Desistimiento del contrato de arras penitenciales - Aplicación del artículo 1454 del Código Civil

El desistimiento de las arras penitenciales constituye una manera de renunciar voluntariamente al cumplimiento de un contrato. Esta práctica se utiliza comúnmente en transacciones de compraventa de viviendas y no requiere que el comprador o vendedor demuestre daños.

Las arras penitenciales son una modalidad específica de arras, junto con las arras penales y confirmatorias, que están reguladas en el artículo 1.454 del Código Civil.

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¿Qué es un contrato de arras penitenciales?

Contrato de arras penitenciales

Un contrato de arras penitenciales es un acuerdo privado de compraventa en el cual el comprador entrega una cantidad económica como anticipo del pago, como garantía de cumplimiento y para confirmar la existencia del contrato.

Este tipo de contrato establece una condición resolutoria según lo establecido en el artículo 1454 del Código Civil, que dicta:

Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.

Artículo 1454 del Código Civil

En resumen, si el comprador incumple el contrato, pierde las arras entregadas; mientras que si el vendedor decide retractarse, debe devolver al comprador el doble de la cantidad entregada como arras.

¿Qué debe contener el contrato de arras penitenciales?

El contrato de arras penitenciales debe contener ciertos elementos esenciales para su validez y utilidad en caso de disputas entre las partes firmantes. Estos datos son indispensables para que el contrato esté debidamente formalizado y pueda ser utilizado como prueba ante los tribunales en caso de desacuerdo:

  1. Datos de las partes: Incluyendo los Documentos Nacionales de Identidad (DNI) del comprador y del vendedor.
  2. Datos del inmueble: Se deben detallar todas las características del inmueble objeto de la compraventa, así como cualquier carga o gravamen que afecte al mismo.
  3. Precio y gastos: Especificación del precio de venta del inmueble, así como la distribución de los gastos entre el vendedor y el comprador.
  4. Cantidad aportada como arras: Debe indicarse la cantidad económica entregada por el comprador como garantía de cumplimiento del contrato, la cual se descontará del precio final de venta.
  5. Consecuencias del incumplimiento: Se debe dejar claro que si el vendedor incumple el contrato, debe devolver al comprador el doble de la cantidad entregada como arras; mientras que si es el comprador quien incumple, perderá la cantidad entregada como arras.
  6. Plazo para la firma del contrato de compraventa: Se establecerá un plazo máximo para formalizar el contrato de compraventa definitivo.

Es importante destacar que el contrato de arras penitenciales se mantiene vigente hasta que se otorga la escritura pública. Una vez entregadas las llaves y efectuado el pago total, desaparece la posibilidad de desistimiento del contrato de arras.

¿Por qué realizar un contrato de arras penitenciales?

Se opta por firmar un contrato de arras penitenciales principalmente cuando un comprador tiene interés en adquirir un inmueble y desea asegurarse de que otro potencial comprador no se adelante y lo adquiera antes que él.

Esta situación suele presentarse cuando el comprador está en proceso de negociación con una entidad bancaria para obtener una hipoteca y desea contar con más tiempo para llevar a cabo los trámites con mayor tranquilidad.

¿Qué es el desistimiento de arras penitenciales?

El desistimiento de las arras penitenciales se refiere a la posibilidad que tienen ambas partes de renunciar al contrato de arras acordado, con la única consecuencia de perder las arras, es decir, el dinero entregado como señal.

Estas arras están reguladas en el artículo 1454 del Código Civil español y son las más comúnmente utilizadas en el mercado inmobiliario. El pago acordado en el contrato de arras no constituye un adelanto del precio, sino más bien un pago a cuenta del valor total de la propiedad.

Cuando se firma el contrato de arras penitenciales y se lleva a cabo la compraventa de la propiedad, el importe pagado como señal se descuenta del precio final del inmueble.

Un aspecto fundamental del contrato de arras es que no obliga a formalizar el contrato de compraventa. En caso de desistimiento, la única consecuencia para la parte que renuncia será la devolución en duplicado del importe entregado como señal, o la pérdida de las arras, según corresponda.

El desistimiento de las arras penitenciales puede ser por parte del comprador o del vendedor:

  • Desistimiento por parte del comprador: En este caso, el comprador renuncia al contrato de arras penitenciales y pierde todas las cantidades entregadas como arras.
  • Desistimiento por parte del vendedor: Cuando es el vendedor quien decide no continuar con la venta según lo establecido en el contrato de arras, debe devolver al comprador el doble del importe acordado en el contrato de arras penitenciales.

Recomendaciones para redactar un contrato de arras penitenciales

Redactar correctamente el contrato de arras penitenciales es crucial para fortalecer el compromiso adquirido por ambas partes en la compraventa y garantizar un proceso sin contratiempos. A continuación, presentamos algunas recomendaciones para redactar un contrato de arras penitenciales con éxito:

  1. Especificación de penalizaciones: Es fundamental que el contrato de arras detalle las penalizaciones en caso de incumplimiento del contrato. Debe explicarse claramente cuál será la sanción aplicada al comprador en caso de incumplimiento y cuál será la sanción para el vendedor si es él quien no cumple con lo acordado.
  2. Formalización cuidadosa: La redacción del contrato de arras penitenciales debe realizarse con sumo cuidado para asegurar que exprese claramente la voluntad de ambas partes contratantes. Debe quedar establecida de manera precisa la posibilidad de desistir o rescindir el contrato.
  3. Detalles del inmueble: El contrato debe incluir una descripción detallada del inmueble objeto de la compraventa, incluyendo sus características principales y cualquier carga o limitación que pueda afectar a la transacción.
  4. Condiciones financieras: Deben especificarse claramente las condiciones financieras del acuerdo, incluyendo el precio de venta acordado, los gastos que asume cada parte y el importe de las arras.
  5. Plazos y condiciones de ejecución: Se deben establecer claramente los plazos y condiciones para la ejecución del contrato, incluyendo la fecha límite para la firma del contrato definitivo de compraventa.
  6. Documentación requerida: Es importante especificar qué documentación se requiere para la formalización del contrato de arras, como por ejemplo los Documentos Nacionales de Identidad de las partes involucradas.
  7. Asesoramiento legal: Se recomienda contar con el asesoramiento de Ródenas Abogados, un bufete especializado en contratos inmobiliarios. Su experiencia y conocimientos en este ámbito garantizan que el contrato cumpla con todas las disposiciones legales y proteja adecuadamente los intereses de ambas partes

Diferencia entre arras penitenciales, penales y confirmatorias

La diferencia clave entre las arras penitenciales y las arras confirmatorias radica en la posibilidad de desistimiento del contrato. En el caso de las arras penitenciales, se permite el desistimiento, mientras que, al firmar un contrato de arras confirmatorias, la otra parte puede exigir el cumplimiento del acuerdo.

Aquí explicamos ambas para entender mejor las diferencias:

  • Contrato de arras confirmatorias: Este tipo de contrato de arras, regulado por el Código de Comercio, tiene como objetivo confirmar y ratificar el acuerdo de compraventa. El pago anticipado se considera como parte del precio total acordado. Si una de las partes decide no cumplir con el contrato, la otra parte tiene el derecho de exigir el cumplimiento del mismo o una compensación por los daños sufridos.
  • Contrato de arras penales: También amparado por el Código de Comercio, este tipo de contrato se utiliza para garantizar el cumplimiento del acuerdo. En caso de incumplimiento, la parte perjudicada, si el comprador desiste de la compraventa, perderá las arras abonadas y podrá solicitar una indemnización por daños y perjuicios.

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