Declaración de obra nueva

La declaración de obra nueva

La declaración de obra nueva normalmente la otorga el Ayuntamiento y describe las transformación de infraestructuras realizadas por los propietarios de suelos, o de derechos de superficies o de otras construcciones existentes.

Las mismas podrán estar o no inscritas como fincas registrales en el Registro de la propiedad. Con ello, se hace constar de forma pública el inicio de un determinado proyecto urbanístico, ya sea de nuevas plantas o mejoras por reformas:

  • Descripción de la obra.
  • Fecha de terminación de la obra.
  • Licencia de primera de ocupación o utilización.

Tiene como finalidad la estipulación documental del título de adquisición y la inscripción de la modificación en el Registro de la propiedad. Así, se tiene la seguridad jurídica de que puede realizarse la obra nueva con plenas garantías.

Funcionamiento de la declaración de obra nueva

Una obra declarada puede ser de 2 formas: cualitativa o cuantitativa. La escritura de la declaración de obra nueva sólo puede pasar a tener modificaciones solamente cualitativas o solamente cuantitativas en la finca registral.

También es posible que se den ambas modificaciones a la vez. Esto sucede cuando la declaración presenta también la división en la parcela o superficie importante de la edificación.

Además, conforme estipula el artículo 3 de la Ley Hipotecaria es importante que la declaración de obra nueva se declare en escritura pública frente ante Notario.

Se trata de un requisito indispensable que no puedes dejar de cumplir. Sin embargo, la Administración pública puede dar las declaraciones y divisiones horizontales por certificaciones administrativas.

Estas últimas se realizan sobre parcelas de tu propiedad y las modificaciones no afecten a terceros. Sus condiciones se encuentran establecidas en el Artículo 206.2 de la Ley Hipotecaria.

La declaración de obra nueva se puede hacer de 3 formas específicas. Estas son:

  • De obra antigua.
  • De rehabilitación.
  • De obra nueva en sentido propio.

Los artículos 208 y 308 de la Ley Hipotecaria regulan este tipo de situaciones y su soporte jurídico principal es el derecho de accesión de los artículos 358 al 361 del Código Civil.

La regulación escrita de la declaración de obra nueva se encuentra en los artículos 45 al 55 del Reglamento Hipotecario Urbanístico. Además, se implementan otras leyes españolas, del suelo y autónomas urbanísticas que presentan requisitos complementarios de regulación similares.

La escritura de declaración de obra nueva en construcción, terminada y de obra antigua

Todas las empresas de construcción o un promotora de viviendas crecen y requieren cambios con regularidad, ya que son objeto continuo de reformas o ampliaciones.

En estos casos, para evitar algunos posibles problemas legales, es necesario tener en cuenta algunas consideraciones importantes, ya que los constructores y promotores tienen obligación de otorgar escritura, a diferencia de los particulares con intereses de uso personal.

Para ello, una vez terminada, según el caso, la obra debe elevarse a público mediante Notario y para realizar el control de la legalidad necesario para cumplir con los requisitos de la Administración Pública. Debe contener lo siguiente:

  • Informe de Inspección Técnico (ITE).
  • Tener un seguro decenal.
  • Licencia de primera ocupación.
  • Libro del Edificio.
  • Cédula de habitabilidad.
  • Certificado de eficiencia energética.

Esta declaración acostumbra a darse cuando las reformas no son visibles en el exterior y no requieren financiación. La idea del proceso es inscribir dicha escritura en el Registro de Propiedad para venderlas o alquilarlas de forma totalmente legal.

Así, se tiene una concordancia con el registro y la realidad jurídica extra registral contada en la declaración de obra nueva prescrita. Aunque en España no es necesaria la inscripción de los inmuebles en el Registro de la Propiedad, brinda algunas ventajas.

Todas son para el propietario al usar y disfrutar el inmueble, al financiarlo y transmitirlo. Por ello, tener la declaración de obra nueva permite encontrar todo adecuado a la realidad registral y la física.

Si se construye un edificio nuevo en una parcela propia o anexo, es necesaria la declaración de obra nueva. También aplica para la redistribución interna de los edificios y cualquier cambio de gran calado.

Cuánto cuesta la escritura de declaración de obra nueva

La tasa notarial depende de la Comunidad autónoma y los actos jurídicos documentados varían entre un 1.5% al 3% del valor de tasación. Para salir de dudas, la web de la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) ofrece una calculadora que te será de gran ayuda para hacer el cálculo:

Características para saber qué se debe realizar la declaración de obra nueva en inmuebles

Es notable que, para notar la implementación de esta declaración, en algunas ocasiones, es necesaria la ayuda de especialistas en urbanismo. Por esto, en Rodenas Abogados te brindamos la oportunidad de realizar todos los trámites en el menor tiempo posible.

Todo se pasa a centrar en las modificaciones o no que hay que la realidad registral junto a su permanencia. Cada aspecto modificado tiene que darse en el inmueble o en un proceso de ejecución.

Cuando se realiza la declaración de obra nueva o no, hay una completa dependencia de la normativa urbanística y son necesarias las licencias urbanísticas que hacen posible la validez de la obra.

Dicha obra tiene que estar siempre al planteamiento y legislación de carácter administrativo que la hacen posible y válida. Si se da una obra nueva sin declarar, luego no se puede transmitir el inmueble.

Esto es porque, para generarse la transmisión, tiene que presentarse el comprobante de registro que declara la obra. Con ello se vuelve imposible hacerlo, pues se está dando un incumplimiento de la normativa urbanística.

Problemas dados por la falta de la declaración de obra nueva

Uno de los inconvenientes más comunes es que, cuando se quiere dar una compra, esta no puede culminar. Esto es porque, quien compra, notará las modificaciones y pasará a solicitar las comparaciones de lo existente con el Registro.

La falta de registro de las obras puede ser por su poca visibilidad externa o falta de financiación externo hipotecario. Este último es el que hace posible el estudio garantizado de la obra que se vaya a ejecutar.

Además, requiere expresar quién es el propietario y la necesidad de dar legalidad a la declaración de obra nueva. Gracias a ello, se puede llegar a otorgar un préstamo hipotecario que haga posible la creación de las modificaciones requeridas.

Proceso que conlleva la declaración de obra nueva

Cuando se inmatricula una finca, se pueden dar modificaciones distintas en las que se encuentra esta declaración. El propietario cuenta con las posibilidades de hacer lo que quiera en la finca, incluso la modificación de su estructura.

Para poder lograr esto último, tiene que constarse en el Registro a través de la declaración de obra nueva. Esta se conoce como la manifestación del propietario de una finca inscrita y legal para certificar la construcción.

También es usada para certificar el terminado de edificaciones completas, mejoras o construcciones de distintos elementos. La finalidad que se quiere con esto es que concuerde la realidad jurídica registral y extrarregistral.

Esto aplica tanto en las fincas originarias como en las sobrevenidas.

Aclaraciones de la declaración de obra nueva

La declaración no es un negocio jurídico, solo es funcional para acreditar una finca de lo unido por accesión. Cuando no se tiene la declaración, se pueden tener graves consecuencias formales pero que no son sustantivas.

Entonces, las acciones de trascendencia real en la finca pasan a afectar la construcción, aunque no se encuentre registrada. En la declaración tampoco es necesaria la capacidad de disponer, solo para administrar los recursos.

Dado que es un problema material, la declaración de obra nueva no llega a la fe pública. En base a ello, pasa a ser esencial para que se pueda dar una reforma legal y se encuentre bajo registro.

Beneficios de contar con la asesoría correcta en la declaración de obra nueva

Se puede dar la declaración cuando corresponde

Con una asesoría como la de Rodenas Abogados podrás contar con toda la información legal para presentar la declaración.

Todo tiene que estar asociado al crecimiento que requiere la empresa para poder funcionar de forma innovadora y útil. Así, se puede generar una declaración de obra nueva que no cuenta con irregularidades o ilegalidades.

No existen procesos ilegales

Cuando se cuenta con una declaración de obra nueva correcta, no existen ilegalidades por gestiones. Además, se pueden realizar las ventas de los inmuebles y sus respectivas modificaciones cuando sean dadas.

El origen de este tipo de trámites aumenta la necesidad de su legalidad con mayor frecuencia en el sistema. Además, la empresa pasa a tener un mejor posicionamiento legal por su registro en el proceso en cuestión.

La posibilidad de ventas es más funcional al tener la declaración

Aunque no solo importan los productos principales de la empresa, se pueden resaltar los elementos de infraestructura encontrados. Con las modificaciones correctas, una declaración de obra nueva puede llegar a tener un gran valor en el futuro.

Asesoría legal inmediata

Nuestros especialistas podrán asesorarte en todo lo relativo a la solicitud de la declaración de obra nueva de forma excelente. La altura de la misma es esencial para que se tenga la mejor calidad que existe.

Es importante acostar todas las modificaciones que se quieran realizar durante el proceso en cuestión. Así, no existirán irregularidades en el futuro con respecto a los registros que se realicen referentes a las modificaciones.

Además, en cualquier momento se puede recurrir a esta declaración de gran utilidad para mejorar cualquier tipo de empresa.

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