El precio de un bien inmueble se fija libremente por el propietario, esto lo puede hacer de acuerdo con el principio de autonomía de la voluntad establecido en el ordenamiento jurídico, por esta razón es posible comprar bienes inmuebles por debajo del precio de mercado.

Lo único que debe cumplirse para la compra de bienes inmuebles por debajo del precio de mercado es que los contratos no sean contrarios a la ley, al orden público ni a la moral. La otra forma de compra de los bienes inmueble por debajo del precio es con nuestros sistemas automáticos de pujas en  subasta judiciales de bienes inmuebles.

Cómprar bienes inmuebles por debajo del precio de mercado

Los criterios para establecer el precio de un inmueble son la ubicación, las condiciones y las características físicas que este tenga el mismo. También debe tenerse como referencia el valor catastral, el cual es fijado por los criterios establecidos por el municipio donde este el inmueble.

Los inmuebles tienen varios valores, los cuales son el valor catastral, el precio de compraventa y el valor que tiene en el mercado.

El valor catastral se solicita en la sede catastro, el valor de mercado se obtiene de una tasación.

El valor catastral proporciona la información del valor real que tiene el inmueble.

Y el valor de mercado indica si el precio de compraventa está por debajo de su valor al momento de la compra o si está sobrevalorado.

¿Qué es el valor catastral?

El valor catastral es un valor determinado de forma objetiva por la administración para cada bien inmueble de acuerdo con los datos que se encuentran en el catastro inmobiliario. Este está formado por el valor catastral de las construcciones y el valor catastral del suelo.

La compra de un bien inmueble debe hacerse de acuerdo con el valor catastral, ya que este es el que establece la base impositiva del impuesto. Hacienda, establece la tasa para el cálculo del impuesto por el inmueble de la siguiente manera:

Se solicitan los datos del inmueble que se encuentran en la sede de catastro para realizar el cálculo total que debe pagar de Impuestos sobre Bienes Inmuebles (IBI). Estos datos también se utilizan para el cálculo del Impuesto sobre la Renta de Personas Físicas (IRPF).

El valor catastral es muy importante al momento de comprar un inmueble, porque será el que se utilice para calcular el valor del patrimonio. Este es el utilizado en el Impuesto sobre la Renta de Personas Físicas (IRPF).

¿Cómo se fija el valor catastral?

El valor catastral se fija con la utilización de algunos criterios, como es el valor de la construcción, la ubicación o el valor del suelo entre otros. Para la fijación del valor catastral no se toma en cuenta la oferta y la demanda, por esta razón el valor no es superior al del mercado.

El organismo catastral al momento de valorar un inmueble tiene en cuenta muchos factores. Estos por lo general son los que afecten el valor de la construcción y el valor del suelo.

Los criterios que utiliza la sede catastro al momento de calcular el valor catastral son los siguientes:

  • Ubicación del inmueble.
  • La situación urbanística que tenga el inmueble.
  • La calidad de la construcción, las renovaciones o reformas a las que haya sido sometido el inmueble.
  • Los años de antigüedad de la edificación, además del valor histórico o artístico.
  • El valor catastral también puede variar por cualquier modificación que se haga en los alrededores del inmueble. Esto también haría variar el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI).

¿Cómo se fija el valor del mercado?

El valor del mercado de un inmueble puede fluctuar y depende de varios factores, especialmente de la demanda. Esto significa que mientras haya interesadas en comprar un inmueble el precio para comprarlo subirá y si no hay personas interesadas el inmueble se devalúa.

Cuando los inmuebles tienen un precio muy elevado, no se podrá vender nunca, debido que no le interesan a nadie. La venta de un inmueble se hace cuando el precio que tiene es el adecuado con la situación que existe al momento en el mercado.

La venta de un inmueble de acuerdo con el valor del mercado, requiere de una tasación. Cuando la tasación se realiza se obtiene un valor aproximado del mismo y este será un precio que servirá de referencia.

La mejor forma de vender un inmueble es estableciendo el precio de acuerdo con la tasación, ya que si se fija por encima será complicado conseguir compradores. Debido a que habrá menos persona interesadas, por ello es mejor contar con los servicios de un especialista para fijar el precio.

Consecuencias de comprar bienes inmuebles por debajo del precio del mercado

La compra de bienes inmuebles por debajo del precio del mercado y del valor catastral, puede traer consecuencias fiscales negativas tanto para el comprador como para el propietario.

Las consecuencias se pueden presentar al momento de la liquidación del impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP). Para ello La Agencia Tributaria podría realizar una comprobación de valores a través de los registros oficiales.

La comprobación la realiza con la aplicación de factores correctivos, para los cuales toman en cuenta la fecha en que se realizó la compra del inmueble. Cuando se realiza la comprobación el vendedor y el comprador deberán cumplir con una serie de obligaciones.

La Agencia Tributaria realiza una nueva liquidación de acuerdo con los parámetros de la comprobación de valores realizado y con el valor catastral que se haya determinado. Esto tiene dos opciones para el vendedor y el comprador, que son las siguientes:

  • Aceptar la nueva liquidación y abonar la diferencia, o solicitar la apertura de un expediente de tasación pericial.
  • La primera opción le da al comprador del bien la posibilidad de abonar el impuesto que corresponda de la diferencia resultante entre el valor catastral comprobado y el valor de venta que se haya declarado.
  • El vendedor con la primera opción tiene la posibilidad de declarar el valor obtenido en la comprobación en el impuesto sobre la renta de personas físicas (IRPF) de la plusvalía municipal.
  • La segunda opción le da al vendedor la posibilidad de presentar una defensa con la argumentación de porque se vendió el inmueble a un precio por debajo del valor catastral. La defensa es mejor que la realice en especialista en derecho inmobiliario.

Los abogados especialistas en derecho inmobiliario profesionales capacitados y con los conocimientos para realizar este tipo de defensa. Estos deben presentar la justificación de la venta del inmueble a un valor por debajo al fijado por la Administración.

¿Por qué vender un inmueble por debajo del precio del mercado?

La venta de un inmueble por debajo del precio del mercado o del valor catastral debe tener razones muy importantes. Estas deben ser demostradas y justificadas en Hacienda para evitar complicaciones y problemas mayores.

Entre las razones para realizar la venta de un inmueble por debajo del precio del mercado, se encuentran las siguientes:

  • La devaluación de las viviendas en una zona determinada.
  • Si el peritaje que realiza el banco es mayor al valor del mercado.

Cuando la venta se hace bajo alguna de estas condiciones, existe la posibilidad de que hacienda realice investigaciones. Si esto ocurre es necesario demorarle a Hacienda que todo el procedimiento se ha realizado en cumplimiento con las leyes y normativas.

¿Cómo comprar bienes inmuebles por debajo del precio del mercado?

La otra opción de comprar bienes inmuebles por debajo del precio del mercado, es a través de las subastas. Estos inmuebles por lo general pertenecen a los bancos por haberlos embargados al propietario que no pago un préstamo bancario o la hipoteca.

La subasta es un procedimiento utilizado por los organismos e instituciones financieras para deshacerse de bienes inmuebles. Estos por lo general han sido recuperados debido al incumplimiento del pago por parte de los propietarios de una hipoteca o algún crédito.

Este procedimiento significa una oportunidad para las personas que quieren comprar un inmueble. La razón es que el inmueble es subastado a precios muy bajos si se compara con los establecidos por el mercado.

Los inmuebles que por lo general participan en la subasta su precio están por debajo con los que se ofrecen en el mercado. Estos suelen tener un descuesto aproximado de un 40% de los inmuebles que ofertan las empresas privadas.

Las personas interesadas en el proceso de subasta de un bien inmueble pueden solicitar información en el Portal de Subastas de la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado. Allí encontrará todo lo relacionado con el proceso al igual que del inmueble.

La participación es la subasta de un inmueble solo requiere de contar con la cantidad de dinero para pagar la puja y tener disponible el valor del inmueble en caso de ganar las subasta.

Nuestros abogados especialistas en derecho inmobiliario profesionales capacitados y con los conocimientos para realizar este tipo de defensa. Estos deben presentar la justificación de la venta del inmueble a un valor por debajo al fijado por la Administración.

 

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