Cómo segregar una finca - Todas las claves

¿Cómo segregar una finca?

¿Sabes cuál es la cantidad mínima de metros que se necesita para segregar una finca? Si te encuentras pensando en todo lo necesario para poder llevar a cabo este proceso, no hay razón para preocuparse.

A continuación, te explicamos todo lo que necesitas saber.

¿En qué consiste la segregación de una finca?

Antes de poder conocer cuáles son los requisitos necesarios para proceder con la segregación de una finca, es indispensable comprender a qué se refiere este término. Al segregar una finca se pretende separar un terreno en pequeñas fincas.

 Si bien es cierto que la sola definición puede parecer muy simple, la realidad es que hay que evitar confundir el hecho de segregar una finca con dividirla.

En palabras más simples, la segregación de fincas consiste en separar una fracción de la finca original que crear una finca nueva de menor extensión de terreno y totalmente independiente de la primera.

Dicha acción se encuentra sujeta a una serie de exigencias urbanísticas. Asimismo, el proceso como tal depende de la Ley del suelo que rige en cada Comunidad Autónoma.

Además, guarda relación con el plan urbanístico municipal que se encuentre en vigencia.

La premisa más importante sobre la cual se basa la segregación de fincas es que las dos fincas que resulten de la separación deben cumplir con todas las exigencias mínimas para considerarse como fincas autónomas la una de la otra.  

Esto quiere decir que ambas fincas deben ajustarse a las condiciones urbanísticas actualizadas y ser legales.

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¿Es lo mismo segregar una finca que dividirla?

Como bien mencionamos con anterioridad, la segregación y división de una finca son procesos diferentes que no deben ser confundidos. La segregación de una finca se basa en la separación de una porción del terreno original.

A causa de esto, se constituye un inmueble independiente de la propiedad original.

De este modo, la finca principal permite que surja otra totalmente diferente y nueva, ocasionando la reducción de las dimensiones de la primera.

¿Y la división de fincas? La división de fincas se trata de un proceso parecido, pero no igual. En este tipo de escenarios, el proceso se trata del fraccionamiento de una finca original que permita la constitución de dos o más propiedades nuevas.

Como es evidente, la principal distinción entre segregar una finca y dividirla se basa en el hecho de que, en la segregación sigue existiendo una finca de origen.

En este proceso, solo se disminuye la cantidad de metros que posee, ya que parte del mismo terreno pasó a formar un nuevo inmueble que no existía con antelación.

En contraste con esto, en la división de una finca la original deja de existir. Gracias a ello, se crean dos o más propiedades nuevas de menor dimensión que la anterior.

¿Es más recomendable segregar una finca o dividirla?

Por causas fiscales, se antepone como mejor opción un proceso de segregación en lugar de división. Al llevar a cabo cualquiera de estos dos actos, hay que hacerse responsable del pago por concepto del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Esto se trata del 1% del valor venal que posea la finca en cuestión.

Para el caso de segregación el valor que se debe tener aspectado debe ser el del terreno a segregar. Es importante destacar que este último, debe ser siempre inferior al del inmueble original.

Por su parte, cuando se trata de dividir una finca, se tiene en consideración el coste total de la finca inicial.

En resumen, los gastos que ocasiona la segregación siempre son menores que los que se producen en la división.

Razones para segregar una finca urbana

Las razones que pueden llevar al dueño de una finca a segregar son muchas. En tal sentido, el hecho de que se lleve a cabo o no está sujeto a circunstancias propias de cada propietario.

Por lo general, se realiza con la finalidad de vender una parte de la finca de la cual se es dueño. No obstante, se pueden dar otros escenarios en los cuales también es pertinente segregar una finca urbana.

Uno de los motivos más comunes es cuando varios hermanos heredan la misma finca y deciden repartírsela en porciones iguales.

La segregación también es una posibilidad de interés en los supuestos que se quiera dirigir una de las partes de la finca original a una actividad diferente.

Proceder con las gestiones de solicitud de permisos para la ejecución de una sola actividad de cada terreno es mucho más simple que pedir varias licencias que correspondan a una misma residencia.

En líneas generales, la realidad en cuanto a este tema es muy extensa y los escenarios en los que puede ser idóneo segregar un inmueble son muchos. Depende en primer lugar, de la necesidad del titular y de las condiciones particulares en las que éste se encuentre.

En cualquier caso, lo más aconsejable es acudir a profesionales en el tema para recibir asesoría oportuna al respecto.

Requisitos para segregar una finca urbana

Básicamente, los requisitos esenciales para poder segregar una finca de acuerdo con lo establecido en la norma son:

A. Respeto por el tamaño mínimo:

Según lo fijado en el artículo 24 y los que le siguen de la Ley de Modernización de Explotaciones Agrarias, siempre que se procesa con la segregación de un inmueble, cada una de las secciones obtenidas debe tener una dimensión mayor a la unidad de cultivo.

Es necesario mencionar que esta unidad se encuentra determinada por cada una de las legislaciones autónomas.

B. Inscripción en el Registro de la Propiedad:

Siguiendo la disposición de la Ley Hipotecaria, la segregación de fincas urbanas son acciones que deben ser debidamente inscritas en el Registro de Propiedad.

De hecho, es imposible segregar una finca urbana original que no haya sido inmatriculada en el Registro. Por ello, es necesario proceder primero con el proceso de inscripción y luego segregar el inmueble.

Del mismo modo, posteriormente a la segregación, debe registrarse la nueva propiedad.

Otros aspectos a considerar para la segregación de una finca

Si bien es cierto, que los requisitos anteriores son fundamentales para que sea posible segregar una finca, también existen otros aspectos de gran relevancia que no se pueden pasar por alto.

1. Los accesos

Todas las fincas que se obtengan como resultado de la segregación deben tener acceso directo a la vía pública.

2. Propiedades edificadas

Si antes de segregar una finca urbana ya existe una vivienda construida, es necesario constatar que ésta cumple con la normativa una vez que se lleve a cabo la segregación.

Quizás este punto pueda ser un poco más complejo, incluso complica el proceso. Esto se debe a que, en algunos casos, en el momento de la edificación, no se considera una futura segregación.

3. Infraestructuras

Las fincas que se obtienen del proceso de segregación deben tener estructuras propias del suelo urbano. Por ejemplo, estas pueden ser el suministro de luz, agua o gas.

¿Cómo se realiza el proceso de segregación de una finca?

Ahora que ya tenemos claro de qué se trata el proceso de segregación de fincas y los requisitos necesarios, es importante saber cuáles son los pasos a seguir.

Para segregar una finca hay que presentar la documentación necesaria para recibir la Licencia municipal que autorice la segregación. Todos los documentos relacionados con la propiedad deben realizarse de la mano de un topógrafo profesional.

Tener un proyecto de segregación de la propiedad urbana también es necesario. Este tipo de documento consiste en un oficio técnico que realiza un arquitecto. En este escrito, el profesional confirma que la nueva finca cumple la normativa.

En resumen, los pasos básicos para proceder con la segregación de una finca son tres:

  • Obtener la Licencia para segregar la finca. Este documento se puede obtener en el ayuntamiento municipal correspondiente.
  • Elaborar la Escritura de segregación. El documento debe ser redactado por el notario.
  • Proceder con la inscripción en el Registro.

¿Qué sucede si la propiedad tiene varios dueños?

En este tipo de casos, es indispensable que todos los propietarios muestren su aprobación. Una vez que se haya producido el acuerdo en todas las partes, es posible seguir adelante con la segregación.

¿Cuánto cuesta segregar una finca?

Los gastos relacionados con la segregación de fincas pueden variar en función de la comunidad autónoma en la cual se ubique la propiedad o el tipo de licencia que se necesite.

Sin embargo, teniendo en cuenta los gastos de contratación de arquitectos, topógrafos, notarios, además de las tasas municipales y el registro, el valor de la gestión podría oscilar entre los 1.000 a 2.000 euros aproximadamente.

¿Qué ocurre si la finca tiene cargas?

Si la finca a la cual se pretende segregar tiene cargas asociadas, como una hipoteca, por ejemplo; la finca que resulte de la segregación asumirá también la carga de la propiedad original.

Segregación de la fracción menor a la unidad mínima de cultivo

De acuerdo con la legislación es posible encontrar hasta cuatros casos excepcionales relacionados con el respeto de la dimensión mínima de las fincas resultantes.

Estos casos atípicos son:

  • Cuando la finca a segregar se pretenda añadir a una finca colindante de forma inmediata.
  • Cuando la finca segregada se vaya a destinar a la construcción de alguna infraestructura permanente en el mismo año.
  • Si la segregación es la consecuencia del derecho de retracto o acceso a la propiedad.
  • En el caso en que la segregación ocurra debido a una expropiación forzosa.
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