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El embargo preventivo también se le conoce como anotación preventiva de embargo. Se trata de una retención preventiva producto de una acción de carácter judicial delimitada por un juez u otra figura u organismo para garantizar el cumplimiento de sentencia a futuro.
Cuando el objeto de dicho embargo aplique sobre un bien inmueble se hace una «anotación» o apunte por parte del registrador de propiedad. Esta condición de embargo se puede revocar bajo ciertas condiciones.
Por eso si está pensando en adquirir un bien inmueble o participar en una subasta es necesario que se cerciore que no esté bajo este tipo de embargo.
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Tabla de contenido
¿Contra quién se dirige la anotación preventiva de embargo?
Es natural preguntarse ¿contra quién se dirige la anotación preventiva de embargo?. Pues la verdad, se trata de un procedimiento legal de extremada complejidad.
Esta se dirige concretamente contra un deudor se le retiene un bien en modo de garantía, hasta que se vea saldado el adeudo.
En consecuencia, la anotación preventiva de embargo procede de una ejecución hipotecaria, donde se anota la propiedad de un bien en el Registro de la Propiedad, para posteriormente concedérselo al acreedor de la deuda.
El inmueble o bien embargado deberá ser percibido como una carga, por lo que previo a la adquisición del bien se aconseja al acreedor de la anotación realizar un asesoramiento con nuestros abogados especialista.
En tal sentido es importante recalcar que los embargos o anotaciones preventivas de embargo proceden únicamente cuando el bien o inmueble, se encuentran a nombre del deudor.
En resumen, si el bien embargado no se encuentra a nombre del deudor, este no se puede trabar, ya que no es contra quién se dirige la anotación preventiva de embargo.
Esta resolución se refleja con claridad, en el parágrafo número siete del artículo 20 de la Ley Hipotecaria para fortalecer las garantías en cuanto a la inscripción previa de los derechos y dominios de títulos.
Consideración especial
Existen una cierta cantidad de condicionantes, o también llamadas consideración especial anotación preventiva de embargo, las cuales se encuentran contempladas por nuestra firma de abogados.
Estas responden particularmente al desarrollo específico de ciertos escenarios, para que dichos preceptos puedan proceder de forma legítima y la prohibición del embargo de un bien que no está a nombre del deudor.
Sin embargo, esta misma Ley señala, que si un juez o juzgado consideran pruebas o indicios de que dichos bienes pertenecen al deudor, estos eran sustraídos como medida cautelar.
Otra consideración especial es la reflejada por la resolución de la DGRN en su parágrafo J1 donde señala condiciones sobre deudas e inmuebles de terceros.
Esta resolución entra en vigencia el 2017 y señala que procede la Anotación Preventiva de Embargo sobre el inmueble de un tercero, siempre que exista incumplimiento de impuestos del bien Inmueble.
Del mismo modo, otra consideración importante es la que refleja la resolución de la DGNR del 2017 en su parágrafo J2, refiriendo a los herederos y sus bienes. Los cuales pueden tomarse cuando este incurra en deudas, aun si los bienes o inmuebles no se encuentran a su nombre.
Todo este conjunto de procesos forma de la práctica habitual de nuestro equipo de profesionales. En relación a esto, contará con asesoramiento y acompañamiento de primera, el cual será desarrollado por profesionales con trayectoria dentro del Derecho Civil.
Condiciones para anular una anotación preventiva de embargo
Las condiciones para anularla responden a una serie de circunstancias o contextos que deben cumplirse para poder anular la “Anotación”.
La primera de ellas responde a que se ha saldado la deuda, es decir, se ha efectuado el pago de la deuda por el cual procede el concepto de “Anotación”.
Otra razón contundente por la cual legalmente se puede decretar nulidad en una anotación preventiva de embargo, corresponde directamente a la caducidad de la misma.
Esto es producto de la ley 1/2000 del Enjuiciamiento Civil, la cual establece un plazo de vigencia de 4 años para la anotación, la cual deberá ser renovada o prorrogada por el acreedor.
El plazo contemplado para la renovación o prorroga concedido para evitar anular una anotación preventiva de embargo concede 4 años más de vigencia. Cabe destacar que las Anotaciones son prorrogables tanto que el acreedor se encuentre efectuando los trámites pertinentes para ejecutar la renovación de la misma antes de su perecimiento.
Del mismo modo existen otras consideraciones importantes que tomar, respecto a la nulidad de una Anotación Preventiva de Embargo decretada antes del 08 de enero del 2001. Para cualquier Anotación previa a esta fecha, prevalecerán las condiciones de la legislación vigente para la fecha en la cual se decretó, es decir, no poseen nulidad.
En tal sentido para conseguir anular una anotación preventiva de embargo previa al 01 de enero del 2001 la cual carece de caducidad, será necesario que se decrete judicialmente. En resumen, será necesario que se concrete una resolución y se emita un documento de nulidad para la notación, o deberá comprobarse la cancelación del adeudo.
Efectos de la anotación preventiva de embargo
Este equipo de abogados expertos en la materia, se encuentran en la capacidad de prever el efecto de la Anotación Preventiva de Embargo, en el caso de que su postura sea el embargado. Por otra parte, si su postura corresponde al acreedor de la Anotación Preventiva de Embargo esta firma, se encuentra en la capacidad de gestar eficientemente la anotación.
Se toma en cuenta el carácter de Carga que este bien inmueble adquiere, con el objeto de conseguir la titularidad a razón de dar por saldada la deuda, si ese es su interés.
En consecuencia, la titularidad del inmueble quedará atada al procedimiento mismo, por lo que cualquier título posterior a la Anotación quedará derogado o en cuyo caso desestimado.
Esta resolución contemplada por los abogados expertos del bufete, se encuentra contenida en los principios registrales de la legitimación y prioridad, para preservar la seguridad jurídica. Del mismo modo, este importante efecto de la anotación preventiva de embargo se encuentra señalados por la sentencia 1303/2007 del TS, sala 1 de lo Civil, 03 de diciembre del 2017.
Otras leyes que denotan el efecto de la Anotación Preventiva de Embargo, es la Ley de Hipoteca la cual señala el derecho de un acreedor de Anotación por la concesión de un crédito. En cuyo caso, los representantes legales de esta firma de abogados, se encuentran en la capacidad de ejercer su derecho al cobro del crédito concedido.
El artículo 1923 del código Civil, refiere el derecho sobre los bienes anotados posterior a un crédito. En resumen, el gravamen existirá en proporción a la tenencia del bien y el crédito obtenido sobre el mismo, es decir, existencia del bien correspondiente a la adquisición del crédito.
Suposiciones convenientes
Existen una cantidad de situaciones que nuestros abogados expertos en el área anticipan, a esto se le denomina, suposiciones convenientes anotación preventiva de embargo. Habitualmente son escenarios anticipados que bien podrían verse involucrados en la realidad del caso, por lo cual conviene prever eficientemente estos desagradables he inconvenientes episodios.
En primera instancia se dispone la aparición de un tercer propietario, esto refiere al derecho que asiste a un tercero, sobre el bien hipotecado. En esencia, una anotación Preventiva de Embargo considera el bienestar del acreedor, sin embargo, este proceso no podrá vulnerar los derechos legítimos de un tercero.
Por lo que estos abogados cuentan con la trayectoria y la reputación, para tratar eficientemente el inconveniente apoyándose en los estatutos legales. Estos detalles se afianzan en tecnicismos legales propios como el registro oportuno de la propiedad, de forma previa a la introducción de la Anotación Preventiva de Embargo.
Otra de las suposiciones convenientes anotación preventiva de embargo que contemplan estos abogados especialistas son «Los posibles créditos previos a la anotación”. En cuyo caso contara con el asesoramiento y acompañamiento oportuno y acertado, con el fin de velar eficientemente por sus intereses.
