, esta será requerida sólo en los casos que sea una vivienda de obra nueva. La cual es necesaria para determinar cuáles son las áreas privadas de la vivienda y áreas comunes.

Para hacer la declaración de la división de propiedad horizontal de una vivienda o de un edificio es necesario abonar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. También es importante inscribir la escritura en el Registro de la Propiedad.

Requisitos para efectuar una división horizontal

La división horizontal la debes hacer Notario, que será el encargado de elaborar las escrituras correspondientes. También es posible que sólo se tenga que modificar las escrituras existentes, para después llevarlas a la Dirección General del Catastro y al Registro de la Propiedad.

Los documentos que solicita el notario serán de acuerdo al caso, pero por lo general son los siguientes:

• La autorización administrativa, consiste en una licencia del ayuntamiento y para que sea otorgada es necesario presentar un proyecto. Este debe ser elaborado por un técnico, pero el proyecto sólo se necesita cuando la división es de un edificio antiguo.
• La solicitud a la Junta de propietarios, la cual debe estar aprobada por las tres quintas partes del total de los propietarios.
• Aprobación de los titulares afectados.
• Las nuevas cuotas de participación.
• Título de propiedad.
• Cédula de habitabilidad.
• Licencia de obras expedida por la administración competente.
• Certificado de eficiencia energética.
• Descripción del inmueble.
• Certificado de obra nueva.
• Plano descriptivo del inmueble.
• Licencia de primera ocupación o comunicación previa.
• Descripción de los elementos privativos.
• Licencia de división horizontal
• Estatutos de la comunidad.
• Reservas de derechos.
• Acta final de obra.
• Escritura de obra nueva y división horizontal.
• Nota del Registro de la Propiedad.
• Valor y ficha catastral.
• Recibo de Impuesto de Bienes Inmuebles.
• Tasación Inmobiliaria.

Tipos de división horizontal

Los tipos de división de propiedad horizontal son de acuerdo con el inmueble, estos son los siguientes:

División horizontal de vivienda

Cuando se quiere dividir una vivienda nueva se debe cumplir con la normativa actual, sólo que se pueda demostrar que ya funcionaban como dos viviendas. Este es el caso de algunas viviendas unifamiliares que se dividían en la parte de arriba y la parte de abajo.

Pero esto se hacía sin llevar a cabo una división horizontal, para estos casos no se requiere de un proyecto para su división. Porque nunca van a cumplir la normativa vigente, para su división sólo se necesita un certificado técnico acreditando las superficies de cada vivienda previa medición.

División horizontal de locales

Para dividir un local grande en dos locales pequeños, es necesario realizar un proyecto para solicitar una Licencia en el ayuntamiento. Pero en el caso de que locales ya funcionaban como locales independientes y físicamente estaban separados, la división la puedes realizar por medio de un certificado técnico.

Pero los locales resultantes de la división deben cumplir con unos requisitos mínimos de uso, porque deben ser tratados como dos nuevos locales. En el proyecto de división no se tiene que justificar una determinada actividad, pero deben cumplir unos requisitos adecuados al uso del local comercial, por lo que su acceso principal debe ser accesible.

Para dividir un local lo recomendable es hacer antes un estudio de viabilidad sobre las diferentes actividades que pueden realizarse. Porque el local se puede dividir jurídicamente, pero puede ser que su altura, tamaño, protección contra ruidos e incendios o sus condiciones de accesibilidad no sean adecuadas para determinada actividad.

División horizontal tumbada

Este tipo de división es la que se produce en inmuebles que ocupan diferente porción de parcela. En este caso se encuentran los pareados o chalets adosados, pero también dos edificaciones que necesitan dividirse pero que ocupen una misma parcela que es indivisible.

División de edificio nuevo

Cuando se construye un edificio nuevo donde es necesario hacer una división horizontal, debe presentarse ante un Notario el proyecto del edificio. Pero es posible hacer antes de la construcción una división horizontal en construcción. Al hacer esta división se debe confirmar cuando finalice la construcción del edificio.

División de edificio antiguo

Para hacer una división horizontal en un edificio antiguo existen dos alternativas, si las unidades que se quieren dividir jurídicamente ya están divididas materialmente o no. En caso de no estarlo es necesario realizar un proyecto, pero si ya lo están se puede utilizar un certificado técnico.

Para la división de un piso en dos apartamentos es necesario realizar un proyecto y solicitar al Ayuntamiento una licencia. Los dos apartamentos tienen que cumplir con las normativas vigentes, así el piso original no las cumpliera.

Entre las normativas que debe cumplir se encuentran el Código Técnico de la Edificación y las Normas de Habitabilidad Autonómicas. Pero una casa antigua sin división horizontal, que ya está dividida en pisos y suele ser uno por piso, solo debe acreditarlo.

La acreditación la debe realizar un técnico competente para que emita un Certificado de superficie. En el certificado debe acreditar la superficie que tiene cada local o vivienda y las áreas comunes.

Es recomendable certificar la antigüedad de cada local o vivienda, para confirmar que la división no se ha realizado cometiendo una infracción urbanística.

¿Cómo obtener la división de propiedad horizontal?

La escritura de la división de propiedad horizontal la puede tener el administrador de finca. Pero en caso de no tenerla puede solicitarse en el Registro de la Propiedad que le corresponda, este trámite se puede hacer de forma online.

La solicitud de la escritura de división horizontal de un inmueble nuevo, se requiere la licencia de obras. La cual permite determinar los elementos privativos que existen y las diferentes áreas comunes.