Derecho de superficie y de arrendamiento

Diferencia entre derecho de superficie y arrendamiento

En este artículo vamos a hablar de la diferencia derecho de superficie y arrendamiento. El ordenamiento civil español, desde el año 1984 ha venido regulando el derecho de superficie como si se tratase de un derecho real autónomo, a diferencia de lo establecido en el Código Civil de 1936.

En el que se regulaba como si de un usufructo se tratase o similar a la Enfiteusis, cuando en el derecho de superficie el propietario del suelo tiene la potestad de otorgar un derecho a favor de un tercero para tener y mantener construcciones sobre su propiedad o por debajo.

Mientras que el derecho de arrendamiento se refiere a la facultad de alquilar la propiedad o bien inmueble que se encuentra construido sobre o debajo del suelo, en el que hacemos referencia en el párrafo anterior. Separando obligaciones y facultades, entre el suelo y el bien inmueble sobre o debajo de él edificado.

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¿El derecho de superficie se puede considerar un derecho real?

En nuestro despacho de abogados pensamos que el derecho de superficie se considera un derecho real, el cual se constituye en terreno ajeno y nace de una relación jurídica entre el propietario del suelo y el arrendatario de este. Forjándose un derecho de superficie, en el cual se otorga al arrendatario el derecho de disfrutar de la potestad temporal sobre lo construido.

Es importante aclarar que este beneficio es temporal, porque se ha establecido un plazo para la culminación de esta superficie, lo cual podrá ser establecida a libre voluntad de las partes y debe conservar la relación entre el valor y el destino de la construcción.

A pesar de ser un derecho real, el mismo puede ser transmisible que podrá ser a título oneroso o gratuito, por actos inter vivos o mortis causa.

Lo que quiere decir, que la propiedad de la superficie puede ser heredada, convirtiéndose en un derecho gravable y enajenable que podría caer en garantía hipotecaria o de anticresis.

Entonces este derecho de superficie otorga la posibilidad de poder modificar lo construido, así como realizar cambios accidentales o sustanciales, en la actualidad este derecho se ha convertido en un medio perfecto como la solución de los problemas de viviendas en los sectores sociales menos favorecidos.

¿Qué sucede entonces con el derecho de arrendamiento?

Podríamos asumir entonces que el derecho de arrendamiento es una relación jurídica que interrelaciona dos relaciones jurídicas de propiedad que se diferencian entre ellas. Dando un soporte jurídico a la propiedad superficiaria, que podrá existir mientras se mantenga el derecho de superficie.

Una vez finalizado el derecho de superficie, desaparece el derecho de arrendamiento, haciendo que resulte una oportunidad de gozar de manera temporal del suelo que es propiedad de otro. Es decir, en el momento en que se extinga el derecho de superficie entre propietarios por enajenación, el derecho de arrendamiento culmina, pero no limita el disfrute del bien, en cuanto finalizan los procesos legales correspondientes.

Bien lo dice el artículo 1030 del Código Civil Español, el Derecho de Superficie es aquel por el cual el arrendatario o superficiario disfrutará la potestad temporal de una construcción en propiedad separada, bien sea bajo o sobre la superficie del suelo.

Podrán coexistir ambas propiedades y este derecho no podrá durar mas de 99 años, una vez que finalice el propietario de la superficie podrá adquirir la propiedad construida reembolsando su valor actual.

Entonces ¿Cuál es la diferencia entre estos derechos?

Si bien no se distingue claramente una diferencia específica, el objetivo de este artículo es dejar en claro que del derecho de superficie nace la relación jurídica que da pie al derecho de arrendamiento. Donde ambos especifican claramente que la propiedad otorgada tanto en el suelo sobre el que se construye como la bienhechuría edificada, es completamente temporal.

Sin embargo, resulta que el negocio jurídico constituido debe ser necesariamente acreditado por Escritura Pública, debido que se trata de la disposición y consignación en propiedad temporal del suelo, así como lo que se construya en él y el período de vigencia.

¿Cómo podrá constituirse un derecho de superficie?

La manera de construir el derecho de superficie será primordialmente el contrato, pero de igual forma podría surgir de una disposición de última voluntad de un adjudicativo o de una usucapio.

El arrendatario tendrá la obligación de cancelar una renta anual, pero esto no es fundamental, pero sí debe cubrir los impuestos, pero en cambio goza libremente de lo construido y transmite sus derechos relegando de la voluntad del dueño del suelo sin necesidad de notificárselo.

La superficie podrá apagarse por la destrucción total del predio más no de lo construido, porque se puede retener el derecho de reconstrucción o se puede finalizar también por transformación, por confusión o adquiriendo la propiedad de la superficie o pasando al propietario los derechos sobre esta, y por cumplimiento o condición resolutoria.

En resumen, el derecho real de superficie solía hacerse por contrato, en la práctica derivada de un contrato de arrendamiento hecho a perpetuidad o a plazo; también podía constituirse por compraventa, por disposición testamentaria, entre otros.

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