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La constitución de propiedad horizontal se hace a través de una escritura pública de división horizontal del inmueble. Para oficializar el proceso presentar la escritura ante un notario según lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal para después inscribirse en el Registro de la Propiedad.
La extinción de la propiedad horizontal se origina por la destrucción del edificio, expropiación forzosa. También se puede dar por la conversión en propiedad ordinaria o por acuerdo entre los propietarios para la conversión en una comunidad de copropiedad o de bienes.
Tabla de contenido
¿Qué es una propiedad horizontal?
Es una forma de copropiedad establecida entre todos los propietarios de un inmueble que se encuentra dividido en pisos. El régimen de propiedad horizontal se encuentra regulado en el artículo 396 del Código Civil español, donde se establecen dos tipos de derechos que son:
- Derecho de propiedad exclusivo y singular sobre los elementos privativos propios que están conformados por trasteros, locales, pisos, garajes, plazas de parking.
- Derecho de propiedad conjunto e inseparable el cual se encuentra en los elementos comunes del inmueble. Entre ellos están los portales, jardines, escaleras, buzones, los ascensores.
La forma como se regulan las relaciones de propiedad común están contenidos en la Ley 49/1960, con fecha 21 de julio, de la Propiedad Horizontal. Cada propietario puede disponer de su derecho libremente, pero no puede separar los elementos que lo conforman. La transmisión del disfrute no afecta las obligaciones que se originan de este régimen.
Procedimiento para la Constitución Comunidad de Propietarios en propiedad horizontal
Los pasos a seguir para la Constitución Comunidad de Propietarios propiedad horizontal son los siguientes:
Primer paso
Lo primero que se debe hacer es solicitar Título Constitutivo de la Propiedad horizontal o una copia de la Escritura de obra nueva y División Horizontal. En caso de no tenerlo se puede solicitar en el Registro de la Propiedad que correspondiente donde se encuentre inscrita la finca.
Segundo Paso
Lo siguiente es convocar a una primera reunión de la Junta de Propietarios que puede hacer la promotora o los propios vecinos. Para ello deben conseguir las firmas de al menos la cuarta parte de los propietarios y el 25% de las cuotas de participación.
La formalización de la convocatoria se hará en un escrito en el que debe aparecer lo siguiente:
- El título que debe decir es Convocatoria para la Junta de Constitución de la Comunidad de Propietarios. Seguidamente se debe indicar el día, lugar y hora en que se celebrará en 1ª convocatoria y en 2ª convocatoria.
- El Orden del día, en este apartado se debe especificar los diferentes asuntos que serán tratados, como:
- Nombrar el Presidente de la Comunidad y los diferentes cargos correspondientes a la Junta de Gobierno de la Comunidad de Propietarios. Autorización de las firmas, aprobación del presupuesto inicial, creación del fondo de reserva y su importe, que no puede ser menos del 5% del presupuesto ordinario anual.
- La aprobación de una cuenta bancaria donde se harán los ingresos y pagos de la Junta de Propietarios. En caso de ser necesario debe nombrarse un Secretario Administrador independiente.
- Legalizar el libro de actas y autorizar al Secretario Administrador para que realice la legalización del mismo y para que solicite el NIF de la Comunidad.
- La contratación de los diferentes servicios comunitarios, preguntas y firma del convocante.
El propietario que no pueda asistir a la Junta debe realizar un boletín de autorización de representación. En este escrito autoriza a otra persona para que lo represente en la junta con voz y voto. La persona autorizada debe presentar el boletín en la junta firmado por el propietario.
Tercer paso
La Legalización del libro de actas se hace de acuerdo a lo dispuesto en el Real Decreto 1936/1992, con fecha 13 de noviembre. Estos libros deben ser legalizados antes de su utilización y hasta que no esté completo no se puede diligenciar un nuevo libro.
La legalización se debe hacer en el Registro de la Propiedad del distrito donde se encuentre el inmueble sujeto a la Ley de Propiedad Horizontal. El trámite lo debe realizar el Presidente de la Comunidad o el Administrador con autorización del Presidente.
Cuarto paso
Lo siguiente es solicitar el Número de Identificación Fiscal perteneciente a la Comunidad (NIF). El trámite se realiza en la Delegación de Hacienda correspondiente y se debe completar el modelo 036, con este modelo se deben entregar los siguientes documentos:
- La copia del acta donde fue nombrado el presidente de la Junta comunidad de propietarios.
- El Documento Nacional de Identidad del presidente de la Junta.
- La copia de la primera página correspondiente al Libro de Actas de la Comunidad.
- Escritura de constitución de propiedad Horizontal
- La convocatoria a la Junta General de Constitución de la Comunidad.
Causas de extinción de la propiedad horizontal
Las causas de extinción o división de la propiedad horizontal se encuentran establecidas en el artículo 23 la Ley de Propiedad Horizontal, ellas son las siguientes:
Destrucción del edificio
La destrucción total del edificio es una de las causas de extinción de la Propiedad Horizontal, la cual se produce de forma automática. Para ello no será necesario celebrar o convocar una Junta de Propietarios para disolver el régimen de Propiedad Horizontal.
A partir del momento de la destrucción, el régimen jurídico que se aplica es el de copropiedad ordinaria. La consecuencia de esta destrucción es que los copropietarios no tienen la obligación de costear la reconstrucción del inmueble.
La destrucción parcial se puede convertir en una destrucción completa virtual según la ley cuando el coste de reconstrucción es superior al 50% del valor del inmueble. Además que el exceso no está cubierto por un seguro.
Conversión en copropiedad o propiedad ordinarias
La consolidación de los derechos de propiedad puede pasar a una sola persona que sería una conversión en propiedad ordinaria. También puede ocurrir que por medio de un acuerdo de los propietarios se realice la conversión de la propiedad horizontal en una copropiedad o comunidad de bienes.
Expropiación Forzosa
La expropiación forzosa de todas las fincas del inmueble sometidas a régimen de propiedad horizontal, se hará a través del correspondiente justiprecio. El cual será fijado de acuerdo con la cuota de participación de los elementos comunes y la entidad de su unidad privativa.
Cuando la expropiación es parcial el régimen continúa en relación con el resto de los propietarios. Para estos casos es necesario un acuerdo de modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal donde se fijarán las nuevas cuotas de participación de los elementos comunes.
¿Qué es título constitutivo propiedad horizontal?
Es una escritura por medio de la cual se formaliza la propiedad horizontal, por lo general lo hace el propietario único del edificio. Este suele ser el promotor antes de que se realice la venta de los locales y pisos. El promotor se encarga de hacer la inscripción del Título Constitutivo en el Registro de la Propiedad.
El título constitutivo de la propiedad horizontal sirve para verificar la cuota de participación de cada una de las fincas del edificio. Permite identificar si los elementos son de uso común o privativo y en caso de siniestro a quién corresponde su reparación.
Este documento también sirve para modificar el uso de una finca o verificar las limitaciones existentes. El contenido del título constitutivo de la propiedad horizontal se encuentra especificado en el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal.
¿Quién puede hacer la modificación título constitutivo propiedad horizontal?
La modificación del Título Constitutivo propiedad horizontal la puede hacer el dueño único antes de la venta. También lo se puede hacer a través de un acuerdo de la junta, por una resolución o laudo judicial.
Cuando las modificaciones se realizan en la junta de propietarios se requiere el acuerdo por unanimidad. Lo cual se debe hacer según lo dispuesto en el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal.
¿Qué es acta de constitución comunidad de propietarios?
Según el artículo 2 de la Ley de Propiedad Horizontal el acta de constitución de comunidad de propietarios es un documento obligatorio. El cual debe redactarse una vez que se hayan alcanzado todos los acuerdos relacionados con la constitución de la Comunidad de Propietarios.
Este documento debe quedar asentado en el Libro de Actas que después debe ser legalizado en el Registro de la Propiedad. En el acta se debe reflejar todo lo relacionado con los cargos, las cuotas mensuales para el mantenimiento del inmueble, el presupuesto y las responsabilidades.
El contenido del acta de constitución de comunidad de propietarios se encuentra establecido en el artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal. Lo principal que se debe incluir es hacer constar que se trata de la junta de constitución de la comunidad.
¿Qué es la constitución comunidad de propietarios obra nueva?
La constitución comunidad de propietarios obra nueva es lo primero que deben hacer los vecinos. Debido a que es necesario para acordar los pagos y servicios necesarios para el mantenimiento y buen funcionamiento del edificio.
Entre todos los miembros de la comunidad deben decidir sobre las áreas compartidas y asumir los gastos que se originen del mantenimiento de las mismas.
