Cantidad estipulada en un contrato de arras

Desconocer cuánto dinero suele darse en un contrato de arras es una de las dudas más recurrentes al formalizar la compraventa de un bien inmueble.

Formalizar el contrato de arras es uno de los trámites más importantes al adquirir una propiedad.

A pesar de la importancia de este documento muchas personas no tienen claro quién paga las arras y otros aspectos relevantes.

La firma del contrato de arras implica una responsabilidad del vendedor de reservar la propiedad y entregarla al comprador según las condiciones acordadas.

Ahora bien, son muy habituales las dudas en el momento de vender o comprar una propiedad:

¿El contrato de arras se paga en efectivo?

¿Cómo se pagan las arras?

¿Quién tiene que abonarlas?

En el siguiente artículo resolvemos estas dudas y te explicamos el paso a paso de este trámite tan importante en la compraventa de un inmueble.

Es importante que antes de adquirir una propiedad busques un asesoramiento personalizado de nuestros abogados inmobiliarios para ayudarte en todo el proceso de compraventa.

¿En qué consiste el contrato de arras?

Lo primero que debes tener claro es en qué consiste un contrato de arras.

De forma sencilla el contrato de arras es un documento privado firmado por el vendedor y el comprador de un bien inmueble previamente a formalizar el contrato de compraventa.

Las arras suponen una garantía de que el proceso de compraventa se lleve a cabo y se formaliza entre las partes antes de adquirir el bien en cuestión.

En este documento se establece el acuerdo entre las partes sobre la venta próxima de un bien inmueble bajo unas condiciones puntuales.

Con la firma del contrato de arras se determinan dos puntos fundamentales:

➯El comprador entrega una cantidad de dinero específica reservándose el derecho de adquirir el bien inmueble.

➯El vendedor adquiere el compromiso de vender la vivienda al comprador en base a lo convenido entre ambos.

Una vez firmado el contrato de arras, las partes asumen un compromiso en relación con la compraventa del bien inmueble.

El comprador tendrá que pagar el importe de la propiedad que se haya acordado y el vendedor estará obligado a vender la casa a éste.

La información que no puede faltar en un contrato de arras

Si bien es cierto que el contrato de arras no es el contrato de compraventa, es de vital importancia porque en él se definen las condiciones en que se desarrollará la venta del inmueble.

Estos son los datos básicos que debe incluir el contrato de arras:

➡️ Información personal de las partes (vendedor y comprador).

➡️ Descripción de la propiedad objeto del acuerdo.

➡️ Precio final de la propiedad y la forma de pago del inmueble.

➡️ Cuantía correspondiente al adelanto que debe descontarse del importe final.

➡️ Período de tiempo máximo para proceder a la firma del contrato de compraventa.

➡️Si corresponde, compromiso de firmar conjuntamente por medio de escritura pública.

➡️Distribución de los gastos derivados del proceso de compraventa.

➡️Firma de las partes.

Si alguna de las partes tiene una relación matrimonial en régimen de gananciales no es indispensable la firma de ambos cónyuges en el contrato de arras.

Pero si se trata de un matrimonio casado en régimen de separación de bienes es obligatoria la firma de ambos salvo que el negocio de compraventa sea exclusivo de uno de ellos.

Cuánto dinero se suele dar en el contrato de arras y cómo se pagan

El precio acordado en el contrato de arras se paga en el momento de la firma de dicho documento.

El comprador paga al vendedor la cuantía acordada, reflejándose en el contrato, lo que se conoce como arras confirmatorias.

Otro de los tipos de contrato de arras son las denominadas “arras penales” que vienen a equipararse a las obligaciones que incluyen una cláusula penal, y se recogen en el artículo 1152 del Código Civil.

Se establecen para sancionar las consecuencias de no cumplir el contrato de compraventa y su cuantía se acuerda por las partes, siendo habitual acordar que:

✅El comprador perdería la señal en caso de incumplimiento.

✅El vendedor tendría que pagar el doble de la cantidad acordada como arras o bien una cantidad previamente pactada.

Por último, pueden establecerse las llamadas “arras penitenciales”, que permiten a las partes desistir del contrato de compraventa de forma lícita a cambio de pagar una cantidad estipulada.

Se diferencian de las arras penales en que su razón de ser no es que una de las partes incumpla el contrato de compraventa, sino que cualquiera de ellas pueda desistir del mismo.

Las arras penitenciales se recogen en el artículo 1454 del Código Civil, que establece:

➡️Si desiste la parte compradora pierde las cantidades entregadas como arras penitenciales.

➡️Si es el vendedor quien decide desistir tiene que devolver el doble de la cuantía acordada por las partes como arras penitenciales.

¿Se acostumbra pagar el contrato de arras en efectivo?

Una duda muy habitual cuando se va a adquirir una propiedad es cómo se paga el contrato de arras, y si puede hacerse si en efectivo.

Tratándose de un acuerdo entre las partes puedes optar por varias formas de realizar el pago.

Lo más recomendable es realizar el pago mediante un cheque bancario nominativo para justificar la entrega de la cantidad pactada en el contrato de arras.

La transferencia bancaria también es una buena opción puesto que deja constancia de que el pago se ha llevado a cabo.

Pese a lo anterior el pago de arras en efectivo entre particulares suele ser bastante común.

Es posible hacer el pago de esta forma, pero teniendo en cuenta los límites para la cuantía:

  • Entre particulares solo es posible hacer pagos de importes máximos de 2.500 €.
  • La cuantía máxima es de 1.000 € cuando el acuerdo es entre una empresa/profesional y un particular.

Nuestro consejo, no obstante, es hacer el pago mejor por cheque o transferencia antes de hacerlo en efectivo.

¿A quién corresponde pagar el contrato de arras?

A menos que se establezca algo diferente entre las partes, el vendedor debe correr con los gastos relacionados con el contrato de arras.

Por su parte, el comprador suele asumir los gastos asociados con la primera copia del documento y demás acuerdos posteriores a la compraventa de la propiedad.

Dentro de estos gastos se contempla la escritura matriz o escritura de compra venta.

En cuanto a las cargas, gravámenes e hipotecas su pago se pueden consensuar, pero suelen ser por cuenta del vendedor.

Si bien la Ley establece qué gastos deben asumir el comprador y el vendedor, es válido establecer acuerdos sobre esto.

Sin embargo, de ser así, lo más recomendable es registrar por escrito cualquier modificación mediante el contrato de arras a fin de evitar futuros problemas.

Diferencias entre paga y señal entre particulares y el contrato de arras

Una de las dudas más habituales es confundir la paga y señal entre particulares con el contrato de arras:

➯La señal es el dinero que el vendedor entrega al comprador con el fin de reservar la adquisición del bien inmueble.

➯El contrato de arras, sin embargo, es el mero acuerdo entre las partes que se oficializa cuando el comprador realiza la señal.

En cualquier caso, antes de comprar una propiedad y firmar un contrato de arras es muy importante tener claro de qué se trata la señal y cuándo corresponde pagar dicho importe.

Cuánto se suele dar en un contrato de arras: ¿hay una cantidad fija a pagar?

Es posible que te estés preguntado a cuánto dinero asciende el contrato de arras.

La cuantía correspondiente se acuerda entre las partes y corre por cuenta del comprador.

En la mayoría de casos la señal abonada responde al interés que tiene el comprador por adquirir la vivienda.

En cuanto al importe del contrato de arras suele estipularse entre el 5% y 15% del coste total del inmueble.

Suele ser habitual que las partes opten por establecer una cuantía equivalente al 10% del precio de la propiedad.

Cuando el comprador adquiere la vivienda o local el pago anticipado como señal se descuenta del importe total de la propiedad.

Por qué es importante el importe en un contrato de arras

Establecer el importe contrato de arras no debe tomarse a la ligera.

El dinero que se entrega en concepto de señal tiene gran relevancia para ambas partes:

➡️Como comprador te permite asegurar el precio de compra de la propiedad.

➡️Como vendedor aseguras que la otra parte cumplirá con la adquisición del inmueble.

La importancia de acordar un importe adecuado permite al comprador tener la confianza suficiente para seguir avanzado en el proceso de compraventa.

Una recomendación clave es no acordar cuantías de arras elevadas, pues implica un riesgo también para el comprador si tiene que devolver el dinero en un momento dado.

Cronología de un acuerdo: tiempo entre la reserva y la formalización del contrato de arras

El tiempo entre la reserva y el contrato de arras es un aspecto muy importante que debes tener en consideración.

Recuerda que este acuerdo tiene un período máximo de vigencia de 6 meses desde su firma.

Sin embargo, en caso de exceder este tiempo y, siempre que ambas partes lo acuerden, es posible establecer un aplazamiento.

En cualquier caso, el contrato de arras debe establecer una fecha tope para escriturar, que no suele superar los 90 días desde la firma del contrato.

No obstante, si llega la fecha establecida y las partes desean pactar una prórroga es posible establecerla.

Esto puede ocurrir en casos excepcionales donde por alguna razón de peso no se cumple el plazo de las arras, pudiendo las partes acordar la prórroga del mismo.

Nuestra recomendación como abogados inmobiliarios es anexar en el contrato la ampliación, que si bien no es obligatorio supone una garantía escrita de lo acordado por las partes.

Si vas a adquirir una propiedad y quieres asegurarte de que el proceso de la compraventa se realiza con garantías en Rodenas Abogados podemos ayudarte.

Te animamos a aclarar todas tus dudas sobre la firma del contrato de arras o cualquier otra cuestión relacionada en una consulta sin compromiso.

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