Diferencias tanteo y retracto

Diferencias entre derecho de tanteo y retracto

Cuando nos referimos al derecho de tanteo y retracto, hablamos del derecho que tiene el arrendatario, cuando en caso de que el arrendador o propietario del bien objeto del contrato lo coloque en venta. El arrendatario tenga la posibilidad de adquirirlo mucho antes que otro comprador, conservando las mismas condiciones y el precio en que se oferta.

Estos son derechos reales auxiliares de adquisición que se encuentran establecidos en la Ley de Arrendamientos Urbanos o LAU, como muchos conocen. Dando prioridad así, al inquilino de poder ser el propietario del bien que está arrendando. Si necesita contactar con nuestros abogados le podemos ampliar toda la información necesaria.

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¿Qué es el derecho de tanteo?

Como mencionamos anteriormente el derecho de tanteo es la posibilidad que adquiere el inquilino como un derecho real de comprar la propiedad que se encuentra arrendado. Es decir, tiene preferencia frente a un tercero, aún cancelando la misma cantidad de dinero.

Es deber del arrendatario o propietario de notificar con antelación al inquilino de sus intenciones de vender el inmueble, pues este tiene un derecho preferencial para adquirirla en igualdad de condiciones y precio que un tercero. El arrendatario cuenta con un plazo estimado de 30 días para comprar el inmueble, contados desde el momento en que se le realizó la notificación de venta.

Ahora bien ¿Qué es el derecho de retracto?

Entonces, cuando se menciona el derecho de retracto, por el contrario, es el derecho que se puede ejercer luego de haberse ejecutado la venta de la propiedad. Para que pueda entenderse un poco la idea, es muy parecido al derecho de tanteo, donde el inquilino tiene la misma igualdad de condiciones para adquirir la vivienda por tener un derecho de preferencia, pero la misma se aplica una vez que se realizó la venta.

Tal como lo estipula el artículo 1521 del Código Civil, donde se define como “el derecho de subrogarse con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago”. Se puede ejercer el derecho de retracto cuando ocurren las siguientes situaciones:

  • El arrendador no informó por ninguna vía al inquilino la venta del inmueble u omitió algunas de las condiciones en que se realizó la venta.
  • También que el precio de venta del inmueble para un tercero se encuentra por debajo del precio en que le fue ofrecido el inmueble al inquilino.

Del mismo modo que el derecho de tanteo, el de retracto también cuenta con una validez de 30 días desde el momento en que se le informa al inquilino, a través del documento de venta del inmueble, las condiciones y el precio en el que fue vendido. En el momento en el que el inquilino ejerce su derecho a retracto, pasará a subrogarse en la posición del otro comprador y se mantiene la compraventa de la propiedad.

¿En qué momento no podrán ejercer los derechos de tanteo y retracto?

Dentro de la normativa legal encontramos que existen situaciones en las que el arrendatario no podrá valerse de sus derechos de tanteo y retracto, entre las cuales se encuentra:

  • La primera de ellas sería en el momento en que se vende la vivienda en alquiler en conjunto con otras propiedades que forman parte de un mismo inmueble.
  • Cuando se venden de forma conjunta todos los pisos y locales de un inmueble a un solo comprador, aunque sean de distintos dueños.

Finalmente, es posible que el inquilino renuncie a sus derechos de tanteo y retracto si no se encuentra interesado en adquirir el inmueble, allí deberá incluirse una cláusula de renuncia de derecho dentro de contrato de arrendamiento. De esta manera, el propietario puede realizar la venta del inmueble a un tercero y el arrendatario podrá ocupar el inmueble hasta la culminación de su contrato.

¿Cuál es la relación entre ambos derechos?

Nuestros especialistas afirman que ambos derechos son bastantes parecidos, la única diferencia que los separa se establece en el plazo en que se ejecutan, es decir, en el momento en que lo ejerce el inquilino. Podrá ejercer su derecho de tanteo en el momento en el que el propietario le notifique la decisión de vender el inmueble, mientras que el de retracto ocurre cuando el propietario no le notifica su decisión de vender y comienza un proceso de compraventa con un tercero.

El artículo 1518 del Código Civil establece de manera explícita que en el derecho de retracto el arrendatario se encuentra en la obligación de cancelar los gastos ocasionados del contrato y cualquier otro pago legítimo que ocurriera para llevar a cabo la venta del inmueble. Así mismo, deberá asumir los gastos necesarios y los útiles realizados dentro del inmueble vendido, esto con la intención de compensar los gastos que de buena fe fueron realizados por el primer comprador del inmueble.

¿Cuáles son los tipos de derechos de tanteo y retracto?

Estos pueden ser de ámbito privado o legales, como se ha explicado anteriormente, los casos se vaticinan de manera directa en la ley como los derechos del inquilino. Y los convencionales o contractuales, que son los que se podrán aplicar por medio del contrato, siempre que existan las situaciones en las que su cumplimiento no se realice por exigencia legal.

Cuando hablamos del ámbito público, en este caso, nos referimos a las Administraciones públicas, debido a que son quienes se encargan de realizar estos procedimientos. Las responsabilidades recaen en las comunidades autónomas y son reguladas por medio de leyes urbanísticas propias de cada región. No se aplican las mismas normativas en toda España, esto dependerá de la zona en la que te encuentres.

Entonces ¿Conoces las diferencias entre el derecho de tanteo y el derecho de retracto?

Para finalizar, podemos concluir que si el propietario de un inmueble arrendado desea venderlo, a menos que en el contrato de arrendamiento se establezca lo contrario, el inquilino es quien tiene el derecho preferente de comprar el inmueble frente a cualquier otro comprador. Ejerciendo su derecho de tanteo en los 30 días posteriores a que se le notifique el deseo de vender la propiedad y las condiciones de venta.

Mientras que el derecho de retracto ocurre cuando el propietario no tuviere la posibilidad ejercer el derecho de tanteo, por no haber sido notificado por parte del arrendador su deseo de vender el inmueble o hacerlo fuera del plazo establecido, si el inquilino se encuentra interesado en adquirirla, tiene derecho a subrogarse en el lugar del comprador con las mismas condiciones.

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