Cargas preferentes en una subasta - El IBI y la Comunidad de propietarios

Las cargas preferentes en una subasta judicial

Las cargas preferentes en una subasta judicial son las deudas que tiene el inmueble que debido a su carácter legal persisten después de la subasta. Así hayan sido inscritas después del embargo y en la mayoría de las ocasiones se transmiten al nuevo propietario.

Para conocer cuáles son las cargas preferentes es necesario saber el orden en el que estas cargas se han inscrito en el Registro de la Propiedad. Esta será la forma que determine si persisten o no después de la adjudicación del inmueble.

Tipos de cargas en una subasta

Los tipos de cargas que existen son tres:

A. Las cargas preferentes

Estas son las cargas que se han inscritos después de que se originó la obligación que dio como resultado el embargo. La naturaleza de estar cargan hacen que permanezcan y son transmitidas al adjudicatario.

Las cargas preferentes más importantes y que deben ser canceladas de inmediato son: los recibos pendientes del Impuesto de Bienes Inmuebles y las deudas con la comunidad de propietarios.

Para conocer estas cargas es necesario hacer una consulta al Ayuntamiento y a la comunidad de propietarios, esto debido a que no aparecen en la nota simple.

B. Las cargas anteriores

Estas cargas son obligaciones que tiene un inmueble y fueron inscritas en el Registro de Propiedad antes de que se originará el embargo del inmueble. Las personas que adquieren un bien que tiene este tipo de cargas, debe asumirlas.

C. Y las cargas posteriores

Las cargas posteriores son las obligaciones que tiene el inmueble pero que fueron inscritas en el Registro de Propiedad, después de la obligación que originó la subasta. Pero este tipo de carga es eliminada de forma automática cuando el inmueble es adjudicado.

¿Cuáles son las cargas preferentes en las subastas judiciales?

Las cargas preferentes en una subasta judicial son las siguientes:

1. El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)

Es la carga preferente en una subasta más importante y son deudas de este impuesto que corresponden al año anterior y al que está en curso. Estas cargas tienen preferencia ante todos los acreedores, debido a su carácter de Derecho Real.

Esto significa que si subastado un inmueble con varios recibos pendientes del Impuesto de Bienes Inmuebles, el ayuntamiento tiene preferencia para cobrar.

El derecho de cobrar los dos recibos pendientes lo tiene antes que la institución financiera que haya ejecutado la hipoteca y antes que cualquier otro acreedor anterior o posterior.

El Ayuntamiento, cuando conoce la existencia de un procedimiento de ejecución de un inmueble debe reclamar el pago de los recibos adeudados. Esto evita que el adjudicatario tenga que realizar el pago correspondiente.

En caso de que esto no ocurra la ley establece que las deudas vencidas y no satisfechas por este tributo en el momento de la ejecución pasan a ser responsabilidad del adjudicatario.

El adjudicatario estará obligado a pagar todas las deudas de IBI que no estén prescritas, las cuales prescriben a los cuatro años, entre ellas todas las de Hacienda.

El cálculo se comienza a contar a partir del día siguiente en el que finalizó el plazo establecido para presentar la autoliquidación del impuesto. Si durante este período el Ayuntamiento no realiza el cobro no podrá exigir el pago

Para evitar estos problemas, lo que se recomienda es solicitar al Ayuntamiento un certificado de estar al día con el pago de cualquier tributo municipal. Los cuales pueden afectar al inmueble entre los que se encuentra el Impuestos de Bienes Inmuebles.

2. Las deudas con la comunidad de propietarios

Otra de las cargas preferentes en una subasta a tener en cuenta y que tendrá que asumir el adjudicatario del inmueble son las deudas del propietario embargado con la comunidad de propietarios. Excepto que sean canceladas antes de que se realice el cambio de propiedad.

Las deudas por cuotas de la comunidad de vecinos que el adjudicatario debe satisfacer si no han sido pagadas antes de la adjudicación del inmueble, son:

  • La anualidad en que se realice la adquisición y las tres cuotas anteriores.
  • Y lo correspondiente a los intereses por mora.

El adjudicatario será responsable de estas deudas así no aparezca una anotación preventiva de embargo en el Registro de Propiedad donde se mencionen. El nuevo propietario también será responsable de las deudas acumuladas por otro propietario que no sea el propietario que generó la subasta, sólo cuando no superan los cuatro años establecidos.

La forma de evitar estos problemas es solicitando un Certificado de deuda cero a la comunidad de propietarios. Para ello se debe contactar al presidente o administrador de la comunidad de propietarios.

Estos dos tipos de cargas son las únicas que afectan a los participantes de una subasta pública.

Otros tipos de cargas preferentes que no afectan a los adjudicatarios

Existen otro tipo de cargas preferentes en una subasta las que no afectan a los participantes en las subastas judiciales sino a los acreedores, son las siguientes:

1. Deudas por salarios

Estas son deudas originadas por los salarios de los trabajadores por cuenta ajena que corresponden al último año. Las cuales tienen preferencia sobre cualquier otra deuda menos con las deudas pertenecientes a los derechos reales.

2. Deudas originadas por los Derechos de Explotación del autor

Este tipo de deudas tienen el mismo tratamiento que las deudas salariales de los trabajadores por cuenta ajena.

3. Cargas preferentes subasta Seguridad Social

Estas son deudas que se tienen con la Seguridad Social que no afecta al adjudicatario y que pueden reclamarse mediante una tercería de mejor derecho. Estas deudas solamente tienen una preferencia para el cobro, una precedencia de pago antes que el crédito ejecutado por el acreedor que instó la subasta.

Esto significa que la Seguridad Social puede presentarse en el juzgado encargado de la subasta para exigir el pago de la deuda. Lo cual puede hacer antes que el propio ejecutante debido a que es considerada como una deuda preferente.

Otras cargas de un bien subastado

Las cargas son los pagos o deudas pendientes que tiene un inmueble, que en algunas ocasiones deben ser asumidas por la persona que adquiere el bien.

Las cargas representan un derecho que un tercero tiene sobre el inmueble, las cuales pueden ser un embargo, hipoteca o arrendamiento.

El uso de un inmueble cuando tiene una carga está limitado al igual que la propiedad y si es vendido el comprador debe asumir las cargas. Existen diferentes cargas las más frecuentes son:

1. Embargo judicial

El inmueble tiene este tipo de carga cuando los bienes del propietario están embargados y su objetivo es garantizar el pago de la deuda. En estos casos el deudor debe cancelar el embargo judicial para que un futuro comprador no se vea afectado.

El comprador del inmueble en algunos casos asume la deuda para que la cantidad sea descontada del precio de venta del inmueble.

2. Hipoteca

La mayoría de los inmuebles son adquiridos a través de una escritura de préstamo hipotecario. Por ello es muy frecuente que ante el impago el banco inice un procedimiento de ejecución hipotecaria.

En estos casos que se vende un inmueble que tiene una hipoteca se tienen la opción de que el propietario cancele la hipoteca para que no sea una carga para el comprador o hacer una subrogación de una nueva hipoteca.

3. Servidumbre y usufructo

Las cargas de este tipo afectan el uso del inmueble, esto significa que cuando existe una de estas cargas, el uso está limitado hasta que la carga sea eliminada.

4. Cargas vecinales

Este tipo de cargas son los pagos que corresponden a la comunidad de vecinos que el propietario haya dejado de pagar. Para comprobar la existencia de este tipo de cargas se puede solicitar el certificado de cargas vecinales. Este certificado demuestra si las cuotas correspondientes han sido canceladas y se solicita al presidente de la comunidad.

5. Arrendamiento

Cuando existe este tipo de carga en un inmueble el nuevo titular debe mantener al arrendatario hasta que termine el contrato de arrendamiento.

6. Cargas tributarias

Las cargas tributarias son impuestos que gravan directamente a la vivienda, entre ellos se encuentran: la plusvalía municipal, el impuesto sobre bienes inmuebles (IBI) y el impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP).

La forma de comprobar la existencia de este tipo de cargas es solicitando al Ayuntamiento del municipio donde se encuentre ubicada la vivienda los recibos de pago.

¿Cuáles son los impuestos a pagar después de una subasta?

Los dos impuestos que se suelen pagar después de una subasta son:

A. Impuesto de Transmisión Patrimonial

Entre los impuestos que hay que pagar en las subastas está el de transmisión patrimonial. Este es un impuesto indirecto que se aplica a los actos jurídicos, a las operaciones de sociedades y a las transmisiones patrimoniales.

La aplicación de este tributo es estatal, pero su gestión es competencia de las diferentes Comunidades Autónomas. El pago se debe realizar en las Delegaciones de Hacienda, cuando se trata de subastas, el plazo para el pago es de 30 días contados a partir de la adjudicación del bien.

B. IVA

Es otro de los impuestos que debe pagarse cuando se participa en una subasta y se adquiere un bien, para su pago hay que tener en cuenta a quien debía el dinero. Para su cálculo se debe saber si era una persona natural o una persona jurídica, porque las cantidades correspondientes al pago varían.

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