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El desistimiento de arras penitenciales es una forma de desistir libremente del cumplimiento de un contrato. Normalmente se aplica en compraventas de viviendas, sin necesidad de acreditar los daños por parte del comprador o vendedor.
Las arras penitenciales son un tipo de arras, junto con las penales y confirmatorias, que vienen reguladas en el artículo 1.454 del Código Civil.
Hoy estaremos asesorándole sobre todo lo que tiene que ver con este tipo de rescisión de contratos y cómo reclamarlas.
Contacta con nuestros abogados para más información, si tienes algún conflicto de intereses y crees que se están vulnerado tus derechos.
Rodenas Abogados es un bufete en Madrid, Barcelona y Valencia, que presta servicios jurídicos en todas las provincias de España:
Tabla de contenido
¿Qué es un contrato de arras penitenciales?
El contrato de arras penitenciales es un acuerdo privado de compraventa donde el comprador, como anticipo del pago, aporta una cantidad económica como garantía de cumplimiento y confirma la existencia del contrato.
Este contrato también sirve como condición resolutoria para determinar una penalización en caso de alguna de las partes incumplan lo firmado de acuerdo al artículo 1454 del Código Civil:
Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.
Artículo 1454 del Código Civil
Es decir, que si el comprador incumple el contrato, pierde la cantidad aportada y si el vendedor se arrepiente debe devolver el doble de la cantidad aportada por el comprador.
¿Qué debe contener el contrato de arras penitenciales?
El contrato de arras penitenciales debe contener obligatoriamente los siguientes datos para que se pueda perfeccionar y se pueda utilizar en los tribunales en caso de discrepancias entre las partes:
- Los datos del comprador y del vendedor: conformados por los Documentos Nacionales de Identidad de los dos contratantes.
- Los datos del inmueble que es objeto de la compraventa, este debe estar conformado por todas sus características y si tiene algún tipo de carga debe quedar reflejado en el convenio.
- El precio por el que se vende o compra el inmueble, aquí debe especificarse los gastos que asume el vendedor y los gastos que asume el comprador.
- La cantidad aportada por el comprador para asegurar lo establecido en el contrato de compraventa, y que se descuenta del precio de venta.
- Como hemos indicado, en caso de retractarse el vendedor está obligado a devolver al comprador el doble de la cantidad aportada. Si incumple el comprador pierde la cantidad aportada, todo esto debe quedar muy claro y especificado.
El contrato de arras también debe contener el plazo máximo para la firma del contrato de compraventa.
La elaboración del contrato de arras penitenciales persiste hasta el otorgamiento de la escritura pública. Una vez entregadas las llaves de la vivienda y efectuado la totalidad del pago, la facultad de desistimiento del contrato de arras desaparece.
¿Por qué realizar un contrato de arras penitenciales?
El contrato de arras penitenciales por lo general se firma cuando un comprador está interesado en un inmueble y quiere evitar que otro comprador pueda adelantarse y comprarlo.
En la mayoría de los casos esto ocurre porque el comprador está negociando con una institución financiera la concesión de una hipoteca y desea realizar los trámites con más tranquilidad.
¿Qué es el desistimiento de arras penitenciales?
El desistimiento de las arras penitenciales consiste en que cualquiera de las partes puede desistir del contrato de arras que han acordado y sólo pierden las arras, es decir el dinero entregado en modo de señal.
Las arras penitenciales se encuentran establecidas en el artículo 1454 del Código Civil español y son las que más se utilizan en el mercado. El pago que acuerdan el vendedor y comprador en el contrato de arras no es un pago anticipado, sino un pago a cuenta del valor de la propiedad.
La firma del contrato de arras penitenciales y de realizarse la compraventa de la propiedad, hará que el pago efectuado como señal se descuenta del precio final del inmueble.
Lo más importante del contrato de arras es que permite no formalizar el contrato de compraventa. Esto lo único que ocasionará es que el que desista debe asumir las consecuencias de las arras.
La no formalización del contrato de compraventa con un convenio de arras penitenciales, la única consecuencia que tiene son la devolución en duplicado o la pérdida de las arras de acuerdo como sea la situación. Esto es muy importante porque las partes no se ven obligadas a formalizar el contrato de compraventa.
Desistimiento arras penitenciales por parte del comprador
El desistimiento arras penitenciales por parte del comprador es cuando este es el que no quiere cumplir con el contrato de arras penitenciales. Esto lo conlleva a perder todas las cantidades que haya entregado por concepto de arras penitenciales.
Desistimiento arras penitenciales por parte del vendedor
El desistimiento arras penitenciales por parte del vendedor, ocurre cuando el vendedor es quien decide no continuar con la venta de acuerdo con lo establecido en el contrato de arras. Esto lo lleva a devolver el doble de la cantidad convenida en el acuerdo de arras penitenciales.
Recomendaciones para redactar el contrato de arras penitenciales
La redacción de forma correcta del contrato de arras penitenciales ayudará a reforzar el compromiso que adquirieron las partes para la compraventa y que el proceso se realice de forma segura y sin conflictos.
Esta es la razón por la que le presentamos unas recomendaciones para redactar el contrato de arras penitenciales y que todo sea un éxito. A continuación las recomendaciones:
- El contrato de arras debe especificar las penalizaciones en caso de existir un incumplimiento de contrato. Lo mejor es que explique cuál será la sanción aplicada al comprador y cuál será la sanción para el vendedor de ser el que incumpla.
- La formalización del contrato de arras penitenciales debe hacerse con mucho cuidado, porque debe estar expresada claramente la voluntad de los contratantes, que son la posibilidad del desistimiento o desligarse del contrato.
¿Qué son arras?
Las arras o señal, como también se le conoce, se encuentran establecido en el ordenamiento jurídico español. Es un convenio económico que se estipula en un contrato por lo general de compraventa.
Las arras consisten en la entrega de una cantidad de dinero por una de las partes de un contrato de compraventa, que es el comprador. La formalización se hace a través de un contrato privado donde participa el vendedor y el comprador y en caso de incumplimiento se debe devolver las arras.
Este convenio económico puede realizarse de diferentes maneras y tener varias consecuencias, por lo que es muy importante conocer qué compromiso se adquiere, a qué se comprometen las partes, cual es el tipo de arras más adecuado y cómo evitar posibles conflictos y confusiones.
¿Qué es el contrato de arras?
El contrato de arras es un convenio privado que hacen el vendedor y el comprador, donde se comprometen a efectuar la compraventa de una propiedad. El comprador a cambio entrega una cantidad de dinero a cuenta del valor total del inmueble.
Este contrato obliga al vendedor a que entregue al comprador el inmueble de acuerdo con las condiciones establecidas. También establece las penalizaciones o consecuencias en caso de que la compraventa no se realice.
Este contrato está regulado por el Código Civil o por el Código de comercio según sea el tipo, no requiere ser presentado ante un notario, debido a que es un contrato privado entre el propietario del inmueble y el comprador.
Tipos de contratos de arras
Los tipos de contratos de arras de acuerdo con la jurisprudencia actual son los siguientes:
Contrato de arras confirmatorias
Está regulado por el Código de Comercio y tiene como objetivo la ratificación del contrato de compraventa. En este contrato las partes que participan son el comprador y el vendedor, los cuales establecen un anticipo del precio total del inmueble.
El pago se considera como una primera parte del precio, por ello la cantidad entregada de acuerdo con lo establecido en el contrato de arras confirmatorias se disminuyen del precio final.
El contrato de arras confirmatorias compromete a las dos partes, por lo que en caso de que una de las dos partes decida no seguir con la compraventa después de haber firmado el contrato de arras. Si es así la otra parte puede reclamar el cumplimento del mismo o solicitar una indemnización por los daños ocasionados más los intereses.
Contrato de arras penales
El contrato de arras penales está regulado por el Código de Comercio, se realiza con el propósito de garantizar el cumplimiento del contrato. Cuando se incumple este contrato por una de las partes, se pierden las arras o se tienen que abonar por duplicado a la parte perjudicada.
La parte perjudicada también puede exigir el cumplimiento del contrato, este tipo de contrato no permite que las partes se desliguen del mismo. Cuando el contrato se cumple, la cantidad estipulada como arras penales, será descontada del precio final de compraventa.
En este tipo de contrato el dinero representa una garantía, por lo que en caso de incumplimiento ocasionará efectos jurídicos al que incumpla sea el vendedor o el comprador, estos efectos son los siguientes:
- Cuando quien incumple el contrato es el vendedor, debe devolver la cantidad aportada por el comprador en duplicado o el monto completo convenido.
- Cuando el que incumple el contrato es el comprador, perderá la cantidad aportada o tendrá que pagar al vendedor lo que hayan convenido.
- Las partes también pueden exigir que el contrato de compraventa sea formalizado, pero para ello es necesario hacerlo constar claramente en este tipo de contrato de arras.
