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Las cargas de una vivienda son pagos pendientes que pesan sobre el inmueble que se deben asumir en el momento de la adquisición.
Las cargas registrales sobre los bienes inmuebles limitan la propiedad, su uso y, en caso de su venta, puede afectar al comprador.
Existen diferentes tipos y las debe pagar quien adquiere el bien, para evitar esto lo mejor es comprobar si el inmueble tiene deudas.
Esto ayuda a determinar si vale la pena o no participar en una subasta por un bien con cargas.
Tabla de contenido
¿Cuáles son las cargas de una vivienda en una subasta?
Las cargas más frecuentes en una subasta del BOE son las siguientes:
1. Cargas en una vivienda por un embargo judicial
Los embargos judiciales son cargas que tiene un inmueble debido al impago de una deuda por parte de su propietario.
El objetivo del embargo es garantizar el pago de una deuda, para que esta carga no sea asumida por el comprador el propietario debe cancelar el embargo.
Es posible que el comprador asuma la deuda, pero a cambio de que la cantidad que pague sea descontada del precio de venta del inmueble.
2. Que el inmueble tenga cargas tributarias
Las cargas tributarias de una vivienda son los impuestos que gravan directamente el inmueble, entre ellas se encuentran:
- La plusvalía municipal.
- El impuesto sobre bienes inmuebles (IBI).
- Y el impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP).
Cuando el propietario de un inmueble no pagó el año anterior el tributo correspondiente al impuesto sobre bienes inmuebles, el nuevo propietario debe pagarlo.
El cálculo de este impuesto se hace en base al valor catastral.
La plusvalía municipal es otro tributo que si se vende el inmueble y no se ha realizado el pago de los dos años anteriores el nuevo propietario deberá pagarlos.
La forma de comprobar la existencia de este tipo de cargas es solicitando los recibos de pago al Ayuntamiento del municipio donde se encuentre ubicada la vivienda.
2. Una hipoteca vigente
La hipoteca es una carga muy común en las viviendas, esto se debe a que la mayoría son adquiridas por medio de un préstamo hipotecario.
El propietario de un inmueble hipotecado que piensa vender tiene varias opciones.
Entre ellas está la cancelación de la hipoteca para que el comprador no tenga cargas o hacer una subrogación de una nueva hipoteca.
3. Un contrato arrendamiento
Cuando una vivienda se encuentra arrendada y se vende, el nuevo propietario debe mantener las condiciones acordadas en el contrato de arrendamiento.
La ley hipotecaria establece un plazo máximo de cinco años en los contratos hipotecarios.
4. Servidumbre y usufructo
Las cargas de servidumbre y usufructo afectan el uso del inmueble, cuando existe este tipo de cargas, el uso está restringido hasta que la carga sea eliminada.
5. Cargas vecinales
Las cargas de una vivienda vecinales son las deudas que tiene el inmueble con la comunidad de vecinos, debido al impago de su propietario.
En caso de que estas cargas existan el nuevo propietario debe asumir el pago.
Para verificar la existencia de este tipo de cargas se debe solicitar el certificado de cargas vecinales. Este documento es emitido por el presidente de la comunidad el cual acredita que han sido canceladas todas las cuotas correspondientes.
¿Cómo saber si una vivienda tiene cargas registrales?
Existen varias formas de saber si una subasta tiene cargas, entre ellas están las siguientes:
1. Hay que pedir una nota simple en el Registro de la Propiedad
La forma más sencilla de saber si un inmueble no tiene carga es a través de una consulta en el Registro de la Propiedad.
Para ello sólo hay que acudir al Registro de la Propiedad y solicitar una nota simple del inmueble.
La solicitud de esta nota se puede hacer de forma presencial o vía online, para ello hay que ingresar al portal web del Colegio de Registradores.
Esta información sólo está disponible para el comprador, el vendedor, un gestor administrativo o la agencia inmobiliaria.
Cuando se realiza un procedimiento de compraventa lo recomendable es solicitar esta información antes de firmar el contrato o se haga la entrega de una cantidad de dinero.
2. Analizar correctamente la nota simple
La nota simple es un documento informativo y de carácter público, el cual contiene todos los datos relacionados con el inmueble.
Entre ellos está la titularidad, las cargas registrales y descripción del inmueble y cualquier otra información de interés.
La solicitud de este documento se puede hacer vía online o de manera presencial, pero para ser emitido se debe demostrar el interés de adquirir el inmueble.
Es necesario también presentar el IDUFIR o el Código de Registro Único (CRU), indicar la ubicación del inmueble y el número del Registro de la Propiedad.
3. Pedir un Certificado de dominio y cargas
Este documento tiene un alcance más amplio que la nota simple, debido a que incluye, cuando se justifica el interés por su conocimiento, todo el historial del inmueble.
El certificado de dominio y cargas es un documento público que emite y firma el Registrador.
Con este certificado se puede acreditar ante terceros y hasta en un tribunal que el inmueble está libre de cargas.
4. Justificante de pago
Este documento corresponde al último recibo de pago del impuesto sobre bienes inmuebles. El justificante de pago permite demostrar que el tributo correspondiente a este ha sido cancelado y no se tiene ningún tipo de deuda.
5. Certificado de cargas vecinales
Los pagos correspondientes a la comunidad de vecinos pueden ser los gastos mensuales o algún gasto adicional realizado por la comunidad.
Para conocer si existe algún cargo es necesario acudir al presidente de la comunidad, el cual emitirá el certificado de cargas vecinales.
Este documento muestra de forma detallada si el inmueble tiene algún tipo de deuda con los gastos de la comunidad.
¿Has analizado las cargas del piso y quieres participar en una subasta?
Lo primero que se debe pagar en una subasta es el depósito que corresponde a una fianza y es obligatorio para poder participar.
Cuando la subasta pertenece a Hacienda el depósito es por el 5% del valor del bien a subastar y pertenecen a la Agencia Tributaria o a la Seguridad Social el depósito es el 25 %.
El depósito se devuelve cuando se haga la adjudicación del bien, de acuerdo con lo establecido en la Ley de Enjuiciamiento Civil.
El encargado de devolver el depósito es el Letrado de la Administración de Justicia.
El depósito sólo es devuelto a las personas que no se les adjudicó el bien y que no solicitaron una reserva de puja. El depósito del adjudicatario provisional no será devuelto para que quede como una parte de pago del bien o en caso que no cumpla con el pago restante del valor del bien no le será devuelto.
Lo otro que se debe pagar en una subasta es lo siguiente:
Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas
Cuando se trata de transmisión de bienes realizados por medio de una subasta judicial, este tributo debe ser pagado por el adjudicatario del bien.
La liquidación se debe hacer a través del Modelo 600 y el plazo para efectuar este pago es máximo de 30 días hábiles.
Para obtener el Modelo 600 la mejor opción es ingresar a la página web de la Consejería de Economía y Hacienda. Debido a que el impreso correspondiente de este modelo se encuentra regulado de manera específica para cada comunidad autónoma.
En los casos que la comunidad autónoma no tenga competencias en este tipo de asuntos, la liquidación se debe hacer a través de la Agencia Tributaria.
Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados
La declaración de este impuesto en el caso de transmisión de bienes a través de subasta judicial debe ser realizada por el adjudicatario.
La liquidación de este impuesto se debe hacer utilizando el Modelo 601.
Este modelo como el modelo 600 está regulado de forma específica para cada comunidad autónoma. Por ello la recomendación es acceder a la Consejería de Economía y Hacienda para obtener el impreso del modelo.
Para presentar la declaración de este impuesto es obligatorio presentar el Mandamiento de cancelación de cargas junto al impreso del modelo 601.
Plusvalía o Impuesto sobre el Incremento de Valor de Terrenos Naturaleza Urbana
En los procesos de subastas judiciales la liquidación de este impuesto le corresponde al deudor.
La liquidación de la plusvalía municipal es uno de los requisitos obligatorios para hacer la inscripción del decreto de adjudicación en el Registro de la Propiedad.
El pago de este tributo se debe hacer en la Administración Municipal, para ello se tiene un plazo máximo de 30 días.
La liquidación de este tributo no es obligación del adjudicatario, pero sí está obligado a presentar en la Administración Municipal el justificativo de la operación.
Este trámite se realiza con un formulario diseñado por el propio Registro de la Propiedad que debe llenar el adjudicatario.
Para después presentarlo junto con los demás documentos para efectuar la inscripción en Registro de la Propiedad.
Otros gastos
El adjudicatario de un bien en una subasta debes pagar los gastos notariales y registrales, originados por el otorgamiento de la escritura de adjudicación.
También tienes que abonar los gastos originados por la inscripción del mandamiento de cancelación de cargas posteriores.
