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La comunicación previa de obras es un documento mediante el cual los interesados informan al Ayuntamiento la modificación o el inicio de algunas obras. También informa sobre los hechos y actuaciones urbanísticas que requieren el control municipal, además presentan la documentación correspondiente.
El efecto de esta comunicación es desde el mismo momento de su presentación pero sólo cuando la documentación requerida está completa. Estos efectos son los establecidos en la normativa relacionada con los procedimientos administrativos.
Tabla de contenido
¿Qué es la comunicación previa obras?
La comunicación previa obras es un documento con el cual la persona titular de la actividad informa al Ayuntamiento del inicio de una determinada actividad. Además proporciona la documentación que le exige la ley y que está relacionada con la obra.
La presentación de la comunicación habilita al titular de la obra para llevar a cabo dicha actividad, lo cual estará bajo su responsabilidad. La habilitación para ejercer dicha actividad será desde el mismo momento de la presentación de la comunicación.
Esto de acuerdo con lo establecido en el artículo 69.3 de la Ley 39/2015, con fecha 1 de octubre. Dicha ley corresponde al Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas:
Las declaraciones responsables y las comunicaciones permitirán, el reconocimiento o ejercicio de un derecho o bien el inicio de una actividad, desde el día de su presentación, sin perjuicio de las facultades de comprobación, control e inspección que tengan atribuidas las Administraciones Públicas.
No obstante lo dispuesto en el párrafo anterior, la comunicación podrá presentarse dentro de un plazo posterior al inicio de la actividad cuando la legislación correspondiente lo prevea expresamente.
Artículo 69 de la Ley 39/2015.
Esto no afectará las facultades de control, inspección y comprobación que le corresponden a la Administración municipal.
La comunicación previa obras es un documento necesario para la realización de reformas u obras en solares, edificios residenciales o viviendas. También es necesaria para la implantación de determinadas actividades comerciales.
¿Cuáles obras requieren una comunicación previa?
Las obras que se encuentran sujetas a una comunicación previa son las siguientes:
- Obras en el interior de locales o viviendas donde se modifique la distribución, pero no se afecta la estructura.
- La primera vez que se vaya a ocupar y utilización las construcciones y los edificios.
- La colocación de rejas, barandas metálicas, persianas, puertas y toldos en planta baja de las edificaciones o que sean visibles desde la vía pública. También la colocación de anuncios luminosos, letreros, banderolas y vayas solares.
- La ejecución de trabajos de nivelación en terrenos que no alteren en más de un metro, tampoco tengan ningún efecto para medir la altura reguladora del edificio.
- La instalación de grúas, puentes, andamios y cualquier medio similar que esté relacionado con intervenciones del edificio como es: instalación de bajantes, pintado, fachadas, conductos de ventilación, que no ocupen la vía pública.
- La reparación y pintura de cubiertas, fachadas, claraboyas, la realización de obras en paredes medianeras y la reparación de patios u otras áreas comunes.
- La instalación de aparatos de aire acondicionado y de antenas en las terrazas y cubiertas de edificios que puedan afectar áreas comunes. Cuando se presentan estas situaciones es necesario contar con la autorización de la comunidad de propietarios afectada.
- Ejecución de pozo, cata y sondeo de exploración.
- Las instalaciones de chimeneas, bajantes o elementos similares que requieran pasar por áreas comunes del edificio.
- La construcción de rampas en las áreas internas del edificio.
- Cualquier tipo de obras que por su naturaleza modifiquen la estructura de un local o edificación.
- Las obras que se originen de órdenes de restauración y ejecución de la legalidad urbanísticas similares a las mencionadas anteriormente.
¿Cuándo no se requiere la tramitación de comunicación previa de obra?
Las obras que estén afectadas por las siguientes condiciones serán tramitadas por el régimen de licencia:
- Las obras que realicen en exterior e interiores de los conjuntos y edificios que se encuentran incluidos en el Plan especial de protección del patrimonio artístico (PEPPA).
- Las instalaciones y construcciones que se encuentren fuera de ordenación, de las cuales sólo se puede autorizar pequeñas reparaciones ordinarias. Habida cuenta que son necesarias para la seguridad de las personas, la buena conservación de las instalaciones y construcciones o y la salubridad pública.
- Las obras que alteren elementos estructurales de la edificación, de acuerdo con lo establecido en la Ordenanza Metropolitana de Edificación.
La utilización provisional de fincas afectadas por el planeamiento urbanístico. La licencia establecerá el compromiso de derribo, de cesión y reposición cuando finalice el plazo de autorización en la licencia.
Las obras que afecten el espacio público.
¿Quién puede presentar la comunicación previa obras?
La presentación de la comunicación previa obras la puede hacer la persona titular de la obra o actividad y debe tener la capacidad de obrar. También lo puede hacer quien actué en representación del titular, el cual debe estar debidamente acreditado y si es una persona jurídica lo debe hacer su representante legal.
Cuando es una persona jurídica el representante legal debe presentar todos los documentos que acrediten la representación.
Requisitos exigidos para iniciar el trámite
El solicitante tiene que ser mayor de edad o una persona jurídica.
Contar con la licencia de actividad clasificada en el caso de instalaciones o actividades relacionadas con la misma. Esto de acuerdo con el Anexo II A de la Ley 3/98, con fecha 27 de febrero, que corresponde a la ley General de Protección del Medio Ambiente.
La obra o actividad tiene que estar sujeta a comunicación previa para el inicio de actividad clasificada. Esto de acuerdo con el Anexo II B de la Ley 3/98, con fecha 27 de febrero, que corresponde a la ley General de Protección del Medio Ambiente.
La obra a realizar no puede ser una actividad económica de las que se encuentran en la Ley 12/2012, con fecha 26 de diciembre. Las cuales corresponden a las medidas urgentes para liberalizar el comercio y algunos servicios.
Para estos casos se deberá hacer una Declaración Responsable de acondicionamiento de locales o de inicio de Actividades.
La obra o actividad debe encontrarse dentro de un uso tolerado o permitido según las normas urbanísticas del Plan General.
Cuando las instalaciones se encuentren habilitadas para comenzar la actividad debe presentarse en el Ayuntamiento la comunicación previa. También debe tener según el caso las autorizaciones o licencias sectoriales necesarias.
Para efectuar obras es necesario tener los títulos habilitantes y la constancia de haber presentado la comunicación previa. Estos son la licencia de obras menores, declaración responsable de obras, licencia de obras mayores o licencia de primera utilización, según sea el caso.
¿Cómo presentar la comunicación previa?
Los documentos que se tienen que anexar a la solicitud para iniciar el trámite deben presentarse en soporte electrónico, el cual debe contar con las siguientes características:
- Los planos deben estar en versión PDF y en versión editable e incluir la firma digital.
- Los demás documentos deben presentarse en versión PDF, un archivo para cada documento y deben tener la firma digital.
- La documentación debe presentarse en la oficina correspondiente.
- El comprobante de pago de las tasas correspondientes al trámite, que será de acuerdo con las ordenanzas fiscales vigentes.
Tipos de comunicaciones previas de obras
Entre las actuaciones comunicadas se encuentran las siguientes:
De inicio de actividad
Este tipo de comunicación no es una autorización administrativa para realizar una actividad. Es un medio que se utiliza para que la administración conozca la existencia de dicha actividad y permite el control posterior.
De obras de adecuación para obras comunicadas
Cuando se necesitan obras de adecuación en un local, debe presentarse una comunicación previa de obras. Esta debe estar acompañada por una copia del proyecto de obras y debe indicarse la fecha en que inician las obras.
Esta comunicación debe presentarse con una antelación mínima de 15 días hábiles antes del comienzo de la obra.
De modificación de titularidad de licencias de actividad
La modificación de titularidad de las instalaciones y actividades deben ser notificados al ayuntamiento en un documento impreso normalizado.
De cambios de titularidad de licencias de obra
Los cambios de titularidad correspondientes a licencias de obra vigente tienen que ser comunicados al ayuntamiento: Para ello es necesario indicar la referencia de la licencia que se desea transmitir. Las licencias de obras que tengan declaración expresa de caducidad no se consideran vigentes.
Para obras menores
Este tipo de comunicación no es válida para Edificios Catalogados, las obras menores se caracterizan por su poco valor económico y por el uso de una técnica sencilla. Estas obras consisten en decoraciones, limpieza, reparación o mantenimiento.
De obras mayores
La comunicación para este tipo de obras debe incluir la presentación de un proyecto técnico. El cual tiene que ser redactado por un técnico competente y cumpliendo con lo establecido en el artículo 142.2. de la Ley 2/2016.
Para comenzar una obra nueva autorizada
Esta comunicación debe ser presentada en el registro de la Gerencia Municipal de Urbanismo junto con el proyecto de ejecución. Esto en caso de que no se haya presentado previamente la documentación complementaria.
La comunicación es necesaria para el inicio de las obras de ampliación, reestructuración general o nueva edificación. Las cuales hayan sido autorizadas por medio de la licencia urbanística correspondiente.
De instalación de grúas
Este tipo de comunicación permite la instalación de grúas para la ejecución de obras con licencia o con comunicación previa. Para ello debe presentar el proyecto de ejecución de la obra.
