El Decreto de aprobación del remate: los primeros pasos en una subasta

El decreto de aprobación del remate es la aceptación de la mejor postura presentada en un proceso de subasta. Lo cual hace el Letrado de la Administración de Justicia una vez que se cierra la recepción de ofertas y conoce cuál es la mejor postura recibida.

Sin embargo, el ejecutado podrá liberar el bien de la subasta del BOE pagando su deuda en cualquier momento anterior a la aprobación del remate o de la adjudicación al ejecutante.

¿Qué es el remate?

En los procedimientos de subastas judiciales de bienes muebles e inmuebles cuando finaliza la etapa de presentación de ofertas, se debe hacer la adjudicación.

Esto se hará a la mejor oferta recibida y en ese momento se le solicita al mejor postor a que realice el pago del remate.

Este pago está formado por la diferencia entre el valor del bien subastado y el depósito efectuado para participar en la subasta.

El pujante tendrá un plazo de 40 días hábiles para realizar el pago del remate, este plazo se computará desde que se realiza la notificación del acta de adjudicación de la subasta conforme establece el artículo 670.1 LEC:

Si la mejor postura fuera igual o superior al 70 por ciento del valor por el que el bien hubiere salido a subasta, el Letrado de la Administración de Justicia responsable de la ejecución, mediante decreto, el mismo día o el día siguiente al del cierre de la subasta, aprobará el remate en favor del mejor postor. En el plazo de cuarenta días, el rematante habrá de consignar en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones la diferencia entre lo depositado y el precio total del remate..

Artículo 670.1 LEC

¿Qué pasa cuando el mejor postor no paga el remate?

Cuando el postor no realiza el pago correspondiente al valor del remate, la Administración encargada del proceso puede decidir lo siguiente:

• Se elimina la propuesta de adjudicación.
• El adjudicatario provisional pierde el importe del depósito que realizó para participar en la subasta. La cantidad correspondiente al depósito será destinada para la cancelación de la deuda objeto del procedimiento.
• Es posible que existan otras responsabilidades en el adjudicatario debido a los perjuicios que cause a la Administración. Por no cumplir con el pago del precio de remate y está obligado a resarcir los daños.
• El postor que no cumpla con el remate podrá ser inhabilitado para participar en los procedimientos de enajenación de bienes que realice la administración.

¿Qué es el decreto de aprobación del remate?

El decreto de aprobación de remate es un acto procesal que consiste en la aprobación judicial por medio de un auto de la mejor postura. Las cuales fueron recibidas en la subasta de un bien mueble o inmueble.

La aprobación de la mejor postura y la realización del remate deben ser a través de una resolución judicial del secretario judicial.

La aprobación de remate se realiza de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 670 de la Ley estas condiciones son las siguientes:

1. La aprobación de remate en los bienes muebles

La aprobación de remate para bienes muebles se realiza según lo dispuesto en el artículo 650 LEC que ruega lo siguiente:

Pago de contado

El remate será aprobado a favor del mejor postor cuando se ofrezca una cantidad igual o mayor al 50% del valor establecido para la subasta. Se ofrece también realizar el pago al contado en los próximos diez días.

Ejecutante

Cuando el ejecutante ofrezca una cantidad igual o mayor al 50%, el remate será aprobado a su favor. Pero antes el secretario debe hacer la liquidación de lo que se adeuda por concepto de costas e intereses, pero el ejecutante tendrá que realizar el pago de la diferencia en un plazo máximo de diez días.

Pago con garantías

En los casos de que sólo se recibieron posturas mayores al 50% del valor estimado del bien. Pero ofrecieron pagar a plazos con garantías hipotecarias o bancarias sobre el precio tasado, se le notifica al ejecutante, que en un plazo máximo de cinco días puede solicitar la adjudicación de los bienes por el 50% del avalúo.

Cuando el ejecutante no hace uso de este derecho, el remate es aprobado a favor de la mejor de las posturas.

Postura menor al 50%

En los casos que la mejor postura recibida es menor al 50% del precio establecido para la subasta del bien, el ejecutado tiene un plazo de 10 días para presentar un tercero. El cual debe mejorar la postura recibida ofreciendo una cantidad igual o mayor al 50% del valor de tasación.

Si el ejecutado no hace uso de este derecho, el ejecutante podrá solicitar la adjudicación del bien en los cinco días siguientes por el 50% de su valor de tasación. La solicitud también la puede hacer por la cantidad total adeudada, pero debe ser mayor a la cantidad ofrecida por la mejor postura.

Cuando el ejecutante ni el ejecutado no hacen uso de este derecho, el remate es aprobado a favor del mejor postor. Pero sólo si ofrece más del 30% del valor de tasación o que cubra la cantidad total adeudada.

En caso de que ninguna de estas opciones sea posible, el secretario judicial será el encargado de resolver sobre la aprobación del remate. Para lo cual tendrá en cuenta todas las circunstancias presentes en el caso.

2. La aprobación de remate en los bienes inmuebles

La aprobación de remate para bienes inmuebles se realiza según lo dispuesto en el artículo 670 de la ley que es lo siguiente:

Igual o superior al 70%

El remate será aprobado a favor del mejor postor cuando se ofrezca una cantidad igual o mayor al 70% del valor establecido para la subasta.

Se abonará la diferencia entre el depósito del subasta y el valor de adjudicación en los próximos cuarenta días en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones y se dictará el decreto de adjudicación.

Pago a plazo con garantías

Cuando sólo se recibieron posturas por encima del 70% del valor estimado del inmueble. Pero ofrecieron pagar a plazos con garantías hipotecarias o bancarias sobre el precio establecido, se le notifica al ejecutante. Al cual se le otorga un plazo máximo de veinte días para solicitar la adjudicación de los bienes por el 70% del avalúo.

En caso de que el ejecutante no haga uso de este derecho, el remate será aprobado a favor de la mejor de las posturas.

Postura menor al 70%

En los casos que la mejor postura recibida es menor al 70% del precio establecido para la subasta del inmueble, el ejecutado tiene un plazo de 10 días para presentar un tercero. El cual debe mejorar la postura recibida y ofrece una cantidad igual o mayor al 70% del valor del avalúo.

Cuando el ejecutado no hace uso de este derecho, el ejecutante puede solicitar en los próximos cinco días la adjudicación del bien de acuerdo con las siguientes condiciones:

• En el caso de que el inmueble subastado sea la vivienda familiar del deudor, el ejecutante puede solicitar la adjudicación por el 70% del valor de tasación.
• Lo puede solicitar también por la cantidad total de la deuda, pero sólo la cantidad sea mayor al 60% de su valor del precio de salida y supere a la mejor postura.
• En caso que la propiedad subastada no sea la vivienda familiar del ejecutado, el ejecutante puede solicitar la adjudicación por el 70% del valor de tasación. La cantidad ofrecida también puede ser por la cantidad total de lo adeudado, pero debe ser superior a la mejor postura.

Cuando el ejecutante no hace uso de este derecho, el remate es aprobado a favor del mejor postor. Pero sólo si ofrece más del 50% del valor de tasación o una cantidad que cubra la deuda total.

En los casos en que ninguna de estas opciones sea posible, el secretario judicial tiene la responsabilidad de resolver sobre la aprobación del remate. Para lo que debe tener en cuenta todas las situaciones que han rodeado el caso.

¿Cuáles son las consecuencias si el ejecutante no solicita la adjudicación de los bienes?

Cuando ninguna de las propuestas recibidas en el proceso de subasta es admisible el ejecutante puede solicitar la adjudicación de los bienes subastados. Para ello puede ofrecer más del 30% por bienes muebles y más del 50% por ciento del valor de los bienes inmuebles subastados o la cantidad total adeudada.

En los casos que el acreedor no hace uso de este derecho, las consecuencias posibles son las siguientes:

• El deudor tiene la oportunidad de solicitar el alzamiento del embargo.
• Cuando el ejecutante hace uso de este derecho el letrado de la Administración de Justicia no dicta auto de remate. Lo que dicta en estos casos es auto de adjudicación, lo cual puede hacer el mismo día o el siguiente día de que el ejecutante manifestará adquisición de los bienes.

¿Qué ocurre cuando no se aprueba el remate?

Cuando no se aprueba el remate y se niega la adjudicación, estamos ante una subasta desierta. Para estos casos se aplica el artículo 671 de la Ley que establece que, si no hay postor, el ejecutante tiene un plazo de veinte días para solicitar la adjudicación del bien.

En caso de no ser la vivienda habitual del ejecutado, el ejecutante puede solicitar la adjudicación por el 50% del valor del bien subastado. Lo pueden pedir también por todos los conceptos adeudados.

Si es la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por el 70% del precio del inmueble en la subasta. La adjudicación se puede hacer por el 60% si la cantidad adeudada por todos los conceptos es menor a ese porcentaje. En estos casos se aplica el artículo 654.3 que es la regla de imputación de pagos.