Cesión de remate - ¿Quieres comprar la deuda a un banco?

Cesión de remate: ¿Cómo hacerla?

La cesión de remate es un contrato a través del cual una institución financiera, que se adjudica un inmueble en una ejecución hipotecaria, lo cede a un tercero. Es como si la institución financiera vendiese el inmueble antes de ponerlo a su nombre.

Esta es una opción que tienen las instituciones bancarias y fondos de inversión cuando se adjudica un inmueble en una subasta sin postores. También es una buena opción para las agencias inmobiliarias o inversores patrimonialistas que quieran adquirir inmuebles con buenos descuentos.

¿Qué es la cesión de remate?

Cuando un inmueble tiene deudas las cuales no están siendo pagadas, los juzgados tratan de venderlo por medio de una subasta judicial. Esto tiene como objetivo generar dinero con la venta del inmueble para pagar otras deudas.

Con esto se beneficia el propietario del inmueble, el propietario de la deuda recupera una parte de su capital y no hay consecuencias por los impagos. Por lo general estos inmuebles se venden a muy buenos precios, pero algunas veces no encuentran compradores.

Para estos casos la subasta es declarada sin postores y hay que recurrir a otros procesos para la venta. Entre estos se encuentra la cesión de remate, que no es más que un inmueble que no se ha podido vender en una subasta judicial y se está vendiendo a un precio aún más bajo.

La institución bancaria que pasa a ser el cedente a través de la cesión de remate acuerda con un tercero, que será el cesionario, la adquisición judicial del inmueble. Esto lo hace antes de que la sentencia sea firme, esto significa que:

El banco acreedor como cedente, transmite su derecho, es decir cede el remate a un tercero. El cesionario o adquirente del inmueble es quien hace efectivo el coste de la adjudicación. Con este proceso cuando el cedente abona el importe de la adjudicación el banco satisface la deuda que reclamó en la ejecución.

¿Dónde se regula la cesión de remate?

Este procedimiento se encuentra regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), artículo 647.3. Sólo se podrá realizar cuando se cumplan estrictamente los requisitos establecidos en las normas reguladoras de las subastas judiciales.

Entre estos requisitos se encuentra que el acreedor o la institución financiera resulte adjudicatario del inmueble. Bien sea por ser el mejor postor o por qué no existan postores en la subasta del bien.

Lo otro que se establece es que el precio de la cesión del remate lo acuerdan las partes en base a las normas del libre mercado. El precio podría ser menor o mayor que el fijado en la adjudicación.

Procedimiento para la cesión de remate

La cesión de remate, es un contrato donde el banco en su condición de adjudicatario de una finca a través de un procedimiento de ejecución hipotecaria. Antes de que la adjudicación sea firme, pacta con un tercero que sea él quien se quede con el inmueble.

De este modo la institución bancaria no adquiere el inmueble, sino que la adjudicación es realizada a favor del cesionario del remate. Éste será quien pague la adjudicación y de este modo el banco se cobrará su deuda.

Este procedimiento no es más que la venta del inmueble por la entidad bancaria antes de ponerla a su nombre. La institución bancaria es el único que puede ser el adjudicatario del inmueble y el cedente del remate. El cesionario podrá ser cualquier interesado que pueda pagar el precio de la adjudicación para adquirir el inmueble.

Para que la cesión del remate se realice la entidad bancaria tiene que solicitar la adjudicación del inmueble. Lo cual debe hacer indicando que solicita la cesión del remate, la formalización se hace a través de comparecencia ante el Letrado de la Administración de Justicia.

A la comparecencia debe asistir la institución financiera adjudicataria y el cesionario que debe aceptar la cesión del remate. La aceptación debe efectuarse antes o de forma simultánea a la consignación o pago del importe de la adjudicación.

¿Cuál es el plazo para realizar la cesión de remate?

El plazo para la realización de la cesión de remate no está fijado por la ley y lo determina el Letrado de la Administración de Justicia. Por lo general el proceso se lleva a cabo en los plazos establecidos en el artículo 670 de la Ley de Enjuiciamiento Civil que corresponde al pago del precio de remate.

Pero los plazos también pueden ser los dispuestos para la solicitud de la adjudicación por falta de posturas. El cual se encuentra establecido en el artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

¿Cuál es el plazo para el pago de la cesión de remate?

El plazo para el pago de la adjudicación a través de la cesión del remate, no se encuentra establecido en la Ley de Enjuiciamiento Civil. Pero será determinado por el Letrado de la Administración de Justicia.

El pago debe ser acreditado a través de documentos en la comparecencia ante el Juzgado. En caso de que el cesionario no contará con la cantidad suficiente para realizar el pago de la cesión, se puede constituir una hipoteca sobre el inmueble objeto de ejecución.

Para estos casos el Letrado de la Administración de Justicia despachará el testimonio del decreto donde se aprobó el remate. En el cual se hace constar el objetivo de su expedición.

Cuando se realiza una solicitud de constitución de hipoteca se suspende el plazo para pagar el precio del remate.  El plazo se restablece nuevamente cuando sea entregado el testimonio al solicitante.

Al ser abonado el coste de la adjudicación y efectuada la cesión, el cesionario será el propietario del inmueble.

¿Cuál es el precio de la cesión de remate?

En la cesión de remate concurren diferentes precios, ellos son:

  • El precio de adjudicación que es la cantidad por la cual el acreedor ejecutante adquiere el inmueble a falta de licitadores
  • El precio del remate está representado por el valor de la mejor postura cuando a la subasta judicial asisten postores
  • El precio de la cesión de remate es la cantidad que recibe el cedente de parte del cesionario por la transmisión del inmueble que ha sido adjudicada o rematada.
  • El precio de la cesión del remate como en cualquier otro negocio lo acuerdan las partes según las normas del libre mercado. Este podría ser menor o mayor que el precio de adjudicación.

Pero la práctica judicial en algunas ciudades del territorio español exige que la cesión del remate, debe de realizarse por la cantidad despachada en la ejecución.

Pero es posible negociar con la institución financiera para que el importe de la cesión sea menor o mayor que el valor de adjudicación. Lo cual se puede hacer porque hay un interés del cesionario por adquirir el inmueble o porque la entidad bancaria considere que es muy difícil obtener en el mercado el valor por lo que se tiene que adjudicar el inmueble.

Cuando se presentan estas circunstancias debe constar en un documento público o privado.

¿Paga impuestos la cesión de remate?

En la cesión de remate existen dos transmisiones, pero solo se paga impuesto por la adquisición el adjudicatario final del inmueble. La cesión del remate está sujeta y no exenta del IVA según la Resolución DGT V 0582-17 de 8 de marzo de 2017.

El sujeto pasivo será el acreedor ejecutante o el cedente y la base imponible será el valor total del precio que el acreedor hipotecario obtenga del cesionario. Debido a la transmisión del derecho, es decir, la base imponible para el IVA por la cesión del remate será el precio acordado por el remate según el artículo 671 LEC.

El cesionario deberá pagar en caso el IVA por ser una operación sujeta y no exenta, el impuesto de transmisiones patrimoniales. El cual corresponde al 10% del valor de adjudicación, además debe pagar lo correspondiente a la inscripción en el Registro de la Propiedad.

Ventajas que tiene la cesión de remate

Las ventajas que tiene la cesión de remate son varias, debido a que el comprador puede adquirir un crédito después de la subasta. Lo que evita el tiempo, el coste y riesgo que llevan los procedimientos como la cesión del crédito por el banco o la venta de un inmueble.

En la cesión del remate el comprador el comprador lo único que debe hacer es negociar o esperar la posesión del bien. Lo siguiente es inscribir en el Registro de la Propiedad el inmueble a su nombre.

El precio de la cesión del remate lo acuerdan las partes libremente, el cual puede ser menor o mayor que el precio de adjudicación.

Este proceso fiscalmente también tiene ventajas porque al tratarse de dos transmisiones que son cuando el banco por medio de la subasta adquiere el bien. La otra es cuando el cesionario adquiere el inmueble por medio del banco. Pero sólo paga impuestos el adjudicatario final, que es el impuesto de Transmisiones Patrimoniales y el IVA.

Por estas ventajas es que se trata de un procedimiento muy atractivo para agencias inmobiliarias, promotores o inversores patrimoniales que quieran adquirir inmuebles. Para después obtener mayores ganancias.

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