La dación en pago hipotecaria: ¿Qué posibilidades hay de entregar la vivienda?

La dación en pago es un método que se utiliza para compensar las cuotas pendientes y que consiste en entregar un bien inmuebles y saldar la deuda. Este proceso ocurre cuando el acreedor y el deudor establecen un acuerdo para compensar la cuantía restante de la deuda.

Este método se ha convertido en un procedimiento muy habitual porque permite a empresas y particulares enfrentar sus impagos. Además, no es una de las causas de oposición a la ejecución hipotecaria previstas en el artículo 695 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Es decir, el ofrecimiento de la vivienda en dación en pago libera cuando el deudor no puede realizar los pagos correspondientes al préstamo hipotecario.

¿Qué es la dación de pago?

La regulación de la dación en pago se encuentra en el Libro IV del Código Civil correspondiente a obligaciones y contratos. Concretamente en los artículos 1157 y 1171 del Capítulo IV «De la extinción de las obligaciones», Sección 1ª que recibe el nombre «Del pago»:

No se entenderá pagada una deuda sino cuando completamente se hubiese entregado la cosa o hecho la prestación en que la obligación consistía.

Artículo 1157 del Código Civil

El pago deberá ejecutarse en el lugar que hubiese designado la obligación.

No habiéndose expresado y tratándose de entregar una cosa determinada, deberá hacerse el pago donde ésta existía en el momento de constituirse la obligación.

En cualquier otro caso, el lugar del pago será el del domicilio del deudor.

Artículo 1171 del Código Civil

En definitiva, se trata de un recurso muy utilizado por las empresas y particulares en épocas de crisis económicas y financieras. Es decir, estamos ante un contrato atípico celebrado entre el acreedor (accipiens) y el deudor (solvens) que consiste en entrega de un bien para cumplir el pago pendiente.

La dación en pago consiste en que el acreedor de una deuda acepta por parte de un deudor la transmisión del bien inmueble para compensar una deuda dineraria y cumplir con la obligación debida.

Este método de pago supone la transformación de la deuda, lo que significa que el deudor pierde la propiedad del bien y la cede a la entidad bancaria.

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Por razones de justicia social hay algunas situaciones en las que se puede forzar al acreedor para que acepte para la cancelación de la deuda con un bien. Entre esas situaciones se encuentra la exclusión social y la Segunda Oportunidad.

Requisitos para solicitar la dación en pago

La dación en pago es obligatoria solo cuando existe una norma que lo establezca, pero existen ciertas condiciones en las que se tiene derecho a esta figura.

Para optar a la evicción en la dación en pago se requiere cumplir con lo siguiente:

1. Ser la vivienda habitual. Es decir, la vivienda tiene que ser de uso exclusivo del grupo familiar formado por los cónyuges y los hijos. Es obligatorio que ninguno de los miembros del grupo familiar tenga otra vivienda.
2. Estar desempleados, es decir, no recibir ningún tipo de renta.
3. Para estar extinguido dicho vínculo obligatorio es necesario entregar el bien y responder por el saneamiento por evicción en caso de vicios ocultos.
4. Cuando las personas deudoras que se encuentran en situación de exclusión social, tendrán derecho a la dación en pago. Debido a que los miembros de la familia no cuentan con rentas que le permitan enfrentar las deudas.
5. La dación en pago también será un derecho para las personas que en los últimos 4 años hayan pasado por una modificación importante en su situación económica.
6. Cuando la cuota hipotecaria mensual supera en un 50% los ingresos mensuales que perciba el grupo familiar.
7. La deuda tiene que estar garantizada con hipoteca sobre la vivienda de uso habitual, además no debe poseer otras cargas.

¿Cuánto tarda la dación en pago en España?

Normalmente las negociaciones con el banco varían según una serie de parámetro, aunque suelen tardar entre 3 y 6 meses aproximadamente. El deudor y el acreedor deben estar de acuerdo en esta forma de pagar la obligación que les vinculaba.

Si está de acuerdo y el acreedor debe manifestar su aceptación, de acuerdo con lo establecido en el artículo 1166 del Código Civil. En caso contrario la entidad bancaria podrá iniciar un juicio de desahucio y el lanzamiento de la vivienda.

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Fases anteriores a la dación en pago en Ley de Segunda Oportunidad

Antes de llegar a la dación en pago en la Ley de Segunda Oportunidad se puede intentar un Acuerdo Extrajudicial de Pagos (AEP) y el Beneficio de Exoneración de Pasivos Insatisfechos (BEPI).

Así las cosas, el deudor no puede pagar las cuotas hipotecarias. Entonces procede a entregar la vivienda a la institución bancaria y de ese modo cancela la deuda. Con la utilización de este método, la entrega de la vivienda será suficiente para cancelar el préstamo hipotecario.

1. Buscar un acuerdo extrajudicial de Pagos con el banco

El deudor para solicitar la aplicación de la ley de segunda oportunidad debe intentar un acuerdo extrajudicial de pagos. Donde el notario procede a designar un mediador concursal el cual intervendrá en las negociaciones.

En el Acuerdo Extrajudicial de Pagos (AEP) se intenta llegar a un convenio que beneficie a las dos partes. Entre las opciones que la ley establece está la posibilidad de solicitar una dación en pago.

Cuando esta opción es aceptada el deudor queda libre de deudas, pero tiene que entregar los derechos o bienes acordados. Por lo general lo que tiene que entregar es el inmueble hipotecado.

2. Concurso de acreedores consecutivo

Cuando en el Acuerdo Extrajudicial de Pagos (AEP) no se llega a un acuerdo, el mediador concursal solicita la declaración del concurso consecutivo. El cual consiste en la cancelación de deudas y la liquidación del patrimonio, además se solicita la exoneración del resto de la deuda.

3. Ley de Segunda Oportunidad

Este método fue regulado por primera vez en el Real Decreto 6/2012, de 9 de marzo, donde se establecieron las medidas para la protección de deudores hipotecarios. Para los que no tenían recursos y donde se incluye el Código de Buenas Prácticas Bancarias.

Este decreto establece las condiciones que se deben cumplir para solicitar la aplicación de la dación en pago.

Se trata junto con la reestructuración de deuda una alternativa eficaz a la ejecución hipotecaria. Por lo tanto, existe la posibilidad de entregar la casa y quedar sin deuda hipotecaria con la aplicación de los requisitos de la Ley de Segunda Oportunidad.

Con esto se procede a la exoneración de las deudas y a la liquidación del patrimonio del deudor.

La aprobación de la Ley 1/2013 conocida como Ley de Segunda Oportunidad modificó algunas condiciones de la dación en pago para las hipotecas. La solicitud de la aplicación de este método se puede hacer a través del Beneficio de Exoneración de Pasivos Insatisfechos (BEPI).

Esta ley permite a pequeñas empresas, autónomos y particulares previo cumplimiento de ciertas condiciones liberarse de todas las deudas.

Cuando se aplica esta ley se entrega la vivienda para pagar la deuda, pero existe la posibilidad de solicitar la permanencia en la misma. Lo cual se haría bajo un régimen de alquiler por 2 años y con el pago de una renta anual del 3 % del monto total de la deuda.

La dación en pago para pagar la deuda hipotecaria no se encuentra incluida como obligatoria en la Ley hipotecaria. Pero si la establece como alternativa si el deudor y la institución bancaria lo acuerdan.

Para optar a la dación de pago el deudor no puede haber sido culpado en un concurso, además debe demostrar que actúa de buena fe. La aplicación de esta ley requiere del cumplimiento de una serie de pasos, ellos son los siguientes:

¿Qué significa en la Ley de Segunda Oportunidad actuar de buena fe?

La actuación del deudor de buena fe es un requisito que tiene como objetivo ejercer un control y evitar fraudes de los deudores insolventes. Para comprobar la buena fe del deudor debe cumplir con los siguientes aspectos:

• En los últimos cuatro años el deudor no puede haber rechazado una oferta de trabajo. Tampoco en los diez años anteriores puede haber obtenido el beneficio de la Ley de Segunda Oportunidad.
• En los últimos 10 años antes de la solicitud el deudor no puede haber sido condenado por delitos contra el patrimonio.
• El deudor debe manifestar de forma expresa que el beneficio se publicará en el Registro Público Concursal por los siguientes 5 años.

¿Cómo conseguir la opción dación en pago?

El deudor debe ir personalmente a las oficinas de la institución financiera para conocer la situación y cuáles son las posibilidades existentes. Para enfrentar los impagos que corresponden a la deuda, para buscar una forma donde las dos partes se beneficien.

Este proceso se debe hacer desde el primer momento que no se puede realizar el pago, para evitar el aumento de la cantidad a pagar y un embargo.

Ventajas de la dación en pago en la deuda hipotecaria

La principal ventaja de la dación en pago es que evita cuando no se puede pagar la hipoteca la ejecución hipotecaria y que no te van reclamar la totalidad del préstamo.

El deudor al entregar la vivienda no tiene que cancelar intereses de demora ni tendrá que enfrentar a un procedimiento judicial por un embargo.

La institución bancaria también se beneficia porque no tiene que abonar los costes que se origina por un procedimiento de ejecución hipotecaria.

Las instituciones financieras no están en la obligación de ofrecer a los clientes la dación en pago. Pero si existe la posibilidad de conseguirla negociando con la institución las condiciones de la hipoteca.

Cuando se inicia el procedimiento para la dación en pago se deja de pagar las cuotas mensuales de la deuda hipotecaria. Esto será hasta que finalice el proceso dándole la oportunidad al deudor de llevar una vida más tranquila.

Mientras se está en el proceso para la dación en pago la institución bancaria no puede iniciar acciones judiciales contra el deudor. Por lo que todo su patrimonio e ingresos estarán protegidos el tiempo que dure el proceso.