Cargas anteriores y posteriores - Las analizamos

Las interpretación de las cargas anteriores y posteriores en las subastas son de vital importancia.

Las cargas anteriores subasta son obligaciones que tiene un bien inmueble y que fueron inscritas antes de la carga que origina la subasta. Estas cargas se mantienen después de la subasta y se transmiten al nuevo propietario.

En cambio, las cargas posteriores son obligaciones que tiene un inmueble y que fueron inscritas después de la obligación que ha originado la subasta.

Este tipo de cargas se eliminan de forma automática cuando el inmueble con el correspondiente mandamiento de cancelación de cargas.

¿Qué son las cargas anteriores y posteriores de las subastas?

Las cargas de un inmueble son los derechos que tiene un tercero sobre el mismo que puede ser una anotación preventiva de embargo, una ejecución hipotecaria o un arrendamiento. Estas cargas significan una limitación de propiedad y de uso, están relacionadas con el inmueble y son transmitidas al nuevo comprador.

Las cargas de un bien inmueble son deudas que existen sobre el bien inmueble. Estas cargas son de diferentes tipos, como los pagos de impuestos, las cuotas de la comunidad entre otros.

Por esta razón es importante comprobar en Nota simple del inmueble las cargas anteriores y posteriores en las subastas, para ver si tiene tiene cargas o deudas y si es convenientes o no aceptarlas.

¿Qué son las cargas anteriores subasta?

Las cargas anteriores en una subasta judicial son las obligaciones que recaen sobre piso, y que se inscribieron antes de la carga que ocasiona la subasta.

Estas cargas son obligaciones que han sido inscritas en el Registro de la Propiedad antes del embargo del bien.

Las cargas de este tipo continúan después de la subasta y el nuevo propietario se subrroga en ellas. La normativa establece que el comprador de un bien en subasta se debe hacer cargo de las cargas anteriores. Debe asumir también las cargas que ocasiona la subasta y las cargas posteriores serán canceladas.

Esto significa que la persona que resulte adjudicataria del bien inmueble a través de una subasta pública debe aceptar la existencia de gravámenes y cargas anteriores. La subrogación es con respecto a la carga, pero no con la deuda. Lo que significa que el adjudicatario no se convierte en deudor de las cargas anteriores.

Pero en estos casos debe soportar la venta o realización forzosa del bien con lo que se satisface el crédito asegurado que servía como garantía. Para conocer las cargas anteriores se puede solicitar una nota simple en el Registro de la Propiedad.

¿Qué son las cargas posteriores?

Las cargas posteriores son las obligaciones que recaen sobre el bien que fueron inscritas después de la carga que ocasiona la subasta. Según lo que establece el artículo 674.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil todas las deudas posteriores quedan canceladas después de una adjudicación a través de una subasta judicial, venta o convenio de realización.

Los bienes adquiridos a través de subasta pública pasan a los adjudicatarios libre de cargas posteriores.

Pero el 672 LEC reconoce el derecho a cobrar de los acreedores, conforme a un orden o tracto sucesivo. El pago de las cargas posteriores se hará con lo que sobre después de pagar la deuda del ejecutante.

La ley establece el orden para cancelar las cargas inscritas o anotadas posteriores al derecho del ejecutante en virtud del criterio de preferencia registral. Es decir, que irán siendo canceladas de acuerdo a la fecha de anotadas o inscritas.

La cancelación de las cargas posteriores se origina por lo establecido a la LEC para proteger los intereses del adjudicatario. El principal objetivo de la cancelación de las cargas posteriores de los bienes adquiridos es que el nuevo propietario esté exento de todas las cargas posteriores a la fecha cuando se constituyó la hipoteca que se ejecuta.

¿Qué tipos de cargas puede tener un inmueble?

Las cargas de un inmueble están representadas por las deudas o pagos pendientes que debe asumir el propietario o quien adquiera el bien. Las cargas son un derecho que tiene un tercero sobre el inmueble, que por lo general son un embargo, una hipoteca o un arrendamiento.

Las cargas anteriores y posteriores en las subastas pueden ser las siguientes:

1. Embargo judicial

Este tipo de carga la tiene un inmueble cuando se embargan los bienes de su propietario para garantizar el pago de una deuda. En estos casos el propietario del inmueble debe cancelar el embargo con la finalidad de que un futuro comprador no se vea afectado.

Existe la posibilidad de que el comprador asuma la deuda para que la cantidad sea descontada del precio de venta del inmueble.

2. Una carga hipotecaria

La mayoría de las personas compran un piso inmuebles a través de un préstamo hipotecario, por ello la hipoteca es una carga muy frecuente.

Cuando un inmueble tiene una carga hipotecaria y se quiere vender existen varias alternativas, una de ellas es: que el propietario cancele la hipoteca con la finalidad de que el comprador no tenga carga o hace una subrogación de una nueva hipoteca.

3. Cargas tributarias

Las cargas tributarias están representadas por impuestos que gravan directamente al inmueble, entre ellos están: la plusvalía municipal, el impuesto sobre bienes inmuebles (IBI) y el impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP).

Para comprobar si el inmueble tiene este tipo de cargas se debe solicitar en el Ayuntamiento correspondiente los recibos de pago al Ayuntamiento.

4. Servidumbre y usufructo

Las cargas de este tipo de cargas afectan el uso del inmueble no al inmueble mismo. Lo que significa que, si un inmueble tiene una de servidumbre, su uso está limitado hasta que la carga sea eliminada.

Cargas vecinales

Estas cargas son los pagos correspondientes a la comunidad de vecinos y que por lo general se deben hacer mensualmente. Para comprobar que un inmueble no tiene este tipo de cargas hay que solicitar el certificado de cargas vecinales.

Este documento demuestra que han sido canceladas todas las cuotas correspondientes y se le debe pedir al presidente de la comunidad.

Arrendamiento

Cuando un inmueble se encuentra arrendado y es vendido, quien lo adquiere tiene que mantener al arrendatario hasta que el contrato de arrendamiento finalice.

Cancelación de cargas anteriores en bienes subastados

La adquisición en subasta con cargas anteriores no afecta al adjudicatario, porque estas cargas se cancelan con el dinero obtenido en la subasta. Lo que significa que el ejecutante cobrará después que los acreedores anteriores a él cobren las cantidades adeudas.

Para la cancelación de las cargas es necesario valorar el bien embargado sea mueble o inmueble y que se pueda registrar. Es necesario revisar las anotaciones que aparecen en la certificación registral que están relacionadas con créditos. Esto permite determinar la cantidad total adeudada.

Con esto las personas interesadas en adquirir el bien pueden hacer sus posturas adaptadas al importe real. Esto significa que el valor real del bien es el precio establecido para la subasta más la cantidad correspondiente a las cargas anteriores en subasta a las que el nuevo propietario debe subrogarse, según lo dispuesto en la ley.

Por lo tanto, el precio final de bien subastado estará conformado por la cantidad ofrecida en la subasta más la cantidad para la cancelación de las cargas anteriores bien subastado.

Caducidad anotación embargo administrativo carga anterior a subasta

Las anotaciones preventivas sin importar su origen caducan a los cuatro años contando a partir de la fecha que se hizo la anotación. Esto no es aplicado a aquéllas que la Ley le establece un plazo más breve.

Pero este plazo se puede alargar a solicitud de los interesados o por decisión del Letrado de la Administración de Justicia. La prórroga puede ser por cuatro años más solo que sea ordenada antes de que el asiento caduque.

La anotación prorrogada caduca a los cuatro años contados a partir de la fecha de la anotación de la prórroga. Podrán realizarse prórrogas consecutivas a las cuales se les apliquen los mismos términos.

La caducidad anotación embargo administrativo carga anterior a subasta se hace constar en el Registro a solicitud del propietario del bien afectado.

Cancelación de cargas posteriores en bienes subastados

Cuando el bien mueble o inmueble que pueda ser inscrito en el registro es adjudicado en subasta judicial. Se origina el proceso de la cancelación de las cargas que fueron inscritas después de la deuda que ocasionó la subasta y la correspondiente adjudicación.

El artículo 674.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece que las cargas posteriores quedan todas canceladas debido a la adjudicación. En este caso se aplica el principio de créditos preferentes el cual permite que el acreedor ejecutante cobre completamente su crédito antes que los que inscribieron su derecho con posterioridad.

Cuando la deuda del ejecutante se satisface y aún queda dinero del obtenido a través de la subasta se cancelan todas las cargas posteriores. Lo cual se hace siguiendo el orden cronológico en que fueron inscritas.

La cancelación de las cargas posteriores de un bien subastado tiene como objetivo que sea traspasado al adjudicatario libre de cargas. Según lo dispuesto en la ley la cancelación de las cargas subasta hipoteca busca proteger el derecho del adquirente.

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