La demanda de división de cosa común: definición y pasos

División de cosa común - problemas en el reparto de un bien inmueble

La división de cosa común o Actio communi dividundo es una acción que se ejecuta cuando más de una persona tiene derecho en una propiedad. El objetivo de esta división es que ninguno de los propietarios esté forzado a permanecer en una copropiedad.

Esta acción se ejecuta a través de un procedimiento judicial cuando un bien es indivisible y existen varios copropietarios. El planteamiento que se hace en el procedimiento judicial Actio communi dividundo es la venta del bien.

Actio communi dividundo: definición

El objetivo del actio communi dividundo o acción de división de la cosa común es poner fin al estado de indivisión de un bien inmueble que es propiedad de varias personas. Es un acto judicial o extrajudicial donde se busca la venta del bien para acabar con la situación de proindiviso.

Esta acción se origina en el derecho romano por considerar la situación de proindiviso como un estado antieconómico y desfavorable. Debido a esto debe ser tratado como un supuesto transitorio o incidental que tiene como objetivo principal que ninguno de los copropietarios se encuentre forzado a permanecer en situación de copropiedad.

Este procedimiento se ejecuta de acuerdo a lo establecido en el artículo 400 Código Civil español, el cual establece que ningún copropietario está obligado a permanecer en la posesión de un bien.  Cada uno de los propietarios puede solicitar en cualquier momento que se divida la cosa común.

La Actio communi dividundo es un derecho de libre ejercicio, excepto en los casos en que exista un acuerdo de mantener el bien indiviso por un plazo máximo de 10 años.

Este procedimiento se puede realizar de diferentes formas, según lo que establece el artículo 406 del Código Civil:

  • Por decisión de todos los propietarios del bien.
  • Por amigos o árbitros electos por los propietarios.
  • A través del ejercicio de la Actio Comuni Dividundo o Acción de División de la Cosa Común que se tramita en el Juzgado de Primera Instancia por medio de un Juicio Ordinario. Este trámite se realiza en el Juzgado de Primera Instancia que corresponda de acuerdo al lugar donde se encuentre el bien objeto sometido al procedimiento.

El procedimiento de división de cosa común

Lo más recomendable antes de iniciar un procedimiento judicial de División de la Cosa Común es enviar un requerimiento a los demás copropietarios. Esto debido a que siempre será más beneficioso que las partes lleguen a un acuerdo extrajudicial.

En caso de no tener respuesta por esta vía se procede al envío de un burofax que al hacerlo previamente las costas correspondiente al procedimiento judicial se pueden imponer sea a las otras partes.

El procedimiento tiene como propósito dividir físicamente el bien en caso de que sus características físicas y jurídicas lo permitan.

El resultado del procedimiento en caso de un acuerdo entre las partes es adjudicar a uno y compensar al otro. Cuando no existe acuerdo el resultado en una subasta y la cantidad obtenida se reparte entre los copropietarios según la cuota de participación.

La Actio communi dividundo está regulada por la Ley de Enjuiciamiento Civil, el procedimiento varía de acuerdo con el valor del bien:

  1. Juicio verbal cuando el valor del bien no supera los 6.000 euros.
  2. Juicio ordinario cuando el valor del bien es mayor a los 6.000 euros.

Para determinar el valor del bien se toman los precios de mercado, en caso de no poder establecerse es posible recurrir a la tasación fiscal. Pero teniendo claro el valor de mercado nunca puede ser menor que la tasación fiscal.

El procedimiento se inicia a través de una demanda de juicio declarativo, que puede ser tramitada por medio de un juicio ordinario o verbal u ordinario. El proceso Actio communi dividundo, se puede realizar por la vía judicial o notarial.

Actio communi dividundo por la vía judicial

Se recurre a la vía judicial cuando no se logra un acuerdo entre los copropietarios para disolver el proindiviso. Es importante tener presente que la vía judicial lo único que se resuelve es la disolución del bien pro indiviso.

Por lo tanto para efectuar la división, bien sea por a través de la venta o por una subdivisión, se requiere un nuevo proceso judicial donde se debe solicitar la ejecución de la sentencia.

En estos casos, los juzgados consideran que se debe aplicar la Ley de Enjuiciamiento Civil junto con la Ley de Jurisdicción Voluntaria para el caso de subastas por ejecución forzosa.

Actio communi dividundo por vía notarial

La forma más rápida para la División de la Cosa Común es la vía notarial, se encuentra regulada por la Ley de Jurisdicción Voluntaria, la cual permite llevar a cabo actos de conciliación ante un notario. Se encuentra regulada también por la Ley del Notariado, la cual le proporciona a la escritura notarial el mismo valor que posee una sentencia judicial.

Pero a la vía notarial sólo se puede recurrir cuando todos los copropietarios se encuentran de acuerdo o cuando el acuerdo se origina por una conciliación que ha convocado la notaría. En caso de que el resto de los copropietarios no asistan a la conciliación, se les puede imponer sanciones o costas debido al incumplimiento.

 En estos casos cuando el bien es indivisible y la única solución es la venta se puede recurrir a la subasta notarial.

Resolución judicial de división de cosa común

Cuando el Juzgado encargado de resolver cada procedimiento dicta sentencia a través de la cual declara la finalización de la situación de proindiviso la división se puede realizar de las siguientes formas:

 A través de la división física y material del bien, sólo en los casos que esto sea posible.

La otra forma es por medio de la división económica del bien mediante su venta en subasta pública con reparto del valor del bien entre los copropietarios. Este reparto se hace de acuerdo a la proporción de sus cuotas, esto se hace según lo dispuesto en el artículo 404 del Código Civil.

Este artículo señala que cuando el bien sea de naturaleza indivisible y los copropietarios no logran un acuerdo donde uno de ellos se adjudique el bien y los otros sean indemnizados, se procede a la venta y el valor se reparte según la cuota de participación.

Cuando se notifica la Sentencia y las partes no logran llegar a un acuerdo se inicia el procedimiento de ejecución de obligación de hacer. Este procedimiento consiste en la venta del inmueble a través de una subasta pública.

Circunstancias especiales en la Actio communi dividundo

Es posible que cuando se intente la Actio communi dividundo surjan algunas circunstancias especiales, como las siguientes:

Existencia de un crédito en favor de bien

Esta es una situación que se presenta con bastante frecuencia y suele estar relacionada con la existencia de créditos o hipotecas. Pero el inmueble deudor puede iniciar de forma simultánea una acción de reembolso, aunque la Ley de Enjuiciamiento Civil, establece que la realización de las dos acciones al mismo tiempo es incompatible.

Pero cuando haya un nexo entre la Actio communi dividundo y la acción de reembolso es posible que se puedan ejecutar ambas.

Existencia de una hipoteca

La existencia de una hipoteca no significa un impedimento para ejercer la Actio communi dividundo, así se tengan que proceder a la subasta del bien. La división de la cosa común no causa un perjuicio a la entidad financiera que otorgó la hipoteca ni se requiere de su consentimiento. A pesar de esto el deudor de la hipoteca se mantiene.

Derecho de uso

Existe la posibilidad de que el bien tenga un derecho de uso que haya sido otorgado a un tercero o a cualquiera de los copropietarios. Es posible que se haya constituido un usufructo, pero esto no significa un impedimento para la Actio communi dividundo, pero a pesar de esto el derecho de uso se mantiene.

¿Qué hacer si alguien se niega a la división de la cosa común?

Cuando se presenta esta situación lo primero que se debe hacer es analizar si el bien verdaderamente es divisible. En caso de que sea divisible, se adjudica una parte proporcional a cada propietario, si no se puede dividir, se hace una división económica, a través de la venta.

El juez también puede declarar la indivisibilidad jurídica debido a que la división del bien lo deja inservible para su uso. Esto también se puede dar porque el bien pierde mucho su valor o los gastos para la división son exagerados.

Lo siguiente que se debe determinar es el valor del inmueble, para lo cual se debe buscar un tercero independiente para que haga una tasación. Lo recomendable es que lo haga un profesional cualificado o una empresa tasadora de mucho prestigio.

Se recomienda proponer un acuerdo amistoso, para ello se debe enviar una carta certificada o requerimiento a través de burofax. Esto tiene como objetivo que el resto de los propietarios se den cuenta que el asunto es serio. La carta que se envíe debe informar del valor de la tasación y la propuesta de venta.

En caso de que pasen los días  y no haya respuesta o si hay una respuesta de que se niegan a vender o el precio de venta es absurdo, se puede recurrir a la vía judicial, y se inicia actio communi dividundo demanda.

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